Face au nombre important de litiges pour violation du droit de propriété : squat, cas de loyers impayés, le projet de loi, déjà adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale, visant à mieux protéger les logements contre l’occupation illicite apparaît comme une solution aux propriétaires. Pour cause, elle n’hésite pas à réprimer sévèrement les squatteurs, tout en sécurisant les bailleurs victimes d’impayés de loyers.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : la loi du 6 juillet 1989 relative au statut des baux d’habitation et des baux mixtes d’habitation et professionnels, régit les rapports locatifs. Face à ses limites, la loi n° 360 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite "loi Kasbarian" (ou encore "loi anti-squat") vient « combler » ses lacunes. Elle a été présentée devant l'Assemblée nationale par M. Guillaume KASBARIAN, Mme Aurore BERGÉ, M. Laurent MARCANGELI et portés par les députés Renaissance et Horizons (majorité présidentielle) et apparentés. Après examen en seconde lecture le 29 mars 2023, elle a été adoptée le 04 avril 2023 par les députés.
➜ Délai pour agir : en dehors de la trêve hivernale et situation particulière (logement social et décision de sursis à expulsion), le propriétaire peut pour un motif de loyers impayés demander l’expulsion du locataire.
➜ Procédure simplifiée : après une phase amiable, suivie d’un commandement de payer, puis d’une assignation au Tribunal judiciaire, la résiliation du bail constatée par le Juge se solde par l’expulsion du preneur. En matière contentieuse, les durées de procédure sont parfois longues, surtout pour les cas de recouvrement de loyers impayés après expulsion locative. Grâce au réseau partenaires d’huissiers de justice/commissaire de justice de Litige.fr, prenez les devants. Lancez facilement en ligne une procédure contre votre locataire mauvais payeur avec Litige.fr qui vous accompagne du commandement de payer jusqu'à la signification d'un commandement de quitter les lieux par un huissier partenaire.
EXPULSER UN LOCATAIRE MAUVAIS PAYEUR
I - Pourquoi cette nouvelle loi ?
La résiliation du bail ouvre souvent droit à la procédure contentieuse pour expulsion.
📊 État des lieux chiffré des procédures d'expulsion pour loyers impayés en France (Références statistiques justice, année 2020)
Rien qu’en 2019, en matière d’impayés locatifs,
- près de 156 380 procédures pour le recouvrement des loyers et/ou résiliation suivie d’expulsion ont été lancées par les bailleurs.
- au total, environ 130 500 décisions d'expulsion locative (principalement pour défaut de paiement) ont été prononcées, soit 83 % des recours engagés.
En outre, le problème s’intensifie avec les squats. Cela conduit très fréquemment les « petits » propriétaires (1/3 sont des retraités) victimes à devoir « survivre » sans leur logement à mettre en location, car placés dans une situation financière alarmante en attente d’une décision.
Un constat, deux poids, deux mesures. En voulant éviter que l’un se trouve dans un état de précarité, ce sont finalement les propriétaires qui subissent les effets de ces textes.
Les exemples illustrant cette problématique sont nombreux :
- Cécilia contrainte de déménager à la campagne face aux 75 000 euros d'impayés de ses locataires avec lesquels elle est en procédure depuis 6 ans ;
- Un couple de retraités marseillais (Pierre et Maryse) a été contraint de vivre pendant 2 ans et demi dans un camping-car, le logement étant squatté par leur ex-locataire qui ne payait plus son loyer depuis 2 ans...
Il devenait alors opportun de rééquilibrer la balance entre le droit au logement, droit prévu à l’article 1er de la loi de 1989 en tant qu’objectif de valeur constitutionnelle, et le droit de propriété, droit sacré et inviolable garanti par la constitution, confère l’article 17 de la DDHC. Car, en dépit des dispositions louables de la loi ELAN (ou Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) suivie de la loi ASAP (ou Accélération et Simplification de l'Action Publique) dont l’objectif était de remédier aux problèmes des « squatteurs » dans le sens large, les difficultés rencontrées par les propriétaires demeurent. Entre la fameuse loi DALO (ou Droit Au Logement Opposable) et les délais légaux de procédure, les propriétaires se retrouvent démunis.
Ainsi, la proposition de loi visant à protéger les propriétaires contre l’occupation illicite de leur logement s’attaque à deux problèmes majeurs :
- D’une part, la protection efficace des propriétaires de logement ;
- D’autre part, les impayés de loyer et les squats.
⚠️ Le squatteur s’étant introduit illégalement dans une habitation est à distinguer de l’ex-locataire dont le bail est arrivé à expiration sans renouvellement ou résilié judiciairement. Le premier ne peut se prévaloir de la trêve hivernale pour rester dans les lieux, confère la loi ELAN.
II - Quelles sont les nouveautés légales apportées ?
Les deux points principaux sur lesquels la proposition de loi (présentée le 28 novembre dernier) se penche sont : le renforcement de la répression du squat de logement et la sécurisation des rapports locatifs entre bailleurs et locataires. L’objectif est d’accélérer les procédures d’expulsion. C’est en cela qu’elle protège davantage les propriétaires.
1 – Des peines importantes pour les squatteurs
Auparavant, l’article 226-4 du Code pénal prévoit le délit de violation de domicile, passible d’un an de prison et 15 000 euros d’amende :
Désormais, la répression s’aligne sur celle encourue par les propriétaires qui expulsent personnellement les squatteurs de façon illégale. Avec le nouveau texte, les sanctions encourues sont triplées : 🚨trois ans de prison et 45 000 euros d'amende.
💡Le texte s’étend sur les logements non meublés qui peuvent aussi être squattés.
2 – Nouveau délit d’occupation frauduleuse du logement d’autrui
Une répression de 🚨6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d’amende est prévue pour les locataires qui se maintiennent dans les logements à l’issue de la procédure d’expulsion.
❌ Ne sont pas concernées les personnes bénéficiant de la trêve hivernale ou d’une décision de sursis à expulsion d’un logement social.
3 – Suppression de la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai de paiement accordé par le Juge dans la procédure judiciaire
Tout d’abord, dans les contrats de bail, la clause de résiliation est rendue obligatoire. Ainsi, dès lors qu’un commandement de payer est demeuré infructueux, le propriétaire peut provoquer la résiliation automatique du bail sans recourir au Juge.
Si l’affaire est toutefois portée en justice, contrairement aux dispositions anciennes visées au VII de l’article 24 de la loi de 1989, c’est désormais, à la demande du locataire, que le Juge peut accorder des délais de paiement/vérifier sa dette locative, sans pour autant suspendre dans le même temps les effets de la clause résolutoire.
Ainsi, si les effets de la clause résolutoire ne sont plus suspensifs, cela signifie que le preneur est expulsable dès la constatation par le Juge de cette résiliation de plein droit, quand bien même, il aurait pu régler sa dette en intégralité si le Juge lui avait accordé un délai.
4 – Les délais dans la procédure contentieuse du litige locatif sont réduits
Le texte prévoit deux évolutions en termes de délais :
- ⌛Le délai séparant l’assignation de l’audience passe de deux à un mois.
- ⌛Les délais accordés aux occupants sans droit ni titre dont l’expulsion a été ordonnée, sont réduits entre deux mois et un an dorénavant pour les occupants des lieux habités ou ceux bénéficiant d’un local à usage professionnel. Auparavant, cette durée était comprise entre trois mois et trois ans.
