Comment bien gérer la procédure d'expulsion de locataires ?
La procédure d'expulsion du locataire est complexe et encadrée par la loi du 6 Juillet 1989 et le Code des Procédures Civiles d'Exécution. Dans la très grande majorité des cas, elle fait suite à un défaut de paiement des loyers par le locataire qui n'a pu être réglé à l'amiable. Le cadre légal français étant particulièrement protecteur des locataires, pour faire valoir ses droits le bailleur devra suivre une procédure à plusieurs étapes (dont certains délais sont incompressibles), qui s'étend en moyenne sur 18 mois. On fait le point sur chaque étape et les solutions simplifiées proposées par Litige.fr.
Pour quels motifs peut-on expulser un locataire ? Les droits du bailleur.
Dette, défaut d'assurance, troubles... Les principaux motifs :
Motif n°1 - Loyer impayé, le cas le plus fréquent
Le plus courant correspond à la situation où le locataire ne s'acquitte plus de ses loyers ou de manière irrégulière, privant ainsi le détenteur du bien immobilier d'une source de revenus.
À cet égard, la loi a précisé que : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges locatives récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) et leur non-paiement constituent un motif de résiliation du contrat de bail (article 24 de la même loi) et peuvent conduire à l'expulsion du locataire.
Par ailleurs, un arrêt du Conseil d'État du 1er octobre 2015 a pu affirmer que ceux qui n'ont pas été perçus par le propriétaire lui sont néanmoins imposables. De ce fait, il est nécessaire pour le bailleur d'agir au plus vite afin de les récupérer. Si le locataire ne s'acquitte toujours pas de ses loyers, le bailleur peut demander son éviction afin de récupérer sa propriété et le mettre à disposition d'un nouvel occupant. Le délai maximal pour agir est de 3 ans.
Motif n°2 - Le défaut d'assurance habitation
Un autre motif d'éviction locative fréquent est le défaut d'assurance habitation du locataire, obligation qui incombe à celui-ci en vertu de l'article 7 g) de la loi précitée. S'il ne souhaite pas souscrire à une assurance à la place du locataire et lui en déduire le prix sur les charges locatives, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail et engager les démarches pour obtenir son éviction de la propriété. Dans la jurisprudence, les juges n'accordent pas l'expulsion du locataire pour le seul motif du défaut d'assurance habitation, la loi ALUR permettant au bailleur de palier au défaut d'assurance en assurant lui-même le logement.
Motif n°3 - Les troubles causés par le locataire
D'autres motifs retenus peuvent être retenus pour que locataire soit expulsé légalement :
- Les dégradations provoquées par celui-ci dans le logement ;
- Des troubles causés au voisinage ;
- Ou encore l'absence de versement du dépôt de garantie.
Pour des questions de simplicité, nous envisagerons ce recours particulier sous l'angle de la situation la plus fréquente, celle du défaut de paiement locatif. Les étapes, hormis celle du commandement de payer, sont identiques quel qu'en soit le motif.
Quelles sont les étapes de la procédure d'expulsion du locataire ?
Étape 1 - Commandement de payer par Huissier (2 mois)
Le Commandement de payer est un acte d'Huissier par lequel le bailleur va demander au locataire de payer sa dette locative. L'acte reprend le détail de chaque mensualité impayée (loyer, charges, versements partiels ou aides perçues par la CAF).
La signification du commandement de payer par Huissier fait courir un délai légal laissant au locataire la possibilité de s'acquitter de sa dette. En effet, ce dernier dispose de 2 mois pour régler les impayés locatifs (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si celui-ci règle sa dette, le recours est interrompu et reprend cours en cas de nouveaux impayés.
Étape 2 - Assignation et audience au Tribunal Judiciaire (4 à 12 mois)
Résiliation du bail
Si le commandement de payer n'est pas suivi d'effet, le bailleur pourra poursuivre la procédure et mettre en œuvre la clause résolutoire, généralement présente dans les baux d'habitation et qui permet la résiliation de ces derniers en cas d'impayés. Le bailleur doit saisir le Juge, seul habilité à se prononcer sur l'exécution de cette clause.
Saisine du Tribunal Judiciaire par Assignation
Cette juridiction et plus particulièrement le Juge des Contentieux de la Protection (JCP), est compétente pour trancher les litiges locatifs. Pour la saisir, l'Huissier de justice va remettre une assignation au locataire et demander une date d'audience.
L'assignation devra également être remise par l'Huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, le Préfet pouvant apprécier l'opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de sa situation pour demander des aides.
L'article 56 du Code de Procédure Civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l'assignation pour assurer sa validité, notamment :
- la juridiction compétente ;
- l'objet du litige ;
- les modalités de comparution devant le Juge ;
- les moyens mis en place afin de tenter de trouver une issue amiable au litige ;
- les pièces justificatives d'identité.
En matière de litige locatif, il sera alors demandé au Juge de constater que les conditions pour l'exécution de la clause résolutoire sont bien remplies et ainsi de prononcer la résiliation du bail, le paiement des loyers et le cas échéant, l'éviction du locataire mauvais payeur.
Audience présidée par le Juge des Contentieux de la Protection
Une fois l'assignation ou la requête placée auprès du greffe du Tribunal, le Juge va convoquer les parties à une audience. Celles-ci se représenteront alors successivement, en demande puis en défense, présentant leurs arguments respectifs et ainsi que leurs pièces justificatives.
La représentation par un avocat n'est pas obligatoire
Le Juge des Contentieux de la Protection et le Tribunal Judiciaire ont compétence exclusive en matière de loyers impayés et expulsions locatives. Devant cette juridiction la représentation en audience par un avocat n'est pas obligatoire.
Étape 3 - Jugement et Commandement de quitter les lieux (2 à 4 mois)
Une fois qu'il a eu connaissance des prétentions des parties, le Juge rend sa décision et se prononce sur la demande d'expulsion du locataire et le remboursement de la dette locative.
Son exécution nécessite impérativement l'intervention d'un Huissier de justice, seul agent habilité à procéder à l'exécution forcée des décisions de justice. Ce dernier va signifier au locataire le Jugement.
Dans certains cas les locataires condamnés pourront s'exécuter volontairement et libérer le logement. Ils disposent toutefois d'1 mois pour faire appel de la décision à compter de la signification par Huissier.
Commandement de quitter les lieux
Si passé ce mois le locataire n'a ni libéré les lieux ni interjeté l'appel, l'Huissier entame la dernière étape de ce cadre réglementaire à savoir la délivrance d'un Commandement de quitter les lieux - article L. 411-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution (PCE).
Il s'agit d'un acte d'Huissier qui va informer le locataire visé par un jugement d'expulsion locative qu'il dispose de 2 mois pour quitter les lieux (article L. 412-5 du Code des Procédures Civiles d'Exécution).
Cet acte doit également être notifié en Préfecture dans les cas où le bien visé constitue l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des PCE).
Étape 4 - Concours de la force publique, intervention de la police (4 à 12 mois)
En cas de refus du locataire de libérer la propriété malgré la signification du Commandement de quitter les lieux, l'Huissier va procéder à une première tentative d'expulsion. En cas d'échec, il dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qu'il va adresser à la Préfecture en demandant le concours de la force publique. Le document de réquisition doit reprendre l'ensemble des formalités accomplies et indiquer les difficultés rencontrées pour obtenir l'exécution de l'avis d'audience rendu par le Juge (article R. 153-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution).
L'administration dispose alors de 2 mois pour répondre à la demande de l'Huissier, à défaut de quoi son silence vaut rejet. Dans cette hypothèse, l'État engage sa responsabilité et le titulaire du logement qui ne peut récupérer son bien occupé par le locataire récalcitrant peut demander à être indemnisé.
5 cas particuliers d'expulsion : squatteurs, locataire surendetté...
Cas 1 - Locataire en surendettement
Plusieurs paramètres influent sur la résolution d'un contentieux. Dans certains cas plus complexes, le locataire ne parvient pas à faire face à ses dettes et décide de saisir la Commission de Surendettement des Particuliers (plus d'informations sur le site du Service Public). Si les locataires surendettés peuvent se voir attribuer des délais supplémentaires compte tenu de leur situation de précarité, ils restent soumis à l'obligation de proposer une solution ou un plan d'apurement des impayés afin de créer les conditions d'un dénouement du contentieux.
Cas 2 - Le squatteur ou occupant sans droit ni titre
Un occupant sans droit ni titre, que l'on désigne généralement par le terme de "squatteur", est une personne qui occupe illégalement une propriété privée, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un bien destiné à la location. Pour évincer cet occupant illégal, les propriétaires des lieux doivent engager une démarche spécifique qui consiste d'abord à faire constater par Huissier de justice l'effraction commise. Ce dernier pourra alors s'engager par voie de justice pour demander au locataire de partir de son appartement en suivant toutes les étapes légales décrites dans les articles consacrés à ce sujet sur Litige.fr. Bien souvent, la difficulté pour l'Huissier réside dans l'identification des squatteurs, ces derniers refusant ou dissimulant parfois leur identité ce qui a pour effet de retarder les recours. En effet, pour obtenir l'éviction d'occupants sans droit ni titre devant le Tribunal compétent, il sera indispensable de connaître l'identité réelle des mis en cause.
Évictions simplifiées des occupants sans droits ni titres
En septembre 2020, la médiatisation d'affaires de squats dans la Nièvre et à Théoule-sur-mer avait scandalisé l'opinion et contraint le gouvernement à apporter des modifications à la loi de 2007 sur le droit au logement opposable (DALO). L'amendement prévoit notamment l'extension de la notion de "domicile" aux résidences secondaires ou occasionnelles. Désormais, lorsqu'un squat est découvert et que les forces de l'ordres ont été alertées, le propriétaire pourra saisir le Préfet qui disposera de 48 heures pour apporter une réponse au plaignant et mettre en demeure les occupants sans droit ni titre de quitter les lieux. La mise en demeure est assortie d'un délai d'au moins 24 heures et si cette dernière n'est pas suivie d'effet dans le délai fixé, le Préfet ordonnera l'évacuation forcée du bien immobilier.
Cas 3 - L’expulsion du locataire bruyant
Le locataire doit "user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Un trouble de voisinage peut prendre différentes formes (tapage nocturne ou diurne, des nuisances olfactives, aboiements d’un chien...), mais pour que l'expulsion locative soit justifiée, celui-ci doit être permanent, répété, durable et sa gravité doit être importante. Avant de saisir le Juge pour obtenir la résiliation du bail, le propriétaire devra tenter une conciliation amiable (mise en demeure, conciliation ou médiation) et joindre des preuves dans le dossier (constat des troubles par un huissier de justice, témoignages du voisinage).
Cas 4 - L’expulsion pour la vente ou la reprise du bien en fin de bail
Un bien en location peut être vendu ou repris avant la fin du contrat du contrat de bail, le propriétaire doit alors remettre un congé pour vente ou reprise à son locataire qui répond à certaines règles de forme et de mise en œuvre (article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Si celles-ci ont bien été respectées et que le locataire ne quitte pas l'appartement, celui-ci devient un occupant sans droit ni titre, à l'expiration du préavis : 3 (location meublée) à 6 mois (location vide). Pour que le propriétaire puisse reprendre la jouissance de son bien pour le vendre ou le reprendre (pour y habiter ou pour y loger un membre de sa famille), il devra alors engager les démarches légales requises.
Cas 5 - L’expulsion du locataire en HLM
Contrairement au bail locatif dans le privé, le contrat de bail d’un logement social s’exerce pour une durée indéterminée.
Mais le locataire peut être expulsé de son HLM (Habitation à Loyer Modéré) pour différentes raisons :
Raison 1 - Ses revenus dépassent le plafond de ressources
Le montant de ses revenus qu’il a communiqué dans l’enquête annuelle de ressources dépasse pour la deuxième année consécutive plus d’1,5 fois les plafonds PLS (Prêt Locatif Social) pour obtenir un logement social qui est situé en zone tendue (zone Abis, A ou B1). S’il refuse volontairement de répondre à cette enquête, il peut aussi lui être demandé de quitter le logement sous un délai de 18 mois, à partir du 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête.
Raison 2 - Son logement va être détruit
Le bailleur sera alors tenu de lui proposer au moins 3 nouvelles locations adaptées à ses revenus et situées à proximité de son logement actuel.
Autres raisons
D’autres cas peuvent entraîner la résiliation du bail. Il peut s’agir par exemple :
- Des motifs habituels : dette locative, troubles du voisinage, sous-location… ;
- De la sous-occupation du logement : le nombre d’occupants n’est pas proportionnel à la surface du logement ou celui-ci reste peu occupé dans l’année…
Pourquoi faire appel à un huissier de justice ?
C’est l’huissier de justice compétent territorialement qui est chargé de son éviction une fois que le bailleur et son avocat ont obtenu un jugement qui a été signifié. Il peut être tentant pour celui-ci de se faire justice soi-même et de forcer le locataire à quitter le logement par tout moyen. En agissant ainsi, le propriétaire risque une sanction pénale puisque cet acte est qualifié de violation de domicile.
Le risque de violation de domicile
La violation de domicile est définie à l’article 226-4 du Code pénal comme étant le fait de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La Cour de cassation dans un arrêt du 26 février 1963 a défini le domicile par le lieu de résidence d’une personne, mais aussi tout lieu où elle est en droit de se dire chez elle. C’est une notion assez large, mais qui sous-entend qu’un bailleur ne doit pas pénétrer dans la propriété qu’il loue sans le consentement de son locataire, quand bien même il est son détenteur.
Cela signifie que le bailleur ne peut pas faire changer les serrures, par exemple, même si son locataire n'a pas réglé ses loyers.
Quelles sanctions pour le propriétaire condamné pour violation du domicile ?
En cas de violation de domicile, le locataire est en droit de porter plainte contre son bailleur et ce dernier risque une sanction pénale. En effet, l’article 226-4 du Code pénal prévoit une sanction d’1 an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.
Pour éviter tout malentendu, il faut savoir que la présence du bailleur ou du propriétaire est strictement interdite pendant la tentative d’éviction de l'appartement, mais aussi lors du concours de la force publique.
Peut-on expulser en période de trêve hivernale ?
Chaque année, les grands médias nationaux et régionaux ont pour habitude de consacrer reportages et chroniques à l'ouverture de cette période particulière. Celle-ci s'ouvre le 1er novembre et s'achève le 31 mars de l'année suivante. Pourtant, si elle bénéficie d'une exposition récurrence, elle reste très mal comprise par de nombreux locataires et bailleurs. On fait le point.
La trêve hivernale n'empêche pas de lancer la procédure
Contrairement aux idées reçues, cette période n'empêche aucunement les propriétaires d'entamer ou de poursuivre leurs recours visant à l'éviction d'un locataire ou des occupants sans droit ni titre. Compte tenu des nombreuses démarches à accomplir et de certains délais incompressibles cette période s'avère parfois même être un moment propice pour constituer son dossier, commencer ses démarches et organiser toutes les formalités imposées.
La trêve hivernale suspend l'application des jugements d'expulsion
Si elle n'empêche pas le bailleur d'agir, celle-ci a pour effet réel la suspension de l'application des décisions du Juge qui prononce la décision d'expulsion locative. Ainsi, même muni d'un titre exécutoire, le bailleur ne pourra obtenir l'application de cette décision de justice avant la fin de la période, généralement fixée au 31 mars de chaque année.
Trêve hivernale prolongée en raison du Covid-19
En 2020, face à l'épidémie de coronavirus, le Président de la République a annoncé la prolongation exceptionnelle de cette trêve jusqu'au 10 juillet.
Gestion de la procédure complète avec Litige.fr :
Litige.fr accompagne le propriétaire dans toutes ses démarches.
Envoyer un Commandement de Payer au locataire (étape 1)
Dans un premier temps, Litige.fr permet la remise par voie d'Huissier de cet acte au locataire lui demandant formellement de s'acquitter de sa dette locative dans les 2 mois.
Envoyer un Commandement de payer
Procédure judiciaire d'expulsion (étapes 2 et suivantes)
En cas d'absence de réponse satisfaisante, le propriétaire pourra alors entamer les démarches d'expulsion de son locataire. Il devra assigner celui-ci devant la Tribunal pour que le litige soit tranché par le Juge des Contentieux de la Protection. Ce dernier prononcera la condamnation au paiement des dettes locatives dues par le locataire qui sera donc appelé à quitter son toit.
Litige.fr accompagne là encore les bailleurs dans toutes leurs démarches.
EXPULSER VOTRE LOCATAIRE NON PAYEUR
Combien de temps dure la procédure d'expulsion d'un locataire ?
Sa durée s'étend en moyenne sur 12 mois et dépend de plusieurs critères : la période (trêve hivernale), la complexité du contentieux (surendettement, abandon des lieux, bail verbal), la coopération du locataire (absence de réponse, refus d'un plan d'apurement, concours de la force publique). Notre service vous aide à optimiser ces délais par une parfaite maîtrise de chaque étape.
Quel est le coût d'une procédure d'expulsion locative ?
Son prix varie en fonction du montant de la dette, de la complexité du dossier et de la présence d'un garant (caution solidaire). La solvabilité et la coopération du locataire influent par ailleurs sur le nombre d'étapes et d'actes d'huissiers qui seront nécessaires pour trouver une issue au contentieux.
Qui paye les frais d'expulsion ?
Les frais de procédure, essentiellement liés aux interventions de l'huissier, sont à la charge du propriétaire bailleur. Tout ou partie de ces frais de justice pourront, en cas de condamnation par le Juge, être mis à la charge du locataire (article 700 du Code de Procédure Civile).
Quel est le délai pour une expulsion ?
Les délais de procédure varient entre 6 et 18 mois pour obtenir une décision judiciaire d'expulsion par le Tribunal. Après jugement, la phase d'exécution varie de 4 à 12 mois selon la juridiction (ville), la période, la complexité de l'affaire et la coopération du locataire expulsé.
Comment procéder à l'expulsion d'un locataire ?
Il faudra respecter les étapes de procédure avec l'assistance d'un huissier : le commandement de payer, la résiliation du bail, la saisine du tribunal judiciaire, l'audience, le commandement de quitter les lieux puis si besoin le concours de la force publique après sollicitation de la Préfecture.
Peut-on expulser soi-même un locataire ?
Même en cas de loyers impayés, il est interdit au propriétaire de s'introduire dans le logement et de changer sa serrure. C'est une violation de domicile. Le propriétaire s'expose à une sanction pénale : 1 an d'emprisonnement, 15 000 euros d'amende.
La trêve hivernale m'empêche-t-elle d'agir ?
Non, cette période n'empêche aucunement le bailleur d'entamer ou de poursuivre ses démarches et recours. Elle a en revanche pour effet de suspendre l'application des décisions judiciaires d'expulsion.
