Comment récupérer des loyers impayés auprès d'un locataire ? Dans quelles mesures peut-il être expulsé ?
Votre locataire ne vous verse plus tout ou partie des loyers. Vous constatez des irrégularités de paiement. S'il est toujours préférable de privilégier le dialogue avec son locataire et de trouver une issue amiable au litige, il arrive bien souvent que les tentatives de conciliation restent infructueuses. Quand le locataire ne réagit pas aux mains tendues et reste sourd aux réclamations répétées, il est essentiel pour le bailleur d'être parfaitement informé sur ses recours juridiques, qu'il s'agisse de recouvrer les impayés ou de l'expulsion du locataire. Des procédures spécifiques aux différents scénarios de loyers impayés (locataire toujours dans le logement, locataire parti, locataire insolvable...) sont prévues par la loi et le Code de procédure civile. Litige.fr vous propose ici un point complet sur vos recours simplifiés, face au locataire mauvais payeur.
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : En signant le contrat de bail, le locataire s'engage à verser régulièrement le loyer à son bailleur. À défaut, le bailleur est en droit de réclamer l'exécution de l'obligation, passant par la délivrance par huissier de justice d'un commandement de payer laissant deux mois au locataire pour s'acquitter de sa dette. Passé ce délai, si le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail, en assignant le locataire devant le Tribunal judiciaire en non-paiement des loyers et expulsion. L'assistance et la représentation par un avocat ne sont pas obligatoires. La procédure complète et les différents cas de figure sont détaillés dans cet article.
➜ Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne et dans toutes les étapes de résolution du litige, depuis la remise d'un commandement de payer par voie d'huissier jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
CADRE & PRINCIPES
Le locataire est tenu de payer ses loyers à échéance
1 - L'obligation de payer le loyer du locataire
L'article 1103 du Code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Les parties au contrat doivent en outre garantir son exécution de bonne foi (article 1104 du Code civil).
Cette obligation est reprise par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle est ainsi reprise à son article 7 : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".
Face à un locataire ne respectant pas son obligation, le bailleur dispose de moyens de la faire exécuter.
2 - La clause résolutoire : résiliation du bail en cas de loyer impayé
La quasi-totalité des contrats de bail dispose d'une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du contrat à défaut du respect de son obligation par l'une des parties.
Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour ce faire, le bailleur doit commencer par faire délivrer au locataire par huissier un commandement de payer. Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées et les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocations Familiales). La somme des mensualités constitue la dette locative.
Le locataire dispose alors de deux mois pour s'acquitter de sa dette locative.
L'acte est à la charge du locataire, puisqu'il s'agit d'une procédure de recouvrement visée par l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.
S'il ne peut verser la totalité des sommes réclamées, le locataire peut s'accorder par écrit avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette.
Si le locataire conteste le montant, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire compétent devra trancher le litige.
À NOTER : Le Conseil d'État a précisé dans un arrêt du 1er octobre 2015 que les loyers non perçus étaient néanmoins imposables et à déclarer parmi les revenus, lorsque le bailleur ne parviens pas à prouver qu'il a entrepris les démarches nécessaires au recouvrement des loyers.
LES DIFFÉRENTS SCÉNARIOS & RECOURS
Comment récupérer le loyer impayé auprès du locataire mauvais payeur ?
Litige.fr vous permet d'effectuer l'intégralité de vos démarches directement par Internet, sans passer par un avocat et aux meilleurs tarifs. Notre pôle dédié aux loyers impayés et procédures d'expulsion permet d'agir pour tous les types d'affaires, tous les cas de figure. Notre réseau national d'huissiers de justice partenaires permet par ailleurs, d'agir partout en France.
Pour joindre à tout moment notre service, composez le 01 55 04 83 60 (numéro non surtaxé).
1 - Quelle procédure lorsque le locataire occupe toujours le logement : du loyer impayé à l'expulsion ?
Phase 1 - Loyer impayé - Commandement de Payer visant la clause Résolutoire
Dans le cas où le locataire indélicat est toujours dans les lieux, le bailleur devra commencer par lui faire signifier par huissier de justice un commandement de payer. Cet acte juridique dresse un bilan de la dette locative et est remis en mains propres au locataire par un huissier de justice. Cette procédure vise à faire valoir la clause résolutoire, inscrite au bail et prévoyant la résiliation judiciaire du contrat de location en cas d'impayés. Un délai de deux mois est laissé au locataire pour s'acquitter de sa dette, à compter de la date de remise du commandement de payer. L'intérêt de cette procédure est qu'en cas de refus ou d'impossibilité pour le locataire de payer les sommes dues, le propriétaire pourra mettre fin au bail, demander l'expulsion du locataire et récupérer son logement.
ENVOYER UN COMMANDEMENT DE PAYER PAR HUISSIER
Phase 2 - Loyer impayé - Le locataire ne paie toujours pas sa dette : assignation devant le Tribunal judiciaire par huissier
Après écoulement de ce délai légal de deux mois, si le locataire n'a pas remboursé les impayés, il s'expose à une procédure d'expulsion. Le bailleur peut, conformément à la clause résolutoire, demander au Juge des contentieux de la protection de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Pour ce faire, un huissier de justice pourra rédiger et signifier au locataire une assignation en vue d'une audience devant le Tribunal judiciaire. NB : pour cette procédure, la représentation par un avocat n'est pas obligatoire. Les parties sont alors convoquées au Tribunal et à l'issue de l'audience (généralement dans un délai moyen d'un mois), une décision de justice sera rendue. Elle précisera non seulement si le locataire est condamné au paiement des loyers, mais également si ce dernier devra quitter le logement, conformément à la clause résolutoire. Lorsque la procédure est conforme à la loi et que le locataire est effectivement en faute, le Juge ne peut s'opposer à la demande de résiliation du bail. Il appartient au Juge de fixer les modalités d'indemnisation du bailleur, ainsi que les modalités d'éviction du locataire.
ASSIGNER LE LOCATAIRE DEVANT LE TRIBUNAL
Phase 3 - Loyer impayé - Le locataire est condamné : signification du jugement et commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement rendu, le locataire doit appliquer la décision et partir. Un huissier de justice procédera à la signification du Jugement au locataire ainsi qu'à la remise d'un commandement de quitter les lieux. Ce nouvel acte s'accompagne lui aussi d'un délai légal de deux mois pour laisser au locataire le temps de s'exécuter. La procédure Litige.fr comprend bien entendu l'ensemble de ces prestations.
Le recouvrement et l'encaissement des loyers impayés grâce au titre exécutoire
Le Juge délivre, à l'issue de l'audience, un titre exécutoire permettant à un huissier d'agir auprès du locataire pour recouvrer les sommes impayées. Les huissiers de justice disposent d'un certain nombre de procédures permettant de récupérer l'argent telle que la saisie attribution. L'équipe Litige.fr est à votre disposition pour détailler l'ensemble de ces options de recouvrement.
Phase 4 - Loyer impayé - Le locataire refuse de partir : concours de la force publique et expulsion
Une fois le jugement rendu, le locataire doit appliquer la décision et partir. Un huissier de justice procédera à la signification du jugement au locataire ainsi qu'à la remise d'un commandement de quitter les lieux. Ce nouvel acte s'accompagne lui aussi d'un délai légal de deux mois pour laisser au locataire le temps de s'exécuter. La procédure Litige.fr comprend bien entendu l'ensemble de ces prestations.
2 - Quelle procédure lorsque le locataire est parti en laissant le loyer impayé : récupérer une dette locative ?
Le départ du locataire n'est pas, à lui seul, constitutif d'une rupture du bail. Un événement indispensable conditionne les modalités de rupture du bail ainsi que les recours permettant au bailleur de récupérer ses impayés : la remise des clés par le locataire (voir notre article consacré à la remise des clés). Dans tous les cas de figure, pour pouvoir agir, il est indispensable de connaître la nouvelle adresse du locataire parti.
Le locataire est parti et a remis les clés au propriétaire : mise en demeure et assignation
Si les clés ont été convenablement remises au propriétaire, la procédure applicable consiste à mettre en demeure le locataire. Sans réponse satisfaisante de ce dernier sous huit jours, le bailleur pourra l'assigner devant le Tribunal judiciaire (assignation rédigée et signifiée par huissier de justice). Les parties seront alors convoquées à une audience et un jugement sera rendu. En possession du titre exécutoire, le bailleur pourra faire intervenir un huissier de justice pour récupérer les sommes auprès du locataire, sous réserve que ce dernier soit solvable.
Le locataire est parti sans remettre les clés au propriétaire (constat d'abandon des lieux)
Si les clés n'ont pas été remises au bailleur, alors le bail pourrait être considéré comme valide, toujours en vigueur, et toute pénétration du logement non consentie par le locataire pourrait être assimilable à une violation de domicile sanctionnée pénalement. Le propriétaire devra donc patienter et recourir à une procédure singulière, faisant là encore intervenir un huissier : le constat d'abandon des lieux. Cette procédure (détaillée dans notre article consacré), a l'avantage d'être souvent plus rapide qu'une procédure d'expulsion classique et permet à l'huissier, moyennant une requête directement adressée au Juge , de pénétrer le logement et reprendre possession des lieux. Le bailleur pourra, au travers de cette procédure, agir également en récupération des loyers impayés, avec l'aide de l'huissier en charge de son dossier.
Lancer un Commandement de Payer
3 - Les cas atypiques de loyer impayé : il existe toujours des solutions
J'ai des doutes sur la solvabilité de mon locataire qui est insolvable ou en situation de surendettement
Lorsqu'un doute plane sur la solvabilité d'un locataire, les huissiers de justice peuvent, sous certaines conditions très strictes, mener l'enquête. Pour cela, il faut prouver l'existence d'une menace sérieuse et avérée sur la créance du bailleur, par exemple après remise d'un commandement de payer resté sans réponse. L'insolvabilité du locataire, n'est pas une condition suspensive aux poursuites prévues par la loi en cas d'impayés de loyer. Des solutions existent entre les mains des huissiers de justice ; consulter notre article dédié à l'insolvabilité du locataire.
Mon locataire est parti sans laisser sa nouvelle adresse
Il est indispensable pour pouvoir agir contre le locataire mauvais payeur, d'être en possession de sa nouvelle adresse. Les huissiers de justice en charge de récupérer les loyers impayés devront signifier (remise en mains propres) un certain nombre d'actes juridiques nécessitant leur déplacement à l'adresse du locataire. Sous certaines conditions, les huissiers sont habilités à mener une enquête permettant de retrouver le débiteur.
Mon bail ne comprend pas de clause résolutoire
L'absence d'une clause résolutoire ne rend pas impossible la procédure d'expulsion du locataire. En pratique, les huissiers de justice sont habitués à être confrontés à ces cas atypiques, où les baux sont parfois rédigés de manière imprécise et manquent de rigueur juridique. La procédure de commandement de payer reste la procédure visant la résiliation du bail d'habitation en cas de loyer impayé.
Quand un loyer est considéré comme impayé ?
Dès lors que le locataire dépasse l’échéance de règlement du loyer prévue au bail locatif, l’impayé est constitué.
Comment expulser un locataire qui paye son loyer ?
Si le locataire s’est bien acquitté de son loyer selon les échéances convenues, une procédure d’expulsion ne peut être lancée que pour l’un de ces autres motifs légaux : dégradations, troubles de voisinage, absence de versement du dépôt de garantie, le défaut d’assurance habitation.
Qui paie les frais d'huissier pour loyer impayé ?
Ces frais de procédure ne peuvent être supportés par le locataire que sur décision du Juge. Autrement, c’est au bailleur de les régler.
Quand réclamer un loyer impayé ?
Dès le 1er impayé locatif, le bailleur peut réclamer son règlement auprès du débiteur. Le délai de prescription d’une dette locative est de 3 ans.
Comment faire en cas de loyer impayé ?
Le propriétaire doit d’abord faire délivrer par un huissier un commandement de payer à son locataire. Le débiteur a 2 mois pour régler sa dette, sans quoi le bailleur peut poursuivre ses démarches pour obtenir le remboursement des impayés et reprendre la jouissance de son bien immobilier.
