L'application de la clause résolutoire : mettre fin au bail d'habitation en cas de loyers impayés
Vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez mais votre locataire ne paye plus le loyer et/ou les charges locatives, ou votre locataire refuse de payer le dépôt de garantie. Comment vous défendre dans une telle situation ? Quels sont vos moyens d'action pour récupérer vos loyers et/ou obtenir l'expulsion du locataire ?
La clause résolutoire introduite au contrat de bail, le cas échéant, facilite les démarches du propriétaire et accélère la procédure. En application de celle-ci, le bailleur peut en effet solliciter du Juge la résiliation automatique du contrat et l’expulsion du locataire défaillant.
⚠️ La mise en œuvre de celle-ci doit être obligatoirement précédée d’un commandement de payer infructueux.
L'essentiel
➜ Ce que dit la Loi : la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit et encadre les modalités de cette disposition figurant dans le contrat de bail. Afin de protéger le propriétaire en cas de non-paiement des loyers et/ou charges locatives par le locataire, la loi prévoit d'introduire dans le contrat de location une clause permettant au propriétaire de mettre fin au bail si le locataire est en situation de défaut de paiement. Cette clause, dite clause résolutoire, est importante car elle permet au propriétaire de résilier le bail sans que les Juges ne statuent sur le bien fondé de la résiliation. En effet, le magistrat prononcera l'expulsion automatiquement ou accordera un délai supplémentaire au locataire, mais ne pourra pas annuler la clause prévue dans le contrat. A contrario, dans le cas où celle-ci n'a pas été prévue dans le contrat de location, le propriétaire devra saisir le Tribunal judiciaire pour expulser le locataire et la décision dépendra alors de l'appréciation souveraine du magistrat.
➜ Procédure pour agir : dans le cas de loyers impayés, le propriétaire doit adresser par Huissier de Justice un commandement de payer au locataire et à la CCAPEX (Commission pour la prévention des expulsions locatives). Si dans un délai de deux mois, le locataire n'a toujours pas réglé les sommes dues, le propriétaire pourra faire appliquer celle-ci devant l'instance compétente.
➜ Procédure simplifiée sur internet : Litige.fr - Service Expulsion vous permet dans un premier temps d'adresser le commandement de payer à votre locataire et d'effectuer la dénonciation à la CCAPEX, par Huissier de Justice, sans frais d'avocats.
Dans un second temps, si le Commandement de Payer n'est pas suivi d'un remboursement sous 2 mois, Litige.fr et son réseau d'huissiers partenaires, vous permet de faire saisir la juridiction compétente afin d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
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CADRE & PRINCIPES
Les conditions d'application de la clause résolutoire du bail d'habitation
Dans quels cas cette disposition protège-t-elle le propriétaire ?
L'article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 définit son champ d'application. La résiliation de plein droit du contrat de location sera possible dans les cas suivants :
- En cas de non-paiement du loyer et/ou des charges locatives et/ou du dépôt de garantie ;
- En cas de non-souscription d'une assurance contre les risques locatifs ;
- En cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, dans le cadre de troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
L'application de la clause résolutoire subordonnée au commandement de payer
Dans le cas de loyers impayés et/ou charges, la résiliation du bail ne peut cependant intervenir en l'absence de commandement de payer. En effet, un tel acte doit être obligatoirement envoyé par Huissier de Justice au locataire au moins deux mois avant de faire jouer la clause. Ce n'est que dans le cas d'un commandement de payer infructueux, à savoir si le locataire se refuse malgré tout à payer, que celle-ci sera appliquée (article 24 de la Loi du 6 juillet 1989).
Le Juge peut-il annuler cette disposition ?
Celle-ci ne peut pas être annulée, mais elle peut être suspendue par décision du JCP dans le cas où celui-ci décide d'accorder un délai supplémentaire au locataire pour s'acquitter de sa dette locative. Ce délai peut s'étendre jusqu'à trois ans. Cependant, au cours de ce délai, le locataire n'est pas exempt du paiement des loyers et charges locatives en cours. Le locataire doit continuer à assurer le paiement de ses obligations, le délai ne touche que la dette locative.
Quel est l’intérêt de la clause résolutoire ?
En pratique aujourd’hui, tous les contrats de bail incluent une telle mesure. Cet outil juridique facilite et accélère les démarches du propriétaire en cas de défaillance de son locataire.
En l'absence d'une telle mesure contractuelle
Le bailleur relance le locataire pour qu’il respecte ses obligations contractuelles. A défaut d’issue amiable, le bailleur assigne le locataire en justice. Le JCP examine les faits, et apprécie le niveau de gravité du manquement du locataire. S’il n’est pas suffisant, ou si la situation financière du locataire l’exige, le magistrat peut décider de maintenir le locataire dans le logement.
En présence d'une telle mesure contractuelle
Le bailleur fait délivrer un commandement de payer au locataire défaillant. A défaut de réaction satisfaisante dans un délai de 2 mois, le bailleur saisit le Tribunal compétent. Le JCP constate celle-ci, et prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sauf exceptions.
À NOTER : celui-ci peut être saisi en référé pour encore accélérer la procédure d’expulsion.
PROCÉDURE
Expulsion du locataire pour loyers impayés : les étapes à suivre
Vous êtes propriétaires d'un logement et vous rencontrez des problèmes avec votre locataire qui ne paie pas ses loyers. La situation persiste malgré vos demandes incessantes, et vous souhaitez faire jouer la clause résolutoire de votre bail d'habitation afin de récupérer vos loyers impayés ou d'entamer une procédure d'expulsion ? Litige.fr vous permet d'agir et de faire valoir vos droits sans frais d'avocat, en constituant votre dossier directement par Internet.
Pour faire jouer celle-ci, la première étape est d'adresser un commandement de payer au locataire. Litige.fr vous permet d'envoyer le commandement de payer par Huissier de Justice sans faire d'erreur dans vos démarches, et sans frais d'avocats.
envoyer un commandement de payer
Deux mois après que le commandement de payer ait été délivré par huissier, et si le locataire n'a toujours pas réglé sa dette locative, il sera possible de la faire appliquer. Il faudra alors saisir le Tribunal judiciaire afin que le JCP prononce l'application de cette clause et l'expulsion du locataire. Litige.fr permet d'adresser une assignation au locataire délivrée par Huissier de Justice pour comparaitre en justice qui a compétence en la matière. Litige.fr permet de saisir cette juridiction afin qu'il se prononce sur la résiliation du bail en application de cette mesure contractuelle ; de faire signifier sa décision ainsi qu'un commandement de quitter les lieux par Huissier ; de dénoncer à la préfecture de police le litige par Huissier.
À NOTER : les tarifs proposés seront plus élevés si une caution solidaire (garant) est inscrite au bail.
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?
C'est une clause inscrite dans le contrat de bail signé par le bailleur et le locataire, qui prévoit qu’en cas de non-respect des obligations contractuelles du locataire, le bail est résilié et le locataire défaillant expulsé. Le fait d’inclure cette clause spécifique permet de s’assurer de l’issue de la procédure en cas de litige avec un locataire défaillant. Le JCP en effet se contente de constater son existence pour l’appliquer.
La clause résolutoire est-elle indispensable à une procédure d'expulsion ?
En son absence, cela ne fait pas obstacle à la procédure d’expulsion. L’expulsion du locataire peut être prononcée par le Juge au motif que le locataire ne respecte pas ses engagements contractuels. Son existence, cependant, facilite et accélère la procédure d’expulsion.
Peut-on résilier un bail sans clause résolutoire ?
La résiliation du bail est possible en l’absence de celle-ci. Il s’agit pour le propriétaire de prouver que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, et que ces manquements sont suffisamment graves pour empêcher le maintien du locataire dans le logement. Le Magistrat apprécie la situation au regard des circonstances de l’espèce, et prend sa décision : il peut refuser de résilier le bail, et/ou mettre en place des délais de paiement.
Comment faire appliquer la clause résolutoire ?
Pour la faire appliquer : Le bailleur adresse un commandement de payer par huissier. Le locataire défaillant dispose de 2 mois pour payer. A défaut de paiement des sommes dues dans le délai imparti, le bailleur saisit le Tribunal judiciaire. Le Juge constate l’existence de la clause, et prononce la résiliation du bail – et l’expulsion du locataire, le cas échéant.
Quel est le délai de commandement de payer pour mettre en vigueur la clause résolutoire ?
Le commandement de payer est un préalable obligatoire à sa mise en œuvre. Il doit être adressé par huissier de justice, dans un délai minimum de 2 mois avant l’engagement des poursuites. Le bailleur peut faire délivrer le commandement de payer au moindre incident de paiement, sans délai.