Caution locative non rendue : que faire ?
Vous quittez un logement où vous étiez locataire. Le propriétaire refuse de vous rendre le dépôt de garantie. Quels sont vos droits et quels sont les recours possibles contre le bailleur ?
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie à son locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de changement de propriétaire, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur (loi du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion).
La loi ALUR du 24 mars 2014 s’applique aux baux d’habitation signés à compter du 27 mars 2014 et institue un nouveau régime concernant la restitution du dépôt de garantie : le délai pour le restituer passe de deux mois à un mois si le bien est rendu en bon état.
La Loi Macron unifie le régime à tous les contrats de bail peu importe qu'ils aient été signés avant ou après le 27 Mars 2014.
➜ Délai pour agir : 3 ans
➜ Procédure Simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une lettre de Mise en demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
RÉCUPÉRER UN DÉPÔT DE GARANTIE
I CADRE & PRINCIPES I
Existe-t-il un état des lieux de sortie ?
Ce document permet au locataire de justifier qu’il rend le logement en bon état d’entretien. C’est en comparant l’état des lieux d’entrée avec l'état des lieux de sortie que le bailleur pourra éventuellement retenir tout ou partie du dépôt de garantie, à condition que les sommes retenues soient justifiées par des devis ou factures (correspondant aux réparations effectuées ou à effectuer pour remettre le logement en conformité avec l'état des lieux d'entrée).
En l’absence d’état des lieux de sortie : si le bailleur fait obstacle à l’état des lieux de sortie, il se trouve alors dans l’impossibilité d’apporter la preuve des dégradations commises par le locataire (CA Versailles, 1re ch., 28 juin 1996).
L'état des lieux de sortie est-il conforme à l'état des lieux d'entrée ?
L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
Depuis la Loi Alur et la Loi Macron : le propriétaire à l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans un délai d’1 mois. Ce délai s’applique à tous les contrats de location, meublés ou non et qu’ils aient été signés avant ou après le 27 Mars 2014.
IMPORTANT : En cas de non restitution du dépôt de garantie dans ces délais, le locataire peut également demander une indemnité de retard s’élevant à 10 % du loyer (sans les charges) par mois de retard.
L’état des lieux de sortie n'est pas conforme à l’état des lieux d’entrée
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d’entrée (article 6 de la loi du 24 mars 2014, dîtes loi ALUR).
A NOTER : le délai de restitution s’apprécie toujours à compter du jour de la remise des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (par exemple son agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Quel montant le propriétaire doit-il restituer ?
Le bailleur doit restituer la somme reçue. Il peut cependant déduire les sommes dues par le locataire, soit au titre de loyers ou charges impayés, soit au titre d’indemnités dues en cas de dégradation du logement, qu’il peut justifier sur simple production de devis de travaux. (Cass., 3e civ, 3 avril 2001, n°99-13.668).
Quelles conditions pour que le propriétaire retienne tout ou partie du Dépôt de Garantie ?
Pour qu’une retenue soit possible il faut d’abord que l’état des lieux de sortie soit fait de manière contradictoire : en présence des deux parties, établi par écrit et signé par le propriétaire et locataire.
2 conditions donc :
- La présence d’un état des lieux contradictoire où l'huissier ou le bailleur a indiqué les dégradations du locataire.
- Des justificatifs qui chiffrent le montant des réparations (factures, devis…).
A SAVOIR : les dégradations dues à l'usure normale du temps sont à la charge du bailleur.
Quelles sanctions encourt le propriétaire en cas de non restitution dans les délais ?
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Afin d’obtenir la majoration de 10%, la loi ALUR prévoit qu’il est nécessaire pour le locataire de donner sa nouvelle adresse au propriétaire au moment où il quitte le logement et lui remet les clés.
I PROCÉDURE I
Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai prévu par la loi, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
En cas d'échec de cette tentative de résolution à l'amiable, les litiges relatifs aux dépôt de garantie doivent être portés devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire. Celui-ci est compétent pour tous les litiges liés au baux d'habitation.
L'action en restitution s’adresse au bailleur et ne peut être dirigée contre le mandataire du bailleur (Cass. 3e civ., 23 juin 2009, no 08-13.938).
Une procédure en ligne et sans frais d'avocat
Litige.fr est spécialisé dans la résolution des litiges locatifs et tout particulièrement des litiges concernant la non restitution de dépôts de garantie. Le site Litige.fr permet, directement par Internet :
- L'envoi au propriétaire d'une Mise en Demeure motivée juridiquement, en LRAR. Le service prend en charge l'intégralité des envois postaux ;
- Sans réponse satisfaisante du propriétaire dans un délais de 8 jours, le site permet de saisir le JCP directement par Internet. Le propriétaire et le locataire sont convoqués pour une audience et le Juge tranche le litige.
RÉCUPÉRER UN DÉPÔT DE GARANTIE
Quel recours pour non restitution de la caution ?
Si votre bailleur ne vous a toujours pas rendu celle-ci, vous pouvez le mettre en demeure avec Litige.fr. Si ce courrier reste infructueux, il faudra alors saisir le Tribunal judiciaire avec Litige.fr.
Quel délai pour récupérer une caution ?
Le propriétaire dispose soit de 2 mois (si l'état des lieux de sortie est différent de celui d'entrée) ou d'1 mois (si les deux états des lieux sont semblables) à compter de la date de fin du bail locatif pour vous restituer celle-ci. Si à l'issue de l'état des lieux de sortie, des dégradations imputables au locataire (dûment justifiées par le propriétaire) ont été constatée alors une retenue financière pourra être déduite de celle-ci.
Comment justifier le non rendu d'une caution locative ?
Suite au courrier de mise en demeure adressé par le locataire à son propriétaire, il incombera au bailleur d'apporter par tous moyens des preuves légitimes qui justifient que la caution ne lui a pas été rendue : états des lieux d'entrée et de sortie, photographies du logement, lettres de mise en demeure en cas de loyers impayés, les frais de remise en état du logement suite à des dégradations imputables au locataire justifiés sur la base de devis ou de facture d'artisan...
