Pour louer abordable, le dispositif Cosse évolue en une réduction d'impôt
La solution "Louer abordable" (ancien dispositif Cosse encore applicable pour les dossiers déposés jusqu'au 28 février 2022) est remplacée par “Loc’Avantages” qui concerne les logements conventionnés par l'Agence Nationale de l’Habitat - ANAH). Ce dispositif d’incitation fiscale offre un avantage fiscal au propriétaire qui loue son logement à un ménage modeste moyennant un loyer modéré.
Ce dispositif pour "Louer abordable" a évolué depuis le 1er janvier 2022 : l’ancienne déduction fiscale devient une réduction d’impôt (Loc'Avantages). Cet avantage fiscal sera prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.
Avant cette évolution, celui-ci séduisait de moins en moins de bailleurs. Les pouvoirs publics le renouvellent dans le but de le rendre plus attractif, pour développer l’offre de logements abordables à destination des ménages aux faibles revenus.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : un amendement au projet de loi de finances pour 2022 prévoit de modifier le dispositif Louer abordable. Deux mesures sont envisagées : transformer la déduction fiscale en réduction d’impôt, et proroger le dispositif jusqu’en fin 2024. Les nouvelles modalités de cet avantage fiscal au bénéfice des propriétaires bailleurs sont entrées en vigueur en 2022.
➜ Délai pour agir : en présence d'une dette locative, le bailleur a 3 ans pour la réclamer auprès de son locataire mauvais payeur.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr accompagne les propriétaires qui souhaitent procéder au
recouvrement de loyer impayé : de la mise en demeure de payer jusqu'à la saisine du Juge des Contentieux de la Protection (JCP).
RECOUVRER UNE CRÉANCE LOCATIVE
- ATTENTION - :
En cas de loyers impayés, le propriétaire en principe déclare et paye de l’impôt sur les sommes qui lui sont dues mais pas sur celles qui n'ont pas été encaissées. Pour éviter l’imposition, le bailleur doit effectuer les démarches nécessaires afin de récupérer les impayés de loyer : il s’agit d’engager toutes les formalités liées à la procédure d’expulsion locative pour loyers impayés.
Si le bailleur opte pour l'intermédiation locative, il devra se retourner contre cet organisme en cas de loyers non réglés par le locataire.
| CADRE & PRINCIPES |
Les nouvelles conditions imposées aux investisseurs locatifs
pour bénéficier de Loc'Avantages
Louer abordable - Le principe de cette évolution
sur ce dispositif fiscal à loyer modéré
Avec Loc'Avantages, le bailleur s’engage à louer :
- Un bien non meublé, à titre de résidence principale, pour une durée de 6 ans ;
- À un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond de ressources conventionnel ;
À un loyer plafonné avec au choix 3 niveaux :
- loc1 : - 15 % par rapport au loyer du marché avec un bonus fiscal de 15 % (voir de 20 % pour l'impôt avec intermédiation locative - IML),
- loc2 : - 30 % avec une remise fiscale de 35 % (voir de 40 % si IML);
- ou loc3 : -45% seulement valable en cas d'intermédiation locative (taux de réduction fiscale de 65 %).
Cette réduction fiscale ne profite pas à un bailleur qui loue son bien immobilier à un membre de sa famille et le logement doit présenter des performances énergétiques particulières (pas de passoire thermique pour les logements classés
F et G).
- À NOTER - : en cas de travaux,
Loc'Avantages propose une aide subventionnée par l'ANAH entre 15 K€ pour une rénovation énergétique et 28 K€ pour une rénovation lourde
Les conventions de l'ANAH pour un loyer abordable
L’engagement de location est passé par convention avec l'Anah. Cet organisme propose 3 types de conventions :
- La convention à loyer très social ;
- La convention à loyer social ;
- Et la convention à loyer intermédiaire.
Les ressources du locataire pour profiter de ce loyer modéré
Pour bénéficier du dispositif Louer abordable, le bailleur doit louer son logement à un locataire dont les ressources du foyer fiscal ne dépassent pas les montants fixés par la convention. Exemples :
- Dans le cadre d’une convention à loyer très social : pour un bail conclu en 2021, les revenus annuels 2019 du couple locataire doivent être inférieurs à 21 626 € en Ile-de-France (zone tendue) et de 16 800 € dans les autres régions ;
- Dans le cadre d’une convention à loyer social : le montant des ressources maximales est porté à 36 042 € en Ile-de-France et 27 998 € dans les autres régions ;
- Dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire : les montants sont portés à 57 357 € en zone A bis et 37 594 € en zone C.
Le montant du loyer modéré
Le bailleur doit appliquer un loyer au mètre carré qui respecte les montants maximums :
- Dans le cadre d’une convention à loyer très social : entre 5,63 et 9,55 €/m² en fonction de la zone du logement ;
- Dans le cadre d’une convention à loyer social : de 7,25 à 12,27 €/m² selon la zone ;
- Dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire : entre 9,13 (zone C) et 11,55 €/m² (zone A bis).
Les dates à retenir pour les bailleurs souhaitant bénéficier de Loc'Avantages
Ils pourront déposer leur dossier de demande de conventionnement sur la plateforme de l'ANAH à compter du 01 avril 2022, dépôt devra d'ailleurs intervenir :
- Avant le 01 mai 2022 pour un bail locatif signé avant le 01 mars 2022 ;
- Ou dans les 2 mois qui suivent la signature d'un contrat de location passé après le 01 mars 2022.
Zoom sur le précédent avantage fiscal procuré
par l'ancien dispositif Louer abordable
Jusqu'à présent, le dispositif Cosse ou Louer abordable offrait une déduction fiscale : une somme était déduite des revenus locatifs avant le calcul de l’impôt. Le montant de la déduction dépendait de la zone géographique (PINEL - PTZ...) du logement en location : plus le marché était tendu, plus la déduction fiscale était importante.
En zones A bis, A et B
L’offre était très largement inférieure à la demande :
- Le bailleur déduisait 70 % de ses revenus locatifs dans le cadre d’une convention à loyer très social ou social ;
- Et 30 % dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire.
En zone B2
Pour les communes de cette zone, la déduction fiscale était de :
- 50 % dans le cadre d’une convention à loyer très social ou social ;
- 15 % dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire.
En zone C
Selon le type de convention ANAH, le bailleur déduisait :
- 50 % des revenus locatifs, dans le cadre d’une convention à loyer très social ou social, à condition de réaliser des travaux d’amélioration dans son bien immobilier ;
- La déduction était de 85 % si le bailleur a recours à l’intermédiation locative.
À partir de 2022, cette déduction fiscale est transformée en une réduction d’impôt : une somme est alors soustraite du montant imposé. Quelle différence concrètement ? Le gain en euros devient identique pour tous les propriétaires, quel que soit leur taux marginal d’imposition. Ainsi, les bailleurs dont le taux marginal d’imposition est faible sont d’autant mieux incités à recourir à Loc'Avantages.
Loc'Avantages : déclaration des loyers et imposition
Le bailleur déclare les loyers perçus à l’occasion de sa déclaration de revenus annuelle. Les loyers perçus en 2022 seront à déclarer en 2023 sur vos revenus de 2022.
Qu'est-ce que l'intermédiation locative ?
L’intermédiation locative consiste à confier la gestion locative du bien immobilier à un intermédiaire social de type association agréée ou agence immobilière à vocation sociale. Dans ces conditions, le bailleur bénéficie avec Loc'Avantages d’une réduction d’impôt de 20 à 65 % selon la remise accordée sur le loyer plafonné.
Comment déclarer le loyer auprès de l'ANAH ?
Pour bénéficier de Loc'Avantages, le bailleur se rapproche de l’ANAH pour signer une convention. Les loyers sont ensuite déclarés annuellement auprès des impôts, qui appliquent l’avantage fiscal.
Quel est l'avantage fiscal de Loc'Avantages pour le propriétaire ?
Le propriétaire qui remplit les conditions de Loc'Avantages bénéficie d’une réduction fiscale, dont le montant dépend des modalités de la convention signée avec l’ANAH.
