Comment mettre en place un plan d’apurement en cas de loyers impayés ?
Bien que le locataire soit tenu de régler ses loyers, il arrive parfois qu’il ne respecte pas ses engagements. Dans ce cas, le bailleur dispose de différentes options. Avant d’engager toutes les formalités légales requises dans le cadre d'une expulsion locative, la recherche d'un accord amiable doit être privilégiée. À ce titre, le locataire et le détenteur du bien immobilier loué peuvent décider de mettre en place un plan d’apurement.
L'ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus” par le contrat de bail.
➜ Délai pour agir : 3 ans depuis la loi n°2014-366 ALUR du 24 mars 2014.
➜ Procédure simplifiée : en cas de litige avec un locataire, Litige.fr permet d’envoyer gratuitement une lettre de mise en demeure ou un commandement de payer à ce dernier. À défaut de règlement amiable du litige, Litige.fr permet de réaliser toutes les étapes de la procédure judiciaire afin d'expulser le locataire pour loyer impayé.
CADRE & PRINCIPES
Qu'est-ce qu'un plan d'apurement ?
L'obligation du locataire de s'acquitter de ses dettes locatives
Le locataire est lié au propriétaire par un contrat de location en vertu duquel il est tenu à un certain nombre d’obligations. Parmi elles, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables au bailleur, comme le prévoit l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, et conformément à l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.
Les parties sont ainsi tenues d’exécuter le contrat de location de bonne foi. À ce titre, le propriétaire bailleur est en droit de réclamer les loyers en cas de défaut de paiement du locataire.
Impayé de loyer, que faire ?
Dans l’hypothèse où le locataire ne respecte pas son obligation de s'acquitter de ses loyers, le titulaire du bien immobilier peut entamer immédiatement une procédure judiciaire pour expulser son locataire.
Expulser un locataire
En présence d'une dette locative non régularisée, les parties peuvent convenir de mettre en place un plan d’apurement. Il s’agit d’un accord écrit entre le locateur et le locataire en vertu duquel les parties conviennent d'échelonner la dette locative selon un calendrier déterminé. Le bailleur accorde ainsi un délai au preneur pour rembourser les loyers dus.
PROCÉDURE
La mise en oeuvre du plan d’apurement : quelles parties prenantes ? quel délai ?...
Le plan d’apurement peut être réalisé à l’initiative du locataire, du propriétaire ou encore de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) si le locataire bénéficie d’aides sociales comme les allocations logement (APL : Aide Personnalisée au Logement).
Le détenteur du logement est tenu d’avertir la CAF en cas d'impayé de loyer. Une fois informée, celle-ci donne 6 mois au bailleur et au preneur pour qu’ils mettent en place d'un commun accord un plan d’apurement avant la suspension des aides du locataire. À défaut, la CAF déclenche un plan d’apurement sur 3 ans.
Le locataire et le locateur mettent en place ensemble un plan d’apurement avec des échéances données. L’échéancier doit être réaliste et adapté aux ressources financières du locataire.
Les 3 modalités du plan de régularisation de la dette locative du locataire vis-à-vis de son bailleur
Lors de leurs échanges, ils déterminent les modalités de remboursement de la dette locative :
- Le nombre ;
- La fréquence ;
- Et le montant des échéances.
Création du plan de remboursement des loyers impayés : les mentions importantes
Lors de la création du plan d'apurement, les parties doivent le formaliser par écrit en faisant apparaître les mentions suivantes :
- Coordonnées du propriétaire et du locataire ;
- Adresse du logement ;
- Date de signature du bail ;
- Montant de la dette locative impayée ;
- Échéancier de paiement ;
- Engagement du locataire à respecter le calendrier fixé et à payer les loyers dus ;
- Date et signature des parties.
2 recours possibles en cas de non-respect du plan d’apurement par le locataire
Solution 1 : le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) en cas d'aggravation de l'insolvabilité du locataire
Si le locataire ne respecte pas l’échéancier prévu par le plan de remboursement de la dette locative, la CAF suspend le versement des allocations. Cependant, si ce dernier justifie de grandes difficultés financières, la CAF peut formuler une demande d’aide sociale financière auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Ce fonds social aide en effet les personnes en situation de difficultés à se maintenir dans leur logement.
Solution 2 : le bailleur peut lancer une procédure judiciaire pour évincer le locataire de sa propriété et obtenir le remboursement de ses dettes locatives
Quant au bailleur, la solution est alors d'engager une procédure pour obtenir l'éviction du locataire du logement (faire appel au préalable à un conciliateur de justice n'est pas obligatoire, ce qui permettra au propriétaire de gagner un temps précieux). La clause résolutoire du contrat de location s'appliquera alors. En l'absence d'une telle clause, il pourra toujours obtenir la résiliation du bail d'habitation en saisissant le Tribunal Judiciaire. Celle-ci sera alors prononcée par le Juge des Contentieux de la Protection (JCP). L'éviction du locataire de l'appartement ne peut intervenir qu'en dehors de la période de trêve hivernale uniquement.
Expulser un locataire
Qui a le droit au FSL ?
Le Fonds de Solidarité pour le Logement se destine aux personnes justifiant de difficulté à accéder à un logement ou à rester dans leur habitation.
Quel est le délai de prescription d'une dette locative ?
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le délai de prescription d’une dette locative est de 3 ans.
Quelle sera la durée du plan d'apurement ?
La durée du plan d’apurement est définie par les parties en fonction des ressources financières du locataire. En revanche, lorsque la mise en place du plan relève de l’initiative de la CAF, l’échéancier de paiement s’étale sur 3 ans.
