Expertise immobilière : Dans quelles situations est-elle nécessaire ?

Qu’est-ce que c'est et pourquoi y recourir ? 

Vente, divorce, donation, succession… sont autant de situations dans lesquelles des  expertises en immobilier résidentiel peuvent être sollicitées. Lors d'une telle étude, la mission d'un expert immobilier agréé est de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ou sa valeur locative, en prenant en considération des facteurs juridiques, techniques et économiques.  

I  CADRE & PRINCIPES  I

Définition - En quoi consiste une telle évaluation immobilière ?

L'expertise d'actifs immobiliers consiste à évaluer la valeur vénale ou locative d’un ou plusieurs logements par l'une des méthodes reconnues par la profession.

Cet examen est réalisé en prenant en considération un certain nombre d'éléments juridiques, techniques ou économiques, tels que : 

• La destination juridique du bien ; 
• L’état réel d’entretien de l’immeuble et l’appréciation des dépenses d'entretien et de réparations ; 
• La conjoncture du marché au moment de l’évaluation ; 
• La superficie du logement (SDP ou surface de plancher) ainsi que son architecture. 

La valeur vénale

Celle-ci correspond au prix auquel l'appartement pourrait être raisonnablement vendu à la date de l’expertise, sur un marché défini, et dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. 

La valeur locative

Il s'agit du niveau de loyer théorique annuel qu'un propriétaire peut percevoir comme revenu si son bien était loué dans les conditions réelles du marché immobilier local. Celle-ci sert de base aux impôts locaux pour le calcul de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.

Quel est le profil du spécialiste qui réalise cette évaluation approfondie ?

Son cursus initial

Cette évaluation doit être réalisée par un expert immobilier. Pour exercer ce métier, le suivi d'une formation spécialisée est requise, idéalement un Master professionnel "Expert en évaluation et audit immobilier" (Titre RNCP 34232) et/ou l'une des autres formations certifiantes délivrées par des organismes renommés (IFEI, CEIF, CNEI...). En France, huit d'entre eux sont reconnus au niveau européen selon les standards retenus par le label TRV (Tegova Residential Valuer) s'appliquant aux biens à usage d'habitation du réseau européen d'experts de  TEGoVA (The European Group of Valuers Associations).

Ses qualités professionnelles

Ce spécialiste devra se montrer impartial et indépendant durant les examens qu'il réalise. Cette indépendance signifie que celui-ci ne doit avoir aucun intérêt économique personnel lié à l’opération et ne doit avoir aucun lien de subordination ou liens familiaux avec le client. Pour être sollicité en justice, les experts judiciaires doivent être  agréés par le Tribunal, ils sont alors référencés sur la liste nationale des experts de la Cour d'Appel et de la Cour de Cassation. 

Un examen notarial ou non notarial : que choisir ?

Un tel examen peut être notarial mais lorsque le marché immobilier local s'avère complexe, les notaires préfèrent souvent orienter leur clientèle vers un cabinet indépendant (non notarial) spécialisé dans de telles évaluations.

En quoi une expertise en construction est différente de celle-ci ?

Une telle intervention ne doit pas être confondue avec une expertise en bâtiment commandée le plus souvent sur demande :

• D'un maître d'oeuvre pour évaluer des malfaçons non visibles ou vices-cachés (causées probablement par le maître d'ouvrage lors de travaux) afin de comprendre l'origine des pathologies supposées par le propriétaire. Les conclusions du rapport lui permettront de se faire indemniser si la responsabilité de l'artisan est démontrée ;
• Ou d'un assureur pour étudier des dommages (provoqués lors d'un sinistre couvert par l'assurance habitation).

Les experts en construction n'ont pas le même profil (formation d'ingénieur en génie civil) que les professionnels de l'immobilier vus précédemment.

Avec Litige.fr vous pouvez faire appel à un expert en génie civile (via notre réseau partenaire) pour obtenir réparation de la part d'un artisan défaillant ou pour obtenir une meilleure indemnisation de votre compagnie d'assurance habitation (contre-expertise).

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Quelles différences avec un avis de valeur estimé sur une habitation ?

À la différence d'une évaluation (ou expertise), une estimation immobilière consiste à émettre un avis de valeur. Cette estimation précise une fourchette de valeur pour laquelle une résidence pourrait être cédée. Elle est généralement réalisée par un agent immobilier (agissant pour le compte d'une agence immobilière) ou par un notaire. 

Celle-ci est notamment sollicitée dans les cas suivants : 

• Anticiper une transaction immobilière (achat, vente, location…) ; 
• Faire un bilan sur la valeur d’un patrimoine immobilier ;
• Réaliser des actes de gestion (souscription d’une assurance, évaluer la valeur locative…) ; 
• Évaluer ou vérifier le montant de ses impôts. 

Dans quels cas faire appel à un expert de ce secteur ? 

Celle-ci est généralement nécessaire dans les cas suivants : 

• Vente ou acquisition d'actifs immobiliers ; 
• Liquidation communautaire en cas de litige intervenant suite à un divorce (liquidation matrimoniale) ou partage en cas de séparation ; 
• Donation ou succession ; 
• Déclaration fiscale (IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière) ; 
• Fixation ou révision de loyer ; 
• Prêts bancaires. 

I  PROCÉDURE  I

Son déroulement en 4 étapes

1 - Signature d’un contrat d’expertise

Elle débute par la signature d’un contrat d’expertise entre le mandant et l’expert. Le contrat doit notamment mentionner l'identification de la maison expertisée, la valeur à déterminer, le montant des honoraires de l’expert, les justificatifs à produire… 

2 - Étude des pièces relatives au bien immobilier

Pour la réaliser, le professionnel a besoin de prendre connaissance d’un certain nombre de pièces et d’informations : 

• Les documents relatifs à l'habitation (plan du logement, plan de masse, état des surfaces, cadastre, titre de propriété, attestations d’urbanisme….) ; 
• Les diagnostics immobiliers réalisés (amiante, DPE…) ; 
• Les pièces mentionnant les charges liées au bien (taxe d’habitation, foncière…) ; 
• Les documents liés à la copropriété de l'immeuble ou du pavillon (procès-verbaux d’assemblée, baux de location….). 

3 - Évaluation du bien

L'évaluation du foncier (visite terrain)

Après avoir examiné ces pièces, l’expert en immobilier résidentiel se rend sur les lieux pour le visiter. Lors de cette visite terrain, il analyse les éléments suivants : 

• Sa conformité avec les données fournies ; 
• Son état général (niveau de vétusté) ; 
  
• Son orientation (niveau d'ensoleillement, vues, vis-à-vis...) ;
  
• Son niveau de confort et de sécurité (volets électriques, serrure 5 points, isolation phonique et thermique...) ;
• Le niveau de qualité du foncier au vu de son emplacement par rapport à son environnement proche (transports - commerces et écoles - espaces verts à proximité, niveau sonore du trafic routier aux alentours...).
  

L'étude locale du marché : quel est son positionnement ? 

Celle-ci se clôture ensuite par une étude de marché immobilière poussée :

• De l’offre du secteur géographique, notamment en consultant le niveau des prix au m² et médian dans l'ancien (entre autres la base des références de prix des notaires de France, une source bien plus fiable que les annonces immobilières diffusées en accès libre sur Internet) et dans le résidentiel neuf pour des biens comparables récemment vendus ou en cours de promotion (identifiables grâce aux annonces publiées sur les marketplaces plébiscitées par les promoteurs immobiliers durant les campagnes promotionnelles de leurs programmes)... ;
• Et des caractéristiques de la demande locale (profils socio-démographiques...).

Sur la base des conclusions de la visite terrain et de l'étude de marché réalisée, ce professionnel sera à même de définir le positionnement de la maison ou de l'appartement évalué (prix).

4 - Rédaction du rapport d’expertise

La procédure s’achève par la rédaction d’un rapport. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière précise les obligations que de tels professionnels doivent respecter dans le cadre de leurs fonctions. Ils doivent en particulier mentionner dans leur rapport : 

• L’objet de leur mission ; 
• La désignation du bien expertisé ; 
• Sa situation géographique ; 
• Sa condition urbanistique ; 
• Sa situation juridique ; 
• Des éléments pour justifier le niveau de qualité de son positionnement locatif ; 
• La méthode d’évaluation immobilière retenue : il en existe plusieurs telles que les méthodes de cash flow "DCF" ou comparaison directe ou capitalisation ou coût de remplacement...) ;
• La valorisation vénale et locative de l'appartement expertisé. 

Leurs conclusions doivent être clairement exposées. En cas d’incertitudes, ceux-ci doivent émettre des réserves et expliquer les risques qui peuvent en découler. 

Article de Pauline TURGE

Juriste

Diplômée d'un Master 2 en Droit privé obtenu à l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne.