Il s'agit de l'une des clauses figurant dans un bail d’habitation qui permet au propriétaire de résilier celui-ci automatiquement, en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Avec elle, le bailleur bénéficie d’une procédure simplifiée, l’expulsion du locataire défaillant s'en trouve alors accélérée.
L'ESSENTIEL
➜ Ce que dit la Loi : l' article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit et encadre les modalités de la clause résolutoire dans le contrat de bail. Elle protège le propriétaire en lui donnant le droit de demander à ce que celui-ci soit résilié en cas de loyers impayés sans appréciation du Juge requise au préalable. Si celle-ci ne figure pas dans cet acte, le loueur devra saisir le Tribunal judiciaire pour le résilier, et si la mesure est acceptée, les démarches d'éviction du locataire mauvais payeur pourront être entamées. C'est l'article 1225 du Code civil qui spécifie les engagements dont l'inexécution provoque la résolution du bail locatif.
➜ Délai pour agir : passé 3 ans (au-delà il y a prescription) le recouvrement des loyers impayés n'est plus possible. En matière de gestion locative, les expulsions locatives sont interdites durant la période de trêve hivernale. Elles ne prendront alors effet qu'après cette période, soit à partir du 01 avril jusqu'au 31 octobre.
➜ Procédure simplifiée : pour la mise en œuvre de la clause, Litige.fr vous permet d'effectuer l'intégralité des démarches légales pour expulser les occupants de votre logement : de la mise en demeure de payer amiable jusqu'à la saisine de la justice (en passant au préalable par le commandement de payer).
Clause résolutoire : définition
Il s'agit d'une mention du contrat de location qui prévoit qu’en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, le bail est résilié. On parle de résiliation automatique car le JCP n'apprécie pas les faits. Mais attention, le loueur n'a pas le droit d'expulser lui-même le locataire : il doit fournir à l’huissier une décision judiciaire.
Sans cette clause, le bailleur doit demander l’annulation du contrat en justice : le Juge des Contentieux et de la Protection (JCP) prend connaissance de la situation, et évalue la gravité de la transgression contractuelle du locataire. Ce décideur judiciaire ne prononce la rupture du bail que s’il estime que celle-ci est suffisamment grave.
Avec celle-ci, le propriétaire doit également saisir l'instance judiciaire. Mais le magistrat se contente de constater la rupture contractuelle et de prononcer l’éviction : les formalités légales sont rapides à effectuer et les chances de succès du loueur sont maximales.
💡 Elle n'est pas exclusivement dédiée aux contrats de bails locatifs, celle-ci est incluse également dans la plupart des baux commerciaux. Elle concerne aussi l'accession à la propriété (immobilier résidentiel). Pour que cette disposition puisse produire ses effets, celle-ci doit alors être impérativement citée dans le compromis de vente (exemples : le dépôt de garantie n'est pas versé ou encore s'il existe des vices-cachés sur le bien immobilier alors la vente peut être annulée).
Dans quels cas le bailleur peut-il invoquer la clause résolutoire ?
Le locataire doit respecter 4 obligations légales majeures, rappelées au contrat de location. Celle-ci sanctionne l'inexécution de ces responsabilités.
1 - Impayé(s) de loyer et/ou de charges
Grâce à cette énonciation juridique, la révocation du débiteur de son habitation prendra effet plus rapidement. De cette manière, les défauts de paiement, préjudiciables au créancier, ne s’accumulent pas dans une trop large proportion.
2 - Défaut de souscription d’une assurance habitation
L’absence d’assurance couvrant les risques locatifs peut coûter cher en cas de dégâts. En invoquant celle-ci pour résilier le bail, le créancier se prémunit contre ce risque.
3 - Non-respect de l’obligation d’usage paisible de lieux
Sans usage paisible (locataire bruyant...) : non seulement le logement peut être dégradé, mais en plus le bailleur peut se voir reprocher les agissements du locataire par la copropriété. Dans son intérêt, le propriétaire doit l'expulser sans tarder.
4 - Absence de versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie assure le propriétaire d’être remboursé des éventuels dommages causés à son appartement. Une fois encore, l’enjeu financier est majeur, et justifie le droit d'invoquer cette disposition.
💡 Seuls ces motifs sont recevables pour justifier sa mise en oeuvre. Pour tout autre motif, le loueur passe par la voie judiciaire classique.
Les conditions de sa mise en œuvre
Les impayés de loyers et/ou des charges locatives sont constitués dès lors que le paiement n’intervient pas à l’échéance contractuelle. Le moindre retard permet de mettre en œuvre les démarches pour obtenir la résiliation automatique du bail, mais en pratique, l'émetteur de cet acte doit laisser un délai raisonnable à son débiteur.
Le loueur exige une attestation d’assurance habitation à la remise des clés, puis chaque année au renouvellement du contrat d’assurance. Son inexécution entraînera la résolution du bail locatif.
Le non-respect de l’usage paisible des lieux est constitué en cas de trouble anormal de voisinage rapporté par un copropriétaire. Dans ce cas, le loueur doit préalablement obtenir un jugement qui constate le trouble, pour se prévaloir de cette disposition juridique.
Sa rédaction
Elle est valable à condition d’être claire et non équivoque. A défaut, le demandeur ne peut pas s’en prévaloir devant le JCP. Au moment de rédiger la clause, celui-ci doit veiller à préciser chacun des 4 cas d’application, pour être protégé de manière optimale (art. 1225 du Code civil).
Les 6 étapes pour la mettre à exécution
Lorsque celle-ci est invoquée pour défaut de paiement du loyer et/ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, le créditeur ou une entreprise spécialisée en gestion locative respecte la procédure suivante.
Étape 1 - Mise en demeure
Le créancier doit respecter dans l'ordre chaque étape du process légal d'évincement des occupants d'un logement. La lettre pour mettre en demeure le débiteur de régler sa dette locative est encadrée (mentions obligatoires pour sa validité) et motivée juridiquement. Elle doit être adressée au débiteur par recommandé avec accusé de réception. Elle fera l'objet en parallèle d'une déclaration au greffe de l'instance habilitée à résoudre ce type de litige.
Étape 2 - Commandement de payer
Si la lettre de mise en demeure reste sans réponse (passé un délai de 8 jours), le créancier demande à un huissier de délivrer un Commandement de payer au locataire débiteur, précisant le montant de la dette.
Étape 3 - Règlement de la dette locative
Le débiteur dispose de :
- 2 mois après un commandement de payer pour rembourser ses loyers et charges locatives ;
- 1 mois pour verser le dépôt de garantie.
Étape 4 - Saisine du Tribunal judiciaire
Si le commandement est demeuré infructueux, le créditeur saisit la juridiction compétente, éventuellement en référé pour accélérer les mesures afin de parvenir à expulser les habitants du logement plus rapidement.
Étape 5 - Décision du JCP
Après vérification de l’existence de la clause résolutoire, le Magistrat constate la résolution du contrat qui mentionne celle-ci et prononce l’éviction de la partie débitrice.
💡 En fonction des circonstances, le Magistrat peut accorder au locataire un délai supplémentaire pour régulariser sa dette (articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil).
Étape 6 - Expulsion
Le loueur se rapproche d’un huissier pour procéder à cette mesure.
💡 Lorsque la clause résolutoire est invoquée pour défaut d’assurance, le demandeur lui fait signifier par huissier l’obligation de souscrire une assurance dans un délai d’1 mois. À l’expiration de ce délai, celui-ci saisit alors la juridiction compétente pour faire constater la rupture du bail locatif.
Absence de clause résolutoire : quels recours pour le bailleur ?
En l'absence de cette mention facultative, le propriétaire doit respecter toutes les démarches légales de résolution judiciaire. Celui-ci saisit l'instance compétente, et doit prouver que la désobéissance contractuelle du locataire est suffisamment grave pour justifier l’annulation du contrat de location. La gravité de celle-ci, dans ce cas, est laissée à la libre appréciation du JCP.
Quel est l'intérêt d'une clause résolutoire ?
Elle permet de résilier le bail « automatiquement » donc plus rapidement : dès lors que la transgression contractuelle du locataire est constituée, le magistrat se contente de constater la résiliation.
Comment faire appliquer la clause résolutoire ?
Pour la faire exécuter, le titulaire de l'habitation doit préalablement faire signifier au locataire un commandement par huissier.
Comment rédiger une clause résolutoire ?
Le loueur peut utiliser un modèle de clause résolutoire. Attention : les termes de la clause doivent être clairs et précis.
