Définition : les charges récupérables
Plus connues sous le nom de charges locatives, les charges récupérables sont des frais initialement pris en charge par le propriétaire, mais ce dernier peut en demander le remboursement au locataire, qu'il soit en location non meublée ou en location meublée si le bail a été signé depuis la Loi ALUR (soit le 27 mars 2014). Ces charges de plusieurs ordres ont pour vocation à assurer la bonne gestion de l'immeuble et le paiement des dépenses courantes.
Ce qu'il faut savoir sur les charges récupérables
Que comprennent les charges récupérables ?
Les charges récupérables sont définies par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 et régies par l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989. À la lecture de ces textes de loi, trois grands types de charges apparaissent comme étant à la charge du locataire :
- Les charges de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : salaire du gardien ou du personnel d'entretien, consommation d'eau, consommation d'électricité...
- Les dépenses d'entretien courant et les menues réparations des parties communes : eau chaude, eau froide, installation du chauffage, entretien de l'ascenseur ou du monte-charge, entretien des espaces extérieurs au bâtiment (espaces vertes, voies de circulation...).
Au-delà, d'autres charges peuvent être intégrées parmi les charges récupérables telles que l'enlèvement des ordures ménagères ou encore la taxe de balayage.
Le paiement des charges récupérables
Le paiement des charges locatives peut être réalisé de deux manière :
- Par le versement de provisions ou forfait pour charges : tous les mois en complément du loyer mensuel ou tous les trimestres.
- Par la récupération ponctuelle des dépenses engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple).
La régularisation des charges récupérables
Chaque année, il est obligatoire que le propriétaire procède à une régularisation des charges récupérables, notamment lorsque le locataire paie les charges locatives mensuellement à titre de provisions.
Une fois que le propriétaire reçoit l'arrêté des comptes de la copropriété, un comparatif entre les dépenses récupérables réelles aux provisions déjà versées par le locataire doit être dressé. Le propriétaire a notamment la possibilité de transmettre au locataire le décompte par nature de charges et produire, voire conserver dans le délai d'un mois à compter de l'émission du décompte, les pièces justificatives.
S'il apparaît qu'une différence doit être réclamée au locataire en raison d'un moins perçu, le propriétaire pour réclamer la différence au locataire. A contrario, s'il apparaît que le locataire a versé plus de charges récupérables que les charges finales, il est en droit de demander au propriétaire le remboursement du trop perçu.
S'il advient que le propriétaire a régularisé tardivement les charges récupéréales, le locataire a la possibilité de solliciter un étalement du paiement des charges sur une année. Il lui sera également possible de solliciter un ajustement à la baisse des charges locatives.