Un bail meublé est un « logement dans lequel un locataire doit pouvoir dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie » (article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014). Il est important de bien prendre en compte toutes les obligations, inconvénients et avantages d’un investissement locatif meublé.
Les obligations liées au bail meublé
Le bail meublé implique des obligations quant au logement, mais aussi pour le bailleur.
L’obligation de meubler : une obligation légale
Pour être considéré comme un bail meublé, le logement doit être équipé en quantité, mais les meubles doivent aussi être de qualité. (article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014). C’est un décret qui fixe la liste des meubles pour une location meublée.
Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste donc les meubles pour :
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Dormir : literie avec couette ou couverture, rideaux ou volets pour occulter la chambre à coucher.
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Manger : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou un congélateur à part, vaisselle pour la prise des repas, ustensiles de cuisine.
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Vivre : table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien adapté pour le logement.
Il est impératif que cette liste soit respectée. À défaut, le logement peut être re-qualifié en location vide par le Juge en cas de litige avec le locataire.
Les conditions du contrat de bail meublé
Le contrat de bail d’une location meublée n’est pas le même que pour une location vide.
La durée de la location
Le bail meublé est conclu pour une durée de 1 an renouvelable par tacite reconduction.
La durée d’un bail meublé étudiant est de 9 mois, et le bail mobilité location meublée est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Ces baux ne sont pas reconductibles.
La résiliation du bail
Le locataire peut donner congé au propriétaire dans un délai d’un mois.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire dans un délai de 3 mois. Il ne peut le faire que pour 3 motifs :
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Reprise du logement.
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Vente.
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Motifs légitimes et sérieux (non paiement du loyer, nuisances causées au voisinage...) pouvant conduire le bailleur à lancer une procédure d'expulsion.
Le montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois.
Attention, il est strictement interdit pour le bailleur, de réclamer un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité location meublée.
L’obligation pour le bailleur
Le bailleur a l’obligation de s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement meublé. C’est une obligation liée à la déclaration des revenus de la location. Les revenus locatifs doivent être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux.
En cas de pluralité de logement, l’inscription doit se faire auprès du greffe dont dépend le logement générant le plus de revenus.
Le loueur obtient le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). En revanche, si les revenus de la location dépassent 23 000 € et qu’ils dépassent les revenus du foyer fiscal, le propriétaire aura le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Les avantages du bail meublé
Les avantages du bail meublé sont essentiellement financiers. En effet, la location meublée est considérée comme la plus rentable et présente certains avantages fiscaux.
La rentabilité du bail meublé
Le bail meublé est considéré comme étant plus rentable que celle d’une location vide. En effet, le loyer d’une location meublée est plus important. C’est un loyer parfois supérieur de 5 à 30 %. La présence de meubles dans le logement est un service. La rentabilité brute se calcule en divisant le prix du logement par son loyer annuel en multipliant par 100. Pour un propriétaire bailleur, il vaut mieux calculer la rentabilité brute qui prend en compte les frais et taxes liés au logement.
Les avantages fiscaux du bail meublé
Il existe deux régimes fiscaux qui s’appliquent au bail meublé. Des exonérations fiscales sont accordées au bailleur dans certaines situations.
Les deux régimes fiscaux applicables pour le bail meublé
Les revenus d’une location meublée sont à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux de la déclaration de revenus du propriétaire. Il existe deux régimes :
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Le régime micro-bic : lorsque les recettes de la location ne dépassent pas 70 000 €. Le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50 %, mais ne peut pas créer de déficit ni déduire ses charges.
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Le régime réel : les recettes dépassent 70 000 €. Il peut concerner des bailleurs dont les recettes sont inférieures à 70 000 €, mais qui en font la demande. Il est possible dans le cadre de ce régime de déduire les charges et les amortissements. Attention toutefois à ne pas créer de déficit.
Les exonérations fiscales autorisées par le bail meublé
Des exonérations fiscales sont possibles dans le cas où la location meublée se trouve dans l’habitation principale du propriétaire.
Deux possibilités d’exonérations :
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Si le logement meublé n’est pas l’habitation principale du locataire : les recettes de la location ne doivent pas excéder 760 € HT.
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Si le logement meublé est l’habitation principale du locataire : le prix de la location doit être dans la limite du raisonnable (ce montant s’apprécie hors charges et par m²).
Les inconvénients du bail meublé
Le bail n’a pas que des avantages. En effet, la vacance locative est plus importante que pour une location vide. Les inconvénients du bail meublé sont essentiellement liés à la durée de la location, mais aussi au montant de loyer plus élevé.
La durée de bail d’un an entraîne une vacance supplémentaire pour le propriétaire. Cela implique en plus du fait de rechercher à nouveau des locataires, de rembourser le dépôt de garantie, réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie plus souvent.
Cela représente une gestion administrative plus importante, mais également technique puisque des meubles ou du matériel seront peut-être à remplacer après le passage du locataire.
Qu’est-ce qu’un bail meublé ?
Un bail meublé est un logement dans lequel le locataire peut dormir, vivre et manger. La durée du bail est de 1 an tacitement reconductible. Le dépôt de garantie et le délai de préavis du locataire sont de 1 mois.
Quels sont les avantages du bail meublé ?
Le bail meublé présente des avantages fiscaux pour le propriétaire. Ce dernier doit déclarer des revenus industriels et commerciaux et peut opter pour le régime micro-bic (recette inférieure à 70 000 € et abattement de 50 %) ou le régime réel (régime à la demande ou si les recettes dépassent 70 000 €). Il n’est pas possible de créer du déficit. Des cas d’exonération fiscale sont prévus lorsque la location meublée se trouve dans l’habitation principale.
Quels sont les inconvénients du bail meublé ?
Les inconvénients sont liés à la durée de location. La courte durée de location augmente la vacance locative.
