Définition : qu'est-ce qu'un bail authentique ?
Dans le cadre d'une location immobilière, le propriétaire bailleur et le locataire signent un contrat de bail. Ce contrat peut prendre la forme d'un acte sous seing privé - les parties négocient, rédigent et signent ensemble le document - ou d'un acte authentique : le bail notarié.
Le bail authentique fait intervenir, en plus des parties au contrat de location, un officier public : il est rédigé et signé par un notaire.
Ce qu'il faut savoir sur le bail authentique
Découvrez les avantages et les inconvénients à choisir le bail authentique pour votre contrat de location.
Les avantages du bail devant notaire :
Le bail authentique est préparé, vérifié et signé par un notaire. Cela offre au propriétaire et au locataire plusieurs garanties.
1° Le bail authentique a force exécutoire. Seul la signature du notaire confère ce caractère au document. Le titre exécutoire permet au bailleur d'obtenir l'exécution forcée des obligations du locataire défaillant, sans avoir besoin de passer devant le juge. Cela est notamment utile en cas de loyers impayés : sur le fondement de l'inexécution de l'obligation de payer du locataire, le propriétaire peut faire procéder par huissier à toutes saisies utiles à recouvrer ses créances. Il lui suffit de produire la copie exécutoire du bail authentique. Attention néanmoins, le locataire peut néanmoins contester la saisie, auquel cas le propriétaire devra obtenir une décision de justice confirmant la mesure d'exécution forcée. En tout état de cause, le locataire insolvable ne pourra pas être saisi. A noter : la résiliation du bail dans le cadre d'une procédure d'expulsion nécessite obligatoirement de saisir le juge.
2° Le notaire conseille les parties, leur explique l'étendue de leurs engagements, et vérifie l'ensemble des pièces du dossier. Cela peut être utile pour le bailleur comme pour le locataire. Le bailleur, en effet, peut se voir rappeler ses obligations légales (logement décent, charge des grosses réparations...). Le locataire pour sa part est informé sur ses obligations, les aides financières auxquelles il peut éventuellement prétendre, les conditions de résiliation... Le notaire, en outre, réunit les documents nécessaires - pièces d'identité notamment - et vérifie le titre de propriété du bailleur pour éviter les litiges.
3° La signature notariée donne date certaine au contrat de bail. Dans ces conditions, aucun risque de contestation relative au point de départ pour le calcul des congés ou du renouvellement du bail authentique.
Le notaire, en tant que professionnel et officier ministériel, vous garantit en outre la conformité du contrat de bail aux dispositions réglementaires en vigueur, et ce même dans le cadre d'un bail "sur-mesure" ou largement personnalisé.
Les inconvénients de l'acte authentique :
Dans le cadre d'un contrat de location classique, sans difficulté particulière, les parties peuvent se fier au modèle de bail type, pour éviter les inconvénients suivants :
- La signature notariée a un prix : alors que le bail sous seing privé est gratuit, vous devez payer les services du notaire pour l'établissement d'un bail authentique.
- Vous devez vous mettre d'accord sur vos disponibilités : le bail authentique est signé par le bailleur, le locataire et le notaire. Il faut donc pouvoir réunir les 3 intervenants en un même lieu à une même date, ce qui peut retarder la signature.
