Il n’est pas rare qu’à la suite de l’achat d’un bien immobilier, comme une maison, un appartement ou encore un terrain, que des défauts apparaissent et rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Pour faire face à cette situation, le législateur a prévu une garantie des vices cachés invocable dans un délai de 2 ans.
L’ESSENTIEL
→ Ce que dit la loi : le vendeur est tenu de garantir l’acheteur d’un bien immobilier construit ou à construire contre les vices cachés (art. 1641 et 1642-1 du Code civil).
→ Délai pour agir : l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour agir à compter de la découverte du vice (art. 1648 du Code civil).
→ Procédure simplifiée : Litige.fr dispose d’un vaste réseau d’avocats en droit immobilier pouvant accompagner lors d’une procédure en garantie des vices cachés.
Quels sont les vices cachés immobiliers ?
En matière immobilière, les vices cachés sont définis, comme ceux qui rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel l’acheteur le destinait (art. 1641 du Code civil). Il existe différents exemples en matière de vices cachés immobiliers, comme une toiture infestée de termites.
Le Code civil a prévu une hypothèse spécifique pour la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement (art. 1642-1 du Code civil).
Vice caché immobilier : définition
La définition des vices cachés ressort de l’article 1641 du Code civil qui met en évidence les conditions à réunir pour invoquer la garantie des vices cachés.
- usage de l’immeuble > le vice doit rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou pas à ce prix.
➡️ Par exemple, s’il s’agit d’une maison achetée pour être habitée et qu’une toxicité se dégage finalement de la charpente, elle ne sera pas utilisée conformément à sa destination, car il n’est pas possible d’y vivre. De même lorsqu’une infiltration d’eau empêche l’occupation d’un appartement acheté à des fins d’habitation.
➡️ Il peut aussi s’agir d’un terrain destiné à la construction de bâtiments. Dès lors qu’en définitive, le terrain se révèle inconstructible, il est rendu impropre à l’usage auquel il était destiné.
➡️ En revanche, le seul défaut de raccordement d’un immeuble d’habitation au réseau d’assainissement collectif de la commune ne suffit pas à caractériser une atteinte à l’usage du bien (Cass. civ. 3, 28 mars 2007, n° 06-12.461).
Néanmoins, cette seule condition ne suffit pas.
- antériorité > le vice doit être antérieur à la vente (Cass. com., 9 février 1965, n° 59-11.825) ;
- caché > les vices apparents ou dont l’acheteur s’est convaincu lui-même ne sont pas invocables au titre de la garantie.
➡️ Néanmoins, la seule mention d’une fuite d’eau dans un diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l'acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences (Cass. civ. 3, 14 mars 2012, n° 11-10.861).
⚠️ La Cour de cassation pose une présomption de connaissance du vice pour un acheteur professionnel, en considérant qu’un homme de métier pouvait facilement découvrir les vices invoqués (Cass. civ. 1, 18 décembre 1962, n° 58-12.358).
Exemples de vices cachés immobiliers
Il existe de nombreux exemples de vices cachés en matière immobilière, tirés de la jurisprudence :
- la présence de termites ayant provoqué des dégâts, tels que leur antériorité à la vente de l’immeuble est établie (Cass. civ. 1, 31 mars 1954) ;
- des tuiles qui se fendent sous l’effet du gel (Cass. civ. 3, 27 mars 1991, n° 89-19.991) ;
- l’infestation parasitaire d’une charpente (Cass. civ. 3, 18 janvier 2023, n° 21-22.543) ;
- un niveau élevé de pollution d’un immeuble rendant risquée pour la santé d’entreprendre une opération de construction (Cass. civ. 3, 8 juin 2006, n° 04-19.069).
Le vice caché vente d’immeuble à construire
L’article 1642-1 du Code civil dispose que pour un immeuble à construire, le vendeur n’est pas déchargé de la garantie des vices cachés, avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.
Vente en l’état et vice caché
Lorsqu’un bien immobilier est « vendu en l’état », cela signifie que l’acheteur accepte de renoncer à la garantie des vices cachés. La vente en l’état fait référence à une clause de non-garantie.
Quel dédommagement pour un vice caché en matière immobilière ?
Pour obtenir un dédommagement à la suite d’un vice caché en matière immobilière, il faut actionner la garantie légale pour profiter de l’option offerte à l’acheteur, dans le délai imparti de 2 ans s’il n’existe pas de clause de non-garantie.
La garantie légale des vices cachés en immobilier
La garantie légale découle de l’article 1641 du Code civil. Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre tous les vices inhérents à la chose vendue, la rendant impropre à son usage. Ainsi, le vendeur garantit les vices cachés pour la maison ou le terrain qu’il vend.
L’article 1642-1 du Code civil prévoit un régime spécifique pour les vices cachés en matière de vente d'un immeuble à construire. En particulier, la disposition n’impose pas que le vice apparent puisse affecter l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination (Cass. civ. 3, 26 février 1992, n° 90-13.320).
Les options : résolution ou diminution du prix
Lorsqu’un vice caché est découvert, l’acheteur bénéficie d’une option entre résolution ou diminution du prix (art. 1644 du Code civil ; Cass. civ. 2, 11 juillet 1974, n° 73-10.415).
Pour la vente en l’état futur d’achèvement (immeuble en construction), l’acquéreur peut en plus opter pour la réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance (Cass. civ. 3, 2 mars 2005, n° 03-19.208), comme en dispose l’alinéa 2 de l’article 1642-1 du Code civil.
Sous quel délai agir ?
L’acheteur doit agir dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (art. 1648 du Code civil).
Que faire face à une clause de non-garantie ?
Face à une clause de non-garantie qui a été acceptée par les parties, il n’est pas possible d’invoquer les vices cachés, sauf si elle élude complètement la responsabilité du vendeur. Aussi, une telle clause pour un immeuble à construire est réputée non écrite (Cass. civ. 3, 15 février 2006, n° 05-15.197).
Comment se défendre contre une accusation de vice caché maison ?
En cas d’accusation de vice caché pour une maison ou tout autre bien immobilier, il est judicieux de faire appel à un avocat en droit de la construction ou droit immobilier afin que les intérêts soient défendus au mieux.
Il s’agira de rapporter la preuve de l’absence de vice ou encore que le vice était apparent lors de la vente, par tout moyen, comme une expertise (art. 1353 et 1358 du Code civil).
Trouver un avocat avec LITIGE.FR
Quand peut-on parler de vice caché ?
Il est possible de parler de vice caché lorsque le vice rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et qu’il n’était pas apparent lors de la vente.
