L’achat d’un bien immobilier impose des sommes conséquentes. Or, s’il finit par apparaître des défauts tellement importants que le bien en devient inutilisable ou sans valeur, il y a lieu d’exercer un recours en « garantie des vices cachés ». Comment les identifier ? Quel recours pour obtenir réparation ? Comment procéder ? L’article répond à toutes les questions en matière de recours pour un vice caché.
L'ESSENTIEL
→ Ce que dit la loi : si l'acheteur d'un bien immobilier découvre, après la vente, un vice caché qui rend l'immeuble impropre à sa destination, il peut agir en garantie des vices cachés contre le vendeur (art. 1641 s. du Code civil).
→ Délai pour agir : l'acheteur dispose d'un délai de 2 ans pour introduire son action (art. 1648 du Code civil). Néanmoins, s'il est privé de l'action en garantie des VC, il pourra toujours tenter une action pour dol dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du dol (art. 1144 et 2224 du Code civil).
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Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?
En matière immobilière, un vice caché est un vice qui rend l’immeuble (appartement, terrain, maison) impropre à l’usage auquel il était destiné ou qui en diminue tellement la valeur que l’acheteur ne l’aurait pas acquis (art. 1641 du Code civil).
Définition
3 conditions cumulatives entrent dans la définition du vice caché immobilier qui ouvrira droit à un recours (art. 1641 du Code civil) :
- Un défaut non apparent lors de l’achat, même après une inspection attentive ;
- Un défaut antérieur à la vente, c’est-à-dire existant avant la signature de l’acte authentique ou sous seing privé ;
- Un défaut rendant le bien impropre à son usage ou diminuant considérablement sa valeur.
Exemples de vices cachés immobiliers
Parmi les vices cachés immobiliers il existe par exemple :
- La présence de termites ou d’insectes xylophages ;
- Les défauts structurels (fondations fragiles, infiltrations d’eau) ;
- La pollution du sol non signalée.
Quels sont les recours en cas de vice caché immobilier ?
Dès lors que l’acheteur découvre l’existence d’un vice caché après son achat immobilier, il dispose de plusieurs recours : il peut d’abord procéder à l’amiable, avant d’actionner la garantie légale des vices cachés. Il peut également tenter d’engager la responsabilité du vendeur pour dol, en parallèle.
La négociation à l’amiable
Dans un premier temps, il est conseillé de tenter une résolution à l’amiable avec le vendeur. Il s’agit de lui soumettre le problème afin qu’il puisse proposer une solution.
De cette manière, le vendeur pourrait proposer de prendre en charge les réparations ou encore de réduire le prix de la vente.
Il convient, néanmoins, de prouver l’existence des vices cachés afin qu’il n’en conteste pas l’existence. Le mieux est notamment de fournir un rapport d’expertise privé (qui pourra être conservé si la négociation amiable n’aboutit pas) et des photos.
L’action en garantie des vices cachés
Si la négociation échoue, l’acheteur peut engager une action en garantie des vices cachés, fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil.
Lorsque cette garantie est mise en œuvre, l’acheteur peut invoquer au choix (art. 1644 du Code civil) :
- La résolution de la vente (appelée « action rédhibitoire ») → il s’agit d’anéantir le contrat. L’acheteur rend le bien et le vendeur rend l’argent ;
- La réduction du prix de vente (appelée « action estimatoire ») → l’acheteur conserve le bien, mais le vendeur lui rembourse une partie du prix.
💡Cette action doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (art. 1648 du Code civil).
L’action en responsabilité pour dol
Le dol est un vice du consentement qui permet de faire annuler le contrat (art. 1128, 1130 et 1131 du Code civil).
Si le vendeur connaissait le vice, mais l’a volontairement dissimulé, l’acheteur peut engager une action pour dol et plus précisément pour réticence dolosive (art. 1137 et 1240 du Code civil).
Cette action peut permettre d’obtenir des dommages et intérêts (Cass. , mixte, 29 octobre 2021, n° 19-18.470), en plus de la résolution ou de la réduction du prix de vente, dès lors que l’acheteur n’invoque pas ce vice pour faire annuler le contrat.
Comment agir en justice pour vice caché en matière immobilière ?
Pour introduire une action en garantie des vices cachés, il faut :
- Faire constater le vice caché par un expert immobilier afin d’établir un diagnostic ;
- Réunir toutes les preuves en matière de vice caché (photos, témoignages, rapports d’expertise, échanges écrits, etc.) ;
- Consulter un avocat pour établir sa stratégie* ;
*En matière civile, l’avocat est obligatoire dès lors que le montant du litige excède 10 000 euros (art. 760 et 761 du Code de procédure civile).
- Saisir le tribunal judiciaire* (art. L. 211- 3 du COJ) du lieu du domicile du défendeur OU du lieu de conclusion du contrat/de livraison de l’immeuble (art. 42 et 46 du CPC).
*Au préalable, mieux vaut toujours tenter d’agir à l’amiable, par l’intermédiaire d’un médiateur, par exemple.
Comment se prémunir des vices cachés lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Pour éviter la mauvaise surprise des vices cachés, il est possible de se prémunir lors de l’achat en :
- Faisant une inspection du bien avant l’achat ;
- Demandant des diagnostics immobiliers (amiante, termites, plomb, etc.) ;
- Incluant une clause de garantie contractuelle dans l’acte de vente*.
*Il se peut que le vendeur stipule une clause d’exclusion de garantie des vices cachés (art. 1643 du Code civil). Néanmoins, elle ne s’applique pas si l’acheteur est un particulier alors que le vendeur est un professionnel (Cass. civ. 3, 30 juin 2016, n° 14-28.839).
💡Si l’acquéreur dispose d’une assurance protection juridique, celle-ci peut couvrir tout ou partie des frais liés à une procédure judiciaire.
Pour être bien accompagné, il est possible de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier.
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