Dans quels cas et comment vendre un bien en indivision ?
En indivision, la totalité du bien immobilier appartient à tous les indivisaires ensemble :
- L'immeuble indivis ne peut pas être vendu par morceaux comme dans une copropriété.
- La gestion commune est contraignante : les parts de l'indivision trouvent rarement acquéreurs contrairement aux parts de SCI.
Lorsqu'un indivisaire veut récupérer l'argent de sa part dans l'immeuble en indivision, ou lorsque les indivisaires ne s'entendent pas et souhaitent mettre un terme à l'indivision, la vente de l'appartement ou de la maison en indivision doit être envisagée. La loi organise les modalités de vente d'un immeuble en indivision :
- En principe : l'unanimité des indivisaires est requise pour vendre le bien indivis.
- En cas de désaccord sur le principe et/ou les modalités de la vente : à condition de détenir au minimum 2/3 des parts dans l'indivision, les indivisaires peuvent demander au juge d'ordonner la vente du bien immobilier.
- En cas de mise en péril de l'intérêt commun : un indivisaire peut demander la vente judiciaire de la maison en indivision.
L'essentiel.
→ Ce que dit la loi :
- L'article 815-3 du Code civil impose le consentement unanime des indivisaires sur le principe et les modalités (prix, date...) de la vente du bien indivis.
- L'article 815-5 du Code civil permet à un seul indivisaire de demander au juge l'autorisation de vendre le bien indivis si le refus des autres met en péril l'intérêt commun.
- L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant 2/3 des parts de l'indivision de forcer la vente du bien par voie judiciaire, sous réserve que la vente ne porte pas atteinte aux indivisaires récalcitrants.
→ Procédure simplifiée : les indivisaires ne sont pas tous d'accord sur le principe et les modalités de vente du bien indivis ? Litige.fr permet d'envoyer gratuitement une lettre1 fondée sur les textes de loi applicables, en vue d'inciter à vendre.
ENVOYER UNE MISE EN CAUSE GRATUITE
I CADRE & PRINCIPES I
Comment forcer la vente du bien immobilier à la majorité des 2/3 des indivisaires ?
La procédure ci-dessous n'est en aucun cas applicable dans les hypothèses suivantes :
- Le bien indivis a fait l'objet d'un démembrement de propriété - certains indivisaires détiennent la nue-propriété, d'autres l'usufruit.
- Un indivisaire ne peut manifester sa volonté.
- Un indivisaire est incapable au sens de la loi.
Obtenir les consentements des indivisaires détenant 2/3 des parts.
Première étape pour forcer la vente du bien en indivision à défaut d'accord unanime, réunir les consentements aux 2/3 des parts dans l'indivision.
Exemple : A détient 20 %, B détient 20 %, C détient 40 % et D détient 20 %. L'accord de A, B et D n'est pas suffisant. L'accord de A, B et C suffit.
Formuler l'intention de vendre auprès d'un notaire.
Les indivisaires détenant au minimum 2/3 des parts de l'indivision expriment leur volonté auprès d'un notaire, ils n'ont pas à justifier les motifs à la base de leur décision de vendre.
Le notaire notifie l'intention de vente aux indivisaires récalcitrants dans un délai de 1 mois. A compter de la notification, les indivisaires ont 3 mois pour s'opposer à la vente.
En cas d'opposition ou de silence d'un indivisaire dans ce délai de 3 mois, le tribunal de grande instance doit autoriser la vente.
Faire procéder à la vente.
Le TGI peut refuser de forcer la vente si elle va à l'encontre de l'intérêt d'un indivisaire.
Exemple : la vente d'une maison de famille héritée en indivision peut causer un préjudice moral aux héritiers.
La vente du bien indivis est réalisée aux enchères. Chaque indivisaire récupère le montant correspondant à sa part dans l'indivision. Les sommes peuvent servir à payer les dettes de l'indivision.
Comment un seul indivisaire peut-il provoquer la vente du bien indivis ?
Un indivisaire, quelle que soit sa part dans l'indivision, peut provoquer la vente du bien immobilier à condition de prouver que l'intérêt commun est en péril.
Exemple : les indivisaires ne peuvent pas payer les charges nécessaires à la bonne gestion de la maison ou de l'appartement en indivision, les héritiers ne peuvent pas payer les droits de succession...
I PROCEDURE I
Que faire en cas de litige ?
Procédure amiable.
Un indivisaire refuse de vendre sans justifier d'aucun intérêt légitime à conserver le bien indivis ? Le refus de vendre d'un indivisaire met en péril toute l'indivision ?
Litige.fr permet d'adresser gratuitement une lettre juridiquement motivée de nature à inciter l'indivisaire récalcitrant à accepter le principe et les modalités de la vente du bien immobilier.
ENVOYER UNE MISE EN CAUSE GRATUITE
Procédure.
A défaut d'obtenir à l'amiable l'accord unanime des indivisaires, Litige.fr permet d'engager une procédure judiciaire.
1 Ce service est disponible pour les litiges dont l'enjeu financier est inférieur à 1.000 € dans la limite d'une mise en cause par utilisateur et par mois. Il n'est pas disponible pour les litiges de loyers impayés, expulsions locatives et conflits du travail. Consultez nos CGS.
