Les réparations locatives
La loi répartit la charge des travaux et réparations dans un logement entre propriétaire et locataire. Si le premier doit prendre en charge tous les gros travaux relatifs à la salubrité et à la vétusté du bien, les travaux à la charge du locataire sont ceux relatifs à l’entretien courant et à des menues réparations du logement. Il peut également souhaiter effectuer des travaux d’aménagement d’ordre esthétique ou pratique.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Le locataire répond de l’entretien, des menues réparations, et des dégradations commises dans le logement. Les travaux qu’il entreprend peuvent être soumis à autorisation du propriétaire et demeurent, sauf accord, à sa charge.
➜ Délai pour agir : 3 ans à compter du litige (loi du 6 juillet 1989, art. 7-1)
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet aux propriétaires et locataires d’effectuer toutes leurs démarches amiables et contentieuses en ligne, de l’envoi d’une lettre de Mise en Demeure (ou une lettre de mise en cause gratuite1) à l’assignation de leur adversaire devant le Tribunal judiciaire.
| CADRE & PRINCIPES |
Les travaux locatifs obligatoires
Les travaux d’entretien et les menues réparations
L’article 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met à la charge du locataire l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de bail locatif et les réparations locatives. Celles-ci sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui liste tous les travaux dont le locataire est tenu. On y retrouve notamment :
Les réparations locatives au titre de l’entretien courant du logement
- Dégorgement des canalisations ;
- Bon écoulement des éviers & lavabos, entretien des joints ;
- Entretien de la robinetterie ;
- Entretien et vidanges des fosses ;
- Entretien du chauffage ;
- Nettoyage régulier et détartrage de l’électroménager ;
- Nettoyage des murs et du sol (parquet, moquette, carreaux, vitres…) ;
- Nettoyage et ramonage de la cheminée ;
- Entretien des meubles dans le cadre d’une location meublée ;
- Entretien des jardins privatifs
Les menues réparations locatives (intérieur et extérieur de la location)
- Remplacement des joints, pommes de douches, tuyaux flexibles ;
- Remplacement des petites pièces (robinetterie, chauffage, interrupteurs, ampoules, prises…) ;
- Raccords de peintures murales, rebouchage des trous dans les murs ;
- Raccords des carreaux, remplacement des lames abîmées du parquet ;
- Remplacement et fixation des plinthes.
Si la réparation n’est pas listée dans le décret, le montant du devis peut permettre de déterminer si ce sont des travaux à la charge du locataire ou non : en effet, l’article 1er du décret du 26 août 1987 dispose que le locataire n’est tenu que des petites réparations.
Toutefois, l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire n’est pas tenu des réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté du logement, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou un cas de force majeure (une catastrophe naturelle, un cambriolage…).
À NOTER : il a été jugé que le locataire n’était pas tenu d’effectuer les réparations locatives lorsque le propriétaire n’avait pas mis à sa disposition un logement en bon état (Cass. civ. 3e, 5 nov. 2015, n°14-23.693).
Dans tous les cas, le locataire n’est pas tenu d’entretenir les parties communes dont il n’a pas la jouissance exclusive (ascenseur, escaliers, halls d’un immeuble…).
La responsabilité des dégradations commises par le locataire
En théorie, les gros travaux et grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Toutefois, l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes survenues dans le logement. Cette hypothèse recouvre tous les travaux dus à un usage anormal des lieux : déchirure des tapisseries, brûlures de cigarettes, dégradations volontaires des lieux, des volets...
Les frais de remise en état du logement
Le locataire n’est pas tenu des frais afférents à l’usage normal des lieux, à l’usure et à la vétusté des équipements et locaux (ex. papiers peints défraîchis).
Toutefois, en fonction d’un éventuel défaut d’entretien ou de dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur pourra retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie afin de couvrir les frais de remise en état. Ceux-ci seront justifiés par la production d’un devis ou d’une facture estimant le montant des travaux.
Les travaux facultatifs décidés par le locataire
Ceux sans autorisation préalable du propriétaire
L’article 6d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le propriétaire ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
Dès lors, le locataire peut entreprendre, de son propre chef, de menus travaux d’ordre esthétique ou pratique tels que :
- Percer des trous dans les cloisons ;
- Peindre ou tapisser les murs ;
- Accrocher des cadres ;
- Poser des constructions provisoires facilement démontables (placards, étagères, autres petits équipements).
Il devra toutefois s’acquitter, à la fin du bail, de travaux de remise en état pour que le logement puisse être reloué (par exemple, reboucher les trous ou redonner une couleur neutre aux murs). À défaut, le propriétaire pourra déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie.
Les travaux soumis à autorisation du propriétaire
Les travaux de gros-œuvre qui transforment le logement
C’est le cas par exemple lorsqu’il s’agit de changer le revêtement du sol ou de réaménager les lieux (en refaisant la salle de bains, en installant une nouvelle cuisine, en détruisant ou en construisant des cloisons…).
Le propriétaire n’est pas obligé de donner son accord à de tels travaux
En effet, il peut souhaiter conserver son bien en l’état ou être tenu par un règlement de copropriété qui limite la possibilité de modifier le logement. Ainsi, s’il ne donne pas droit à la demande du locataire, mais que celui-ci effectue tout de même des travaux, le propriétaire peut conserver les installations sans rembourser le locataire ou bien exiger une remise en état du logement aux frais de ce dernier.
Toutefois, si le propriétaire donne son accord, rien n’interdit au locataire de négocier un éventuel partage du coût des travaux.
Les travaux dus à une situation de handicap
Une exception à l’autorisation préalable du propriétaire existe en cas de handicap ou de perte d’autonomie du locataire nécessitant une adaptation du logement. Le locataire peut envoyer à son propriétaire une lettre RAR précisant les travaux envisagés et l’entreprise retenue. En l’absence de réponse dans un délai de 4 mois, le propriétaire est réputé avoir donné son autorisation.
Le décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste des travaux concernés : il s’agit essentiellement des travaux portant sur les cloisons, les portes ou les aménagements des cuisines, toilettes et salles de bain. Ce sont des travaux à la charge du locataire ; toutefois, le propriétaire ne pourra pas exiger de remise en état des lieux à la fin du bail (article 7f de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 28 décembre 2015).
Des contestations fréquentes concernant les travaux locatifs
Les réparations locatives, les frais de remise en état et les travaux effectués à l’initiative des locataires donnent lieu à des différends entre locataires et propriétaires.
Le locataire peut ainsi vouloir contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de gros-œuvre qui lui incombent, à rendre le logement salubre et habitable, ou à lui rembourser les frais de grosses réparations avancées en cas d’urgence - notamment celles dues à la vétusté des équipements.
Le propriétaire, lui, peut vouloir contraindre le locataire à effectuer les réparations locatives mises à sa charge par le décret du 26 août 1989, à remettre le logement en état à la fin du bail, ou à réparer les éventuelles dégradations dont il est responsable. Par ailleurs, le défaut d’entretien constituant un motif sérieux et légitime de congé, le propriétaire peut décider de résilier le bail et d’engager, le cas échéant, une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire.
| PROCÉDURE |
Régler un différend relatif aux réparations locatives
La conciliation amiable - 1
En cas de contestation relative aux travaux à la charge du locataire ou non (montant des travaux, prise en charge du coût, remise en état du logement...), Litige.fr permet d’envoyer à son l'adversaire une Lettre de Mise en Cause1 lui exposant les droits et demandes du plaignant, et lui laissant un délai de huit jours pour y répondre. Cette lettre constitue un premier avertissement : son envoi est gratuit et s’effectue directement en ligne.
La procédure judiciaire - 2
En l’absence de réponse satisfaisante du propriétaire ou du locataire, Litige.fr permet alors l’envoi d’une lettre de Mise en Demeure. Cette lettre, juridiquement motivée, constitue un dernier avertissement. Si elle n’est pas suivie d’effet, le demandeur peut alors constituer un dossier pour assigner son adversaire en justice et obtenir, le cas échéant, une injonction d’effectuer des travaux, de payer une somme d’argent, voire la résiliation du bail. Litige.fr permet la réalisation de toutes les étapes de la procédure.
