Que faire si mon locataire ne paie pas la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères ?
Vous louez le bien immobilier dont vous êtes propriétaire mais votre locataire ne vous a pas remboursé la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Dans quelles conditions pouvez-vous l'exiger et quels sont vos recours contre le locataire en cas d'arriéré de charges ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Le propriétaire peut obtenir le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de la part du locataire suivant les conditions prévues au contrat de bail.
➜ Délai pour agir : les arriérés locatifs sont exigibles pendant 3 ans à compter de leur naissance.
➜ Procédure simplifiée par Internet : Si un locataire ne règle pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères Litige.fr permet de lui envoyer une mise en demeure en exigeant le règlement de la dette locative. En l'absence de réponse satisfaisante, Litige.fr permet d'engager la procédure pour saisir le Tribunal compétent en ligne, sans passer par un avocat.
| CADRE & PRINCIPES |
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Les communes assurent la collecte et le tri des ordures ménagères et collectent le plus souvent une taxe pour financer ce service : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou TEOM, dont le régime est prévu aux articles 1520 à 1526 du Code général des Impôts.
Qui est redevable de la TEOM ?
La TEOM figure sur l'avis de taxe foncière : c'est vous qui, en tant que propriétaire, devez la verser au Trésor public. Elle n'est pas conditionnée à l'utilisation effective du service ni au volume d'ordures collecté par la commune : dès lors que votre bien est situé sur une zone où la collecte est opérée, la taxe est due. Le montant de la TEOM est calculé sur la même base que la taxe foncière et la commune peut y ajouter une part variable. Cette taxe est accompagnée de divers frais forfaitaires, nommés frais d'établissement des rôles.
Toutefois, si votre bien est loué, vous pouvez récupérer le montant de la TEOM auprès du locataire au titre des charges locatives (article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La TEOM figure en effet sur la liste du décret n°87-713 du 26 août 1987. En revanche, les frais d'établissement des rôles n'y figurent pas, de sorte que le locataire ne doit vous rembourser que le montant nominal de la TEOM.
- ATTENTION - : le locataire ne doit vous rembourser la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'au prorata de son occupation du logement. Par exemple, s'il quitte le logement en cours d'année, au 31 mai, il ne vous est redevable que les 5/12e de la taxe. Vous devrez, le cas échéant, lui rembourser le trop-perçu.
Comment la TEOM est-elle versée par le locataire ?
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Si votre contrait de bail prévoit un versement des charges "au réel", deux options sont possibles :
- Soit le bail stipule que le locataire paie un montant de charges provisionnelles (ou provisions sur charges) comprenant toutes les charges récupérables, auquel vous n'exigez pas le remboursement de la TEOM au moment de la réception de l'avis de taxe foncière, mais la régularisation annuelle des charges intègre la TEOM au même titre que les autres charges;
- Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la taxe, sur présentation d'un justificatif de votre part (copie de la taxe foncière ou justificatif de paiement), auquel cas vous pouvez demander son remboursement à la réception de l'avis de taxe.
Si le bail prévoit un montant forfaitaire de charges, celui-ci est réputé comprendre l'intégralité des charges récupérables. Vous pouvez cependant ajouter une clause prévoyant que le locataire remboursera séparément sa quote-part de la TEOM.
Dans tous les cas, vous devez mettre les pièces justificatives à disposition du locataire pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte des charges.
Que faire si le locataire ne rembourse pas la TEOM ?
Le recouvrement de l'arriéré de charges
Le non-remboursement de la TEOM par le locataire fait naître un arriéré de charges. La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a modifié les délais dans lesquels vous pouvez exiger le remboursement de ces charges :
- Tout arriéré de charges né après le 27 mars 2014 est exigible pendant trois ans à compter du jour où vous en avez eu connaissance (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ;
- Les arriérés nés avant le 27 mars 2014 sont exigibles jusqu'au 27 mars 2017, dans la limite de 5 ans en arrière à compter du jour de la réclamation (par exemple, si vous formulez une réclamation le 15 mars 2017, les arriérés nés avant le 15 mars 2012 sont prescrits).
Litige.fr permet de réclamer le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères par envoi d'une lettre de Mise en Demeure au locataire.
La résiliation du contrat de bail pour non paiement de la TEOM
Votre contrat de bail peut stipuler une clause résolutoire selon laquelle le non-paiement des charges récupérables, dont la TEOM, donne lieu à la résiliation du contrat (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour mettre en œuvre cette clause résolutoire, vous devez d'abord signifier un Commandement de Payer par huissier au locataire. Celui-ci disposera d'un délai de 2 mois pour régler l'intégralité de la dette locative. En cas de non-remboursement, Litige.fr permet d'assigner le locataire mauvais payeur devant le Tribunal compétent aux fins d'obtenir la résiliation du bail et un ordre d'expulsion.
| PROCÉDURE |
Obtenez le remboursement de la TEOM
Litige.fr vous permet d'effectuer l'intégralité de vos démarches sur Internet, sans frais d'avocats.
1- Tentez un règlement amiable avec le locataire
Dans un premier temps, Litige.fr permet d'envoyer au locataire une lettre de Mise en Demeure. Celle-ci est la première étape d'une procédure de recouvrement des charges locatives impayées dans des conditions à fixer avec le locataire.
2 - Envoyez un Commandement de Payer
En l'absence de réponse satisfaisante de la part du locataire, Litige.fr permet de poursuivre la procédure en faisant signifier un Commandement de Payer au locataire par Huissier de justice. En l'absence de remboursement dans les 2 mois suivant la date de signification, Litige.fr permet d'assigner le locataire devant le Tribunal judiciaire géographiquement compétent afin de demander l'application de la clause résolutoire et d'obtenir un ordre d'expulsion.
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