Mettre fin à un bail peut être compliqué pour certains bailleurs, surtout lorsque les locataires disposent d'un statut légal protecteur compte tenu de leur âge et de leurs revenus. Qui sont les locataires protégés ? Quelles raisons peuvent conduire les propriétaires à rompre leur contrat de location ? Quelles sont les démarches particulières qui s'imposent alors aux bailleurs ? Faisons le point sur ces questions !
L'ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : conformément à l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail et qu’il dispose de ressources annuelles modestes : inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution de logements locatifs conventionnés, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail, qui est de ce fait automatique, en principe. Idem pour une personne âgée de moins de 65 ans ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant, elle aussi, dans le logement remplissant cette condition précitée et que les ressources de l’ensemble du foyer n’excèdent pas le plafond des ressources fixé par arrêté. À noter que l’appréciation de la situation du locataire est aussi fonction de la composition du foyer (personne seule, en couple,...) et la région d’implantation du logement (Paris, IDF, autres régions).
➜ Délai pour agir : lorsque le bailleur peut donner congé à son locataire protégé parce qu’il remplit lui-même les conditions légales pour le faire ou fait valoir d’autres motifs dérogatoires, il se doit de respecter un délai de préavis de 6 mois.
➜ Procédure simplifiée : le bailleur peut récupérer son bien sous conditions. Un huissier partenaire de Litige.fr vous accompagne pour délivrer congé à la personne ayant le statut de locataire protégé pour vente/reprise ou l’expulser en cas de motif légitime et sérieux.
I - Quels sont les locataires protégés ?
Il existe deux situations :
- La première concerne le locataire de sa résidence principale âgé de plus de 65 ans ayant des revenus modestes ;
- La seconde, le locataire de moins de 65 ans ayant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans remplissant cette condition de revenu. La composition du foyer, autrement dit le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble de ses membres, est prise en compte pour l’évaluation des ressources et doit être inférieure au plafond fixé par arrêté.
Plafond de ressources du locataire de plus de 65 ans
L’arrêté du 29 juillet 1987 porte sur les plafonds des ressources à prendre en compte pour l’évaluation de la situation financière du locataire, autrement dit les seuils à ne pas dépasser. Chaque année, le plafond est fixé par arrêté du Ministre chargé du Logement. Ainsi, les ressources du locataire de plus de 65 ans doivent être inférieures aux seuils fixés par la loi pour l’attribution des logements conventionnés.
Montant des revenus 2021 à ne pas dépasser - Congé notifié en 2023
Les communes limitrophes de Paris sont : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
❓Carte mobilité inclusion (CMI) avec une mention "invalidité" : elle reconnaît à son détenteur (avec un taux d'incapacité permanente de 80 % et + ou invalide de 3e catégorie ou appartenant au groupe 1 ou 2 de la grille AGGIR) et à son accompagnant le bénéfice d'un droit de priorité pour obtenir une place assise dans les transports en commun, les salles et files d'attente.
Exceptions à son statut protecteur
Il existe plusieurs exceptions au principe selon lequel le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail et procéder le cas échéant à l’expulsion du locataire senior et modeste :
- Si le bailleur propose une offre de relogement au locataire conforme à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, le renouvellement de bail d'une location meublée ou vide peut alors ne pas s'appliquer ;
- Le propriétaire personne physique est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, alors il peut donner congé au locataire, par exemple : pour vendre le logement ou le reprendre pour y habiter ; ou si ses revenus sont inférieurs aux seuils fixés par arrêté ;
- La protection ne joue plus en cas de loyers impayés, autrement dit, quand le locataire ne remplit pas les obligations qui lui incombent, cela équivaut à un motif légitime et sérieux de non-renouvellement automatique du bail. Cela vaut par exemple pour la sous-location non autorisée, troubles de voisinage, dégradation du bien...
II - Quels sont les motifs de résiliation du bail d'un locataire protégé par le bailleur ?
1 - Motif légitime et sérieux
Loyers impayés
⚠️ En cas de défaut de paiement de son loyer, le locataire mauvais payeur qui a la base dispose d’un statut protecteur peut voir son bail résilié par le propriétaire malgré tout. Il n’est plus « couvert » par cette protection légale. La résiliation du bail peut être automatique en présence d’une clause résolutoire ou à défaut judiciaire.
Troubles du voisinage
⚠️ Le locataire protégé peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion locative dès l’instant où la protection légale ne joue plus en sa faveur. L’article 7 de la loi du 29 juillet 1989 prévoit qu’il doit user paisiblement du bien loué. Quant à l’article 15, il prévoit la possibilité de faire jouer un motif légitime et sérieux, tel que lié au manquement par le locataire de l’une de ses obligations.
2 - Congé pour vente ou reprise à un locataire protégé
Comment lui donner congé pour vente ?
Le bailleur peut donner congé pour vente au locataire en respectant quelques formalités indispensables. Dans sa lettre de congé, le propriétaire doit à peine de nullité indiquer :
- Le motif allégué, autrement dit ce pourquoi le contrat de bail ne peut être renouvelé (la vente du logement par exemple) ;
- Les conditions de la vente projetée ainsi que la description précise et le prix du logement et de ses annexes (parking, cave...) ;
- L’offre de vente au locataire correspondant à l'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis qui lui est fixé à 6 mois.
À cette lettre valant congé pour vente, il doit aussi joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur ainsi que les voies de recours ouvertes au locataire et d’indemnisation. Ce congé, pour être valable, doit être notifié au locataire par courrier recommandé avec AR, signifié par acte d’huissier. Il peut aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement du locataire.
Comment lui donner congé pour reprise ?
Le bailleur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire signifiée par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement l’informant de sa décision de donner congé en indiquant le motif allégué, par exemple congé pour reprise, ainsi que le nom, adresse, du bénéficiaire de la reprise, la nature de la relation qui existe entre ces derniers (lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire).
⚠️ La loi est très stricte sur les personnes pouvant être bénéficiaires de la reprise (article 15 -I loi du 06 juillet 1989). Il peut s’agir du bailleur lui-même, son conjoint…
Aussi, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise au locataire. Le délai de préavis applicable est de 6 mois.
DONNER CONGÉ POUR VENTE OU REPRISE
Sous quelle condition le bailleur peut-il donner congé pour vente ou reprise à un locataire âgé et modeste ?
Les conditions pour résilier le bail d’un locataire protégé sont fixées à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, entre autres, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat s’il peut proposer une solution de relogement au locataire protégé. Le propriétaire propose au locataire une offre de logement qui :
- Doit correspondre aux besoins (personnels, familiaux et professionnels) et aux possibilités du locataire protégé ;
- Et doit respecter une certaine limite géographique (article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948) :
- Si la commune est partagée en plusieurs arrondissements, il doit être localisé dans le même arrondissement ou dans un arrondissement voisin ou une localité limitrophe de l'arrondissement ;
- Si la commune est partagée en plusieurs cantons, il doit être localisé dans le même canton ou dans un canton limitrophe de la même localité ou d'une autre commune partagée elle aussi en cantons ;
- Si la commune n'est pas fractionnée en plusieurs arrondissements ou cantons, il doit se trouver dans un rayon de 5 km.
Peut-on expulser une personne de plus de 70 ans ?
Elle peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion dès l’instant où les obligations lui incombant ne sont pas respectées. À défaut, si le propriétaire âgé de moins de 65 ans lui trouve une solution de relogement.
Dans les autres situations, si le propriétaire personne physique est âgé de plus de 65 ans, s’il souhaite dans la même veine, vendre, reprendre son bien... ; ou s’il présente des ressources inférieures aux seuils fixés par arrêté du Ministre.
Peut-on expulser un locataire handicapé ?
Un locataire handicapé peut être expulsé dès l’instant où il ne remplit pas ses obligations contractuelles : impayés de loyers et des charges locatives, sous location sans autorisation préalable...
Peut-on expulser un locataire malade ?
Tout locataire, quel que soit son statut, sa situation, son état de santé, peut faire l’objet d’une expulsion, sous conditions. La procédure étant strictement encadrée par la loi. Il faut un véritable motif légitime et sérieux. Un locataire malade peut donc être expulsé, sauf durant la période hivernale.
