Ce qui va changer avec le retour de l'encadrement des loyers à Paris
L'encadrement des loyers sur Paris a de nouveau été mis en place au mois de juillet 2019. Initié avec la Loi ALUR du 24 mars 2014, ce mécanisme ne s'appliquait plus depuis 2017. Le Tribunal Administratif ayant annulé les arrêtés préfectoraux de mise en application.
L'article 140 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, met en place une expérimentation sur 5 ans. La ville de Paris est la première à l'avoir mise en application.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : l'arrêté préfectoral de Paris du 28 mai 2019 fixe les loyers de référence, les loyers majorés et minorés par catégories de logement et par secteur géographique.
➜ Délai pour agir :
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Première mise en location : 1 mois à compter de la signature du bail ;
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Renouvellement du bail : 6 mois pour le propriétaire et 5 mois pour le locataire avant la fin du bail.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet l’envoi d’une Mise en demeure au propriétaire. En cas de désaccord, le locataire doit saisir la Commission Départementale de Conciliation. En cas de désaccord avec l'avis de la commission, il peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire.
| CADRE & PRINCIPES |
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
Contrats de location concernés
L'encadrement des loyers a pour objectif de protéger les locataires et de favoriser l'accès au logement en interdisant ou limitant l'augmentation du prix des loyers.
Les baux de logements vides ou meublés sont concernés par la loi. Il s'agit des contrats de bail signés à compter du 1er juillet 2019.
Les logements HLM, les logements soumis à la loi de 1948, ceux conventionnés par l'Anah, et enfin les locations de tourisme, sont exclus de son champ d'application.
Territoires concernés
Ce sont principalement les grandes agglomérations qui sont concernées. Il s'agit d'environ 28 agglomérations en France telles que Paris, Lille, Marseille, Bordeaux ou encore Lyon.
L'article 1 du Décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixe le périmètre d'application de l'article 140 de la Loi ELAN à l'intégralité du territoire de la ville de Paris.
Ce périmètre est détaillé quartier par quartier dans un Arrêté préfectoral n°2019-05.
Critères pour la mise en place de l'encadrement des loyers
La loi fixe 4 critères permettant la mise en place de l'encadrement des loyers :
- Ecart important entre le niveau moyen de loyer constaté entre le parc privé et le parc social
- Niveau de loyer médian élevé
- Taux faibles de logements commencés et de logements existants (sur les 5 dernières années)
- Des perspectives de production pluriannuelle de logements inscrites dans le PLH et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
En plus de la situation géographique, les loyers de référence sont fixés en fonction de la date de construction et du nombre de pièces du logement.
| PROCÉDURE |
À la mise en location du logement
Principe
Lors d'une première mise en location ou d'une mise en location après 18 mois ou plus d'inoccupation, le loyer de base (hors charge) ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré et doit être mentionné dans le contrat de bail.
En revanche le propriétaire peut appliquer un complément de loyer. Le complément de loyer répond à des critères de localisation ou de confort du logement. Ce complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être inscrits dans les baux.
Recours
Le locataire peut envoyer à son propriétaire une mise en demeure pour action en diminution de loyer dans un délai d'1 mois à compter de la date d'effet du bail.
Le propriétaire est tenu de répondre dans le délai d'1 mois à compter de la réception de la demande. En cas d'absence de réponse ou de refus de proposition, le locataire peut saisir le Tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois.
En revanche pour contester un complément de loyer, le locataire peut saisir la Commission Départementale de la Conciliation. Cette dernière rendra un document de conciliation. Si le locataire n'est pas d'accord avec le loyer proposé, il a 3 mois après réception de l'avis de la Commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.
LANCer une procédure judiciaire
Au renouvellement du bail
Principe
Dans le cadre d'un renouvellement de bail, le bailleur doit informer le locataire au moins six mois avant la date de renouvellement. La nouvelle proposition de loyer ne doit pas être supérieure au loyer de référence minoré.
Inversement, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer à son bailleur une diminution du loyer.
Toute nouvelle proposition doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception, ou par huissier de justice, ou remise en main propre avec signature.
Dans le cas d'une nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré :
- Le loyer n'a pas été révisé dans les 12 derniers mois : il peut être augmenté en fonction de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
- Des travaux d'amélioration ou de mise en norme de décence représentant au moins 6 mois des loyers de la dernière année : il est possible d'augmenter le loyer de 15 % du montant des travaux.
- Des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis moins de 6 mois et le montant est au moins égal à 1 an de loyer : le loyer peut être supérieur au dernier loyer pratiqué.
- Le dernier loyer pratiqué est sous-évalué : il ne pourra pas être augmenté de plus de 50 % de la différence entre le montant de loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage sur des logements comparables, et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Recours
Le locataire peut contester l'augmentation du loyer par une mise en demeure en fournissant six références de loyers comparables situés dans un même groupe d'immeuble, ou dans un autre groupe d'immeuble, mais avec des caractéristiques similaires et dans la même zone géographique.
En cas d'absence de réponse, le locataire peut saisir la Commission Départementale de la Conciliation 4 mois avant la fin du bail.
En cas de désaccord avec l'avis de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la procédure avant que le bail ne se renouvelle.
Si le locataire exerce une action en diminution de loyer, il doit adresser une mise en demeure à son propriétaire 5 mois avant le terme du bail.
En cas de désaccord, ou d'absence de réponse, le locataire doit saisir la Commission Départementale de Conciliation 4 mois avant la fin du bail. En cas de désaccord avec le document de conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
La procédure sera la même pour une nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation.
Sanction
Lorsque le Préfet constate le manquement d'un bailleur, il pourra lui adresser une mise en demeure, lui rappelant les faits, lui demandant de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu de loyer à son locataire dans un délai de 2 mois.
Il l'informe également de la sanction encourue en cas de non-respect et enfin de la possibilité de lui adresser ses observations en retour dans un délai d'un mois.
Le bailleur, personne physique, encoure une amende de 5 000€, et 15 000€ pour le bailleur personne morale.
Cette amende n'empêche pas le locataire d'engager une action en diminution de loyer en parallèle.
LANCer une procédure judiciaire
Comment savoir quel est le loyer de référence appliqué sur un logement à Paris ?
L’Arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019 détaille le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, quartier par quartier en fonction de la date de construction de l’immeuble et du nombre de pièces.
Qu’est-ce qu’est la Commission de Conciliation Départementale ?
Cette Commission intervient gratuitement et sa mission est d’apporter une solution aux litiges entre bailleur et locataire. Dans le cadre de l’encadrement de loyer sur Paris, sa saisine est obligatoire avant toutes procédures judiciaires.
Comment saisir la Commission de Conciliation Départementale ?
Pour la saisir, il suffit d’adresser un courrier libre à cette commission dans lequel il sera indiqué les coordonnées, la copie du bail initial, la proposition du propriétaire lors du renouvellement du bail ou de la fixation du complément de loyer et tous autres éléments utile. Ce courrier est à adresser à la Préfecture d’Ile-de France.
