Lorsqu'un locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur doit engager certaines démarches pour rompre son contrat de location afin de récupérer son bien immobilier. Faisons le point sur celles-ci !
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : la proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, présentée à l’Assemblée nationale par M. Guillaume Kasbarian le mardi 29 novembre 2022 et adoptée en 2e lecture le 4 avril 2023, accélère les procédures en cas de loyers impayés en réduisant certains délais notamment le délai minimal entre une assignation et l'audience. Cette proposition de loi anti-squat prévoit aussi l’insertion systématique d’une clause de résiliation automatique du bail. Celle-ci joue en cas d'arriérés locatifs dans les contrats de location sans qu’une action en justice ne soit ouverte pour demander une résiliation judiciaire du bail et procéder à l’expulsion du locataire.
➜ Délai pour agir : à l’issue d’un commandement de payer adressé au locataire et demeuré infructueux deux mois après l’avoir reçu, la clause résolutoire (CR) retrouve son plein effet en raison du manquement du locataire à répondre de ses obligations.
➜ Procédure simplifiée : du commandement de payer à la phase contentieuse, Litige.fr vous accompagne (avec ou sans avocat partenaire) en matière de résiliation du bail pour dette locative, grâce à son réseau partenaires d’huissiers pour accomplir les actes adéquats afin de recouvrer les créances locatives dans les meilleurs délais et durant toutes les démarches liées à la procédure d'expulsion.
résilier le bail pour impayé locatif
I - Qu'est-ce que la résiliation d'un bail pour impayés de loyers ?
Quand le propriétaire peut-il considérer qu'il y a dette locative ?
La dette locative est celle née à l’issue de la date d’exigibilité de la créance. Autrement dit, celle prévue dans le contrat de location et arrivée à son terme. Selon l’article R824-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’impayé est constitué quand le locataire ne s’acquitte pas d’au moins deux mois de loyer brut et des charges avant déduction de l’aide ou deux mois de loyer net charges comprises après déduction de l’aide.
Qui prévenir en cas de loyers impayés ?
1 - Le locataire
En présence d’une créance locative, le bailleur doit adresser une lettre de mise en demeure en recommandée avec AR au locataire de s’exécuter dans un délai raisonnable qu’il fixe. En général, la LRAR est envoyée 15 jours après la constatation de l’impayé et la demande de régulariser la situation sous 8 jours. La mise en demeure de payer est un préalable aux démarches ultérieures (article 58 du Code de procédure civile) : commandement de payer pour l'exécution de la clause résolutoire si elle existe, assignation au Tribunal pour échec de la tentative amiable de règlement des différends/pour obtenir la résolution contentieuse devant le Tribunal au besoin.
2 - La caution
Il informe également la caution personne physique ou Action logement (garantie Visale en cas de souscription à ce contrat de cautionnement). Ainsi que la CAF, le cas échéant, dans un délai de 3 mois maximum par courrier, téléphone… dès que l’impayé est établi.
3 - La CCAPEX puis le Juge des contentieux de la protection
💡En présence d’une clause résolutoire, la rupture est automatique après un commandement de payer demeuré infructueux auprès du débiteur qui sera dénoncé en parallèle par l'huissier à la CCAPEX. Si le Juge des contentieux de la protection (JCP) doit être saisi afin de constater les effets de la clause, nul besoin de saisir le Tribunal pour demander la résiliation judiciaire. La différence se joue à ce niveau entre la constatation de la CR, ses effets, par le Juge pour résilier le bail de manière unilatérale et la demande adressée au Juge de résilier le bail pour manquement contractuel. Quoi qu’il en soit, le locataire peut solliciter un délai supplémentaire de règlement de l'arriéré locatif au Juge qui peut aller de 3 mois 3 ans selon la situation du locataire (état de santé...).
⚠️ En présence d’un bail verbal, le bailleur ne peut se prévaloir de la CR et donc obtenir la résiliation de plein droit du contrat, il doit saisir le Juge pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un jugement d'expulsion.
II - Que peuvent faire les parties avant que la clause résolutoire soit actionnée ?
Le bailleur peut mobiliser les garanties contre les loyers impayés :
- La garantie VISALE : si le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur doit avertir Action logement de cette situation en se connectant via son espace dédié sur le site Visale.fr afin de se faire rembourser puisque cet organisme peut régulariser jusqu’à 36 mois de loyers non réglés ;
- La personne qui s'est portée garante du locataire : il s’agit de la caution personne physique qui répond des dettes non réglées du locataire ;
- L'assurance ou garantie loyers impayés (GLI) : elle prend en charge le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du débiteur.
Comment le locataire peut-il éviter que son contrat de location soit résilié ?
Le locataire peut contacter le propriétaire afin de trouver ensemble des solutions comme l’établissement d’un plan d’apurement. Une fois l’échéancier de paiement établit, le débiteur paye progressivement sa dette. À noter que durant la phase contentieuse, le Juge peut aussi prévoir dans sa décision un plan de remboursement de la dette si le locataire est en mesure de rembourser ce qu’il doit.
Il peut aussi contacter la CAF, et ce, le plus tôt possible en cas de difficultés de paiement. Mais aussi réclamer des aides financières auprès du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) en passant par un travailleur social pour la demande, d’où l’importance de contacter en priorité la CAF.
III - Comment résilier un contrat de location pour impayés de loyers ?
- Le bailleur doit mettre en demeure le locataire mauvais payeur de s’exécuter dans les plus brefs délais. Cette mise en demeure peut être adressée par huissier ;
- À défaut de règlement, place au commandement de payer afin de faire jouer la clause résolutoire s’il y a lieu, à l’expiration d’un délai de deux mois sans exécution du locataire ;
- Saisir l'instance compétente (TJ – JCP) pour soit faire constater la CR et donc la rupture du bail, soit demander la résolution en justice du contrat, à défaut. À l'inverse, si la dette locative est réglée et qu'il paye de nouveau son loyer, le locataire a le droit demander au Juge de suspendre la clause conformément aux nouvelles dispositions prévues par la loi Kasbarian.
IV - Quelles conséquences pour les parties si le bail est résilié ?
Il est mis fin au contrat. Le locataire doit quitter les lieux sous peine d’expulsion, le bailleur a le droit de reprendre l’usage de ses locaux. L’huissier/commissaire de justice signifie cette décision au locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour faire appel du jugement.
En parallèle, la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives) informée doit prendre en compte la demande de relogement.
À l’expiration de ce délai de recours, si le locataire est toujours présent dans les lieux, il faut faire appel à un huissier qui va lui adresser un commandement de quitter les lieux sous deux mois. S’il ne s’exécute pas dans le délai imparti, suivant le procès-verbal dressé par l’huissier à la Préfecture et accepté par le Préfet, le locataire devra quitter les lieux avec le concours de la force publique.
