Votre Syndicat de copropriété ne remplit pas sa mission :
quels recours en cas de litige ?
Le Syndicat de copropriété est l'organe principal de la copropriété. Constitué de tous les propriétaires au sein d'un même immeuble ou groupe d'immeubles, il doit s'assurer du bon fonctionnement et de l'entretien du bâtiment, tout en gérant les parties communes. Il est représenté dans cette tâche par le syndic de copropriété.
Que faire lorsqu'un dommage survient à cause du mauvais entretien des parties communes ou lorsque la gestion du syndicat de copropriété n'est pas satisfaisante ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : le Syndicat de copropriété est en charge de veiller au bon état de l'immeuble, des parties communes (cours, jardin, etc) et à la gestion de la copropriété. Il est responsable des préjudices causés par l'immeuble aux copropriétaires et aux locataires ou personnes extérieures.
➜ Délai pour agir : Dix ans à partir du moment où le dommage est survenu et 2 mois s'il s'agit de contester une décision de l'Assemblée générale.
➜ Procédure simplifiée par internet : Litige.fr permet d'effectuer vos démarches en ligne et dans toutes les étapes de résolution du litige, depuis l'envoi d'une Mise en cause1 gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
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| CADRE & PRINCIPES |
Les rôles et obligations du Syndicat de copropriété selon la loi
A partir du moment où les différents appartements d'un immeuble n'ont pas tous le même propriétaire, il y aura copropriété et donc un syndicat des copropriétaires.
Les pouvoirs du Syndicat de copropriété
Le Syndicat de copropriété a des moyens financiers propres, qu'il utilise pour assurer l'entretien et la gestion de l'immeuble. Il peut également engager du personnel ou prévoir des travaux, et représente la copropriété devant un juge pour tous les litiges concernant l'immeuble.
Le Syndicat des copropriétaires est en charge :
- d'établir, de modifier et de faire respecter le règlement de copropriété
- de s'assurer du bon état de l'immeuble, mettre en place ce qui est nécessaire pour son entretien
- de gérer les parties communes, tout en réglant les problèmes pouvant exister (articles 14 & 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Le syndicat de copropriété est un organe de représentation, ce qui veut dire qu'il ne peut exercer son rôle qu'à travers les actions du syndic de copropriété, de l'Assemblée générale, et du conseil syndical.
La responsabilité du Syndicat de copropriété
Lorsqu'il y a un problème impliquant l'immeuble en copropriété (ex: dégât des eaux dans les parties communes qui a eu pour conséquence des infiltrations d'eau dans un appartement; problème avec le gardien; ascenceur en panne; nuisances sonores, etc.), le syndicat des copropriétaires a l'obligation d'y mettre un terme et de réparer le sinistre subi par l'un des copropriétaires, un locataire ou une personne extérieure à l'immeuble (voisin, piéton, etc).
Selon l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est responsable envers les différents copropriétaires si le sinistre qu'ils ont subi vient :
- d'un problème dans la construction du bâtiment
- de négligences dans l'entretien de l'immeuble, et des parties communes
Pour les personnes ne faisant pas partie de la copropriété, le syndicat pourra tout de même être jugé responsable si l'immeuble leur cause un préjudice (article 1240 du Code civil).
Le syndic est le représentant du Syndicat de copropriété
Le syndic de copropriété ne doit pas être confondu avec le syndicat de copropriété, dont il est le représentant, cela signifie que le syndic se charge d'effectuer les missions du syndicat.
Le syndic s'occupe de mettre en oeuvre les décisions qui ont été prises lors des assemblées générales et de veiller à la bonne gestion et au bon fonctionnement de la copropriété, notamment pour ce qui concerne les questions financières mais aussi l'entretien de l'immeuble.
En tant que représentant du syndicat, il s'assure par exemple d'engager du personnel pour le ménage des parties communes, de l'information des copropriétaires ou des convocations aux Assemblées générales.
Enfin, il est officiellement charger de représenter le syndicat de copropriété dans tout litige porté devant la justice (articles 17 & 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Les changements introduits par la loi ALUR
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ou loi ALUR a pour objectif de limiter la dégradation des immeubles, et notamment ceux en copropriété grâce à une plus grande transparence dans la manière dont son gérées les copropriétés et l'évaluation de l'état des bâtiments d'habitation.
Le contrôle renforcé des copropriétés
Les syndicats de copropriété doivent désormais :
- être immatriculés, et ce avant le 31 décembre 2018 ;
- avoir une assurance responsabilité civile ;
- faire l'objet d'un diagnostique technique global (DTG) obligatoire ;
- communiquer un certain nombre d'informations pour toute vente dans la copropriété ;
- prévoir dans le budget une somme d'argent destinée aux travaux dans les parties communes, et pour laquelle les copropriétaires devront verser un montant défini tous les ans.
Les nouvelles missions du syndic de copropriété
Le syndic, en tant que représentant du syndicat de copropriété, a donc reçu de nouvelles attributions. Il est désormais en charge de :
- procéder à l'immatriculation du syndicat de copropriété
- prendre une assurance responsabilité civile pour le syndicat de copropriété, après approbation de l'Assemblée générale
- tenir à jour un registre au sujet de l'entretien de la copropriété.
Le syndic doit désormais mettre en ligne les documents concernant la copropriété, afin qu'ils soient accessibles aux copropriétaires (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
| PROCÉDURE |
Résoudre un litige avec le syndicat de copropriété.
Les litiges impliquant le Syndicat de copropriété sont nombreux et variés : copropriétaire ne respectant pas le règlement de copropriété; désaccord avec une décision de l'Assemblée générale; équipement collectif endommagé (ex : ascenceur en panne); refus d'effectuer des travaux nécessaires; sinistre causé par les parties communes; révocation d'un syndic inefficace...
Dans tous ces cas, le Syndicat de copropriété est responsable et a l'obligation de réagir.
1° Tentative de conciliation à l'amiable
Litige.fr vous permet dans un premier temps de concilier à l'amiable le litige qui vous oppose au Syndicat de copropriété par l'envoi gratuit d'une lettre de Mise en Cause. Cette lettre ordonne au Syndicat de copropriété de respecter ses obligations et lui laisse un délai de réponse de 8 jours.
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2° Engager une procédure contre le Syndicat de copropriété
Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr vous permet d'adresser une Mise en Demeure au Syndicat de copropritété. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet de faire convoquer votre adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.
1 Ce service est disponible pour les litiges dont l'enjeu financier est inférieur à 1.000 € dans la limite d'une mise en cause par utilisateur et par mois. Il n'est pas disponible pour les litiges de loyers impayés, expulsions locatives et conflits du travail. Consultez nos CGS.