Le domicile est un lieu inviolable protégé par les textes de lois au niveau national comme supranational. L’expulsion d’un locataire par le propriétaire obéit à des règles précises sous peine de sanctions pénales. Expulser un locataire consiste à l’obliger à quitter les lieux dans un délai prévu par la loi après décision de justice.
Lʼessentiel
➜ Ce que dit la loi : la signature du contrat de bail requiert des parties, propriétaire et locataire, le respect de leurs obligations. Le locataire doit s’acquitter du paiement du loyer (article 1709 du Code civil). À défaut, les articles L411-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution définissent les conditions de son expulsion.
➜ Délai pour agir : pour le recouvrement de loyers impayés, le bailleur dispose de 3 ans pour agir. Si le contrat de bail fait état d’un commandement de payer, le coût de l’acte établit par le commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) est à la charge du locataire. À défaut de paiement après un délai de 2 mois, le bailleur peut mettre en place une procédure d’expulsion. Le commandement de payer obéit à des règles strictes (Cour d’appel de Toulouse – ch.03, 6 avril 2022, n°21/02189).
➜ Procédure simplifiée : le Tribunal judiciaire est compétent pour régler les litiges entre bailleur et locataire. De la signification du commandement de payer jusqu'à la signification du commandement de quitter les lieux par un huissier partenaire, Litige.fr peut vous aider durant toutes les formalités amiables et judiciaires de la procédure d'expulsion locative (avec ou sans avocat en droit immobilier partenaire).
CADRE & PRINCIPES
Quand un propriétaire peut-il expulser un locataire ?
Le locataire doit s’acquitter du paiement du loyer selon les termes contractuels. En cas d'impayés dès le premier retard de règlement du loyer, le propriétaire peut agir afin de limiter tout préjudice financier.
Après avoir tenté de recouvrer le loyer sans succès (caution, assurance loyers impayés), le propriétaire peut décider d’expulser le locataire. Plusieurs professionnels de la justice entrent en jeu dans le cadre d’une procédure d’expulsion : le Commissaire de justice, le Juge des contentieux de la protection (JCP), les forces de l’ordre, la Préfecture de police.
⚠️ Durant la trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion du locataire ne peut en principe se faire.
Quelles sont les conditions d’expulsion d’un locataire ?
Si le contrat fait état d’une clause résolutoire - en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, trois conditions sont exigées pour que le bailleur puisse demander au locataire qu'il quitte le logement :
- Existence d’une clause résolutoire ;
- Le défaut de paiement du loyer selon les termes contractuels ;
- Une mise en demeure de payer n’ayant pas aboutie.
Existe-t-il des risques en matière d’expulsion locative ?
Si le propriétaire respecte les règles établies pour expulser un locataire, il ne risque aucun démêlé avec la justice. En revanche, le locataire peut se voir condamner au paiement d’une astreinte si, après décision de justice, il refuse de quitter les lieux.
PROCÉDURE
Quels acteurs doivent être sollicités par le bailleur lors d'une procédure d'expulsion locative ?
Le propriétaire ne peut expulser tout seul un locataire (article 226-4 code pénal). Il doit détenir une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.
1 - Le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de payer
Avant la saisine de la justice, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice (huissier de justice ou commissaire-priseur judiciaire étant l'ancienne appellation) afin de signifier au locataire le commandement de payer.
2 - Le Juge des contentieux de la protection accorde ou rejette l'expulsion du locataire
Dans le cas contraire c'est-à-dire en l’absence d’exécution de sa part au bout de 2 mois, il peut engager les poursuites en saisissant le Tribunal judiciaire.
Si le contrat de location contient une clause résolutoire, le JCP constatera la fin du contrat de bail en visant ce motif. À défaut, il prononce la résiliation ou non.
3 - Le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux
Une fois que le jugement d'expulsion est prononcé par le JCP, le propriétaire aura 2 mois pour faire intervenir un huissier de justice qui signifie un commandement de quitter les lieux au locataire.
💡 Au cours des 2 mois qui suivent la signification du commandement de quitter les lieux, le locataire a le droit de saisir le Juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire pour partir de l'habitation qui peut aller de 3 mois à 3 ans (articles L412-3 et suivants - R412-3, R121-5 et suivants, R442-2 du Code des procédures civiles d’exécution).
4 - Les forces de l'ordre peuvent intervenir après l'obtention d'une autorisation de la Préfecture
En cas de refus de s’exécuter, l’expulsion du locataire a lieu avec le concours de la force publique après demande adressée à la Préfecture de son lieu de résidence.
5 - Le commissaire de justice peut désigner un lieu d'entreposage des biens mobiliers du locataire expulsé
Les mobiliers du locataire sont mis dans un lieu désigné par ce dernier à ses frais ou entreposés dans un autre lieu prévu par l'huissier (article L433-1 CPCE).
