La sous-location est la situation dans laquelle un locataire donne à bail le logement principal qu’il occupe pour profiter du loyer versé par le sous-locataire. Autrement dit, il n’y a aucun lien contractuel entre le propriétaire du bien et le sous-locataire. Cette situation peut entraîner des risques.
Est-elle permise ? Sous quelles conditions est-elle légale en France ? Quels recours a le propriétaire contre le locataire ? Le bailleur peut-il expulser son locataire qui sous-loue ? Retrouvez ci-après toutes les réponses à ces questions.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : la sous-location est par principe interdite. Seul le bailleur peut l’autoriser par écrit dans une clause inscrite au contrat (art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
➜ Délai pour agir : l’action fondée sur un contrat de bail se prescrit dans un délai de 3 ans à compter du jour où le titulaire a eu connaissance des faits (art. 7-1 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
➜ Procédure simplifiée : il arrive que le locataire prenne des libertés et propose son logement principal à la sous-location. Cette situation ouvre droit pour le bailleur à la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion. Litige.fr permet d’accompagner pas-à-pas le propriétaire dans les démarches visant à mettre fin au bail de location et à expulser le preneur.
expulser un sous-loueur contrevenant
CADRE & PRINCIPES
Est-ce légal de sous-louer son logement ?
Cette situation peut être problématique pour le bailleur qui n’a aucun lien avec le sous-locataire. Quels sont les droits du locataire ? Quelles sont les règles de la sous-location ? Peut-elle être illégale ?
La sous-location est-elle interdite ?
C'est une situation d’occupation du logement principal loué par un tiers : le « sous-locataire ». En d’autres termes, l’occupant initial, le « locataire » transmet ses droits à un tiers.
Le locataire n’a pas le droit de sous-louer. C’est le principe posé par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : la sous-location n'est pas admise. Mais comme tout principe, il y a des exceptions. Celle-ci peut être permise sous certaines conditions.
💡Si celle-ci fait l'objet d'une interdiction, le locataire peut tout à fait héberger l’un de ses proches à titre gratuit. La clause d'un bail locatif qui priverait le preneur de cette possibilité serait abusive, car contraires au droit du respect de la vie privée prévu par l’article 8§1, de la Conv. EDH (Cass civ. 3, 6 mars 1996, n° 93-11.113).
⚠️ Le locataire ne peut pas mettre les lieux à disposition d’un tiers à titre gratuit, y compris membre de sa famille, si lui-même ne les occupe pas (Cass. civ. 3, 10 mars 2010, n° 09-10.412).
💡 Avant de sous-louer son appartement, le locataire doit prévenir son assurance habitation. Son assureur peut alors opérer une hausse sur le montant du prix de la couverture ou décider de mettre fin au contrat si celle-ci n'a pas été autorisée par le propriétaire.
Quelles sont les conditions pour sous-louer un appartement ?
La sous-location des locaux loués pour être légale doit avoir été autorisée par le bailleur par écrit et ne pas aboutir à un prix du loyer excessif (art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le loyer demandé au sous-locataire doit être en corrélation avec la surface habitable et ne pas excéder le prix par mètre carré payé par le locataire principal conformément au contrat de location.
Deux conditions rendent la sous-location légale :
- L’autorisation écrite du bailleur et expresse : qu’il s’agisse de louer une pièce, une chambre ou l’intégralité de son logement, il faut obtenir l’accord du bailleur. Ce dernier doit le donner par écrit.
⚠️ Ne serait-ce que pour une location saisonnière sur Booking.com ou Airbnb, cette autorisation est nécessaire, car cela constitue une sous-location. - La réglementation du loyer des sous-locations : l’accord du bailleur doit également porter sur le montant du loyer qui ne peut excéder celui du locataire principal au m² habitable.
💡 Le locataire doit fournir au sous-locataire une copie de l’accord exprès du bailleur et du bail (art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Sa durée ne peut excéder la durée du bail du locataire bailleur.
PROCÉDURE
Comment expulser un locataire qui sous-loue son bien ?
Lorsque la résidence principale du locataire est sous-louée sans autorisation expresse et écrite du propriétaire ou après avoir reçu un refus de la part du bailleur, il s'expose à des sanctions, voire son expulsion, à condition de prouver la situation illicite.
Quelles sont les sanctions encourues par un locataire qui sous-loue ?
En cas de sous-location, le bailleur pourra demander la résiliation du bail, des dommages et intérêts pour non-respect du contrat et l’expulsion du locataire et pourra même faire l'objet d'une condamnation au paiement du montant des sous-loyers reçus. Pour ce dernier cas, il devra suivre les étapes de la procédure d’expulsion pour laquelle il peut être accompagné pas-à-pas par Litige.fr.
Le sous-locataire suivra évidemment le même sort. Son statut est d’autant plus précaire qu’il n’a aucun lien contractuel avec le bailleur et ne bénéficie pas des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 (art. 8 al. 2 et al. 3.de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Néanmoins, le bailleur ne peut pas expulser directement le sous-locataire en l’absence de contrat entre eux (Cass. soc., 1 février 2012. n°s 10-22863, 10-23818 et 11-10027).
💡 Pour une sous-location illégale, c’est-à-dire réalisée sans l’accord exprès du bailleur, ce dernier bénéficie par accession* des « sous-loyers » qui constituent des fruits civils (Cass. civ. 3, 12 sept. 2019, n° 18-20.727).
*L’accession est le droit conféré à un propriétaire sur tout ce qui est produit par son bien.
Comment prouver une sous-location illégale ?
Pour ouvrir droit à résiliation, réparation et expulsion, celle-ci doit être prouvée.
Le propriétaire peut recourir à un huissier pour que celui-ci dresse un constat de sous-location non autorisée.
L’huissier peut par exemple se rendre sur place pour constater lui-même la présence de tiers dans le logement en l’absence du locataire.
Le propriétaire peut rapporter la preuve de cette circonstance par tous moyens :
- Une annonce sur un site proposant la location du bien (au mois, à la nuit, totalement ou partiellement) ;
- Des photos de la boîte aux lettres avec le nom du sous-locataire ;
- Des déclarations de tiers qui ont été sollicités pour faire visiter l’appartement, les témoignages des voisins…
Le propriétaire peut dans un premier temps envoyer une sommation de faire cesser la situation illicite à son locataire par lettre recommandée. Après consultation de cet acte juridique si ce dernier refuse de coopérer, le bailleur pourra alors saisir le Tribunal judiciaire pour mettre fin au contrat de bail et faire expulser le locataire, à condition d’apporter la preuve de la sous-location irrégulière.
La valeur probante du constat d’huissier est plus importante que de simples témoignages de tiers ou déclarations du bailleur.
