Nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire : Les 6 motifs pouvant conduire à cette décision

Le commandement de payer (CP) est un acte signifié au débiteur par un commissaire de justice pour obtenir le paiement d’une créance. 

Encadré par un formalisme rigoureux, celui-ci facilite le règlement des impayés locatifs. Il est important de respecter les conditions requises pour éviter que la nullité du commandement de payer soit prononcée.

L’ESSENTIEL

➜ Ce que dit la loi : un propriétaire doit faire appel à un huissier de justice pour faire délivrer un commandement au titre des loyers impayés par son locataire, lorsque le bail prévoit une clause résolutoire (¹  : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

➜ Délai pour agir : la partie débitrice dispose de six semaines, à compter de sa signification, pour régler l’impayé locatif (¹ ).

➜ Procédure simplifiée : en cas de défaut de paiement du loyer par la partie débitrice, Litige.fr accompagne pas à pas le bailleur dans le recouvrement de cette créance locative : de la signification et délivrance d’un commandement de payer par un huissier de justice partenaire, en passant par la résiliation du bail, voire l’obtention d'un jugement d'expulsion.
RECOUVRER UNE CRÉANCE LOCATIVE

I - Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire  ?

Lorsque le contrat prévoit une telle disposition en cas d’impayé, c’est-à-dire, une mention qui permet de mettre fin automatiquement au bail si la créance réclamée n'est pas payée ; la résiliation du bail ne prend effet qu’après qu’un CP soit demeuré infructueux.

En ce sens, la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462) dispose à son article 24 qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire doit être délivré au locataire redevable d’une dette locative.

💡 Le bailleur doit attendre deux mois d’impayés pour sa délivrance, et l'adversaire dispose de six semaines* à compter de sa signification pour régler l’impayé (¹ ). L’absence de règlement emporte acquisition de la clause.

*Ce délai a été réduit par la loi nouvelle contre les loyers impayés. Il était de deux mois auparavant.

II - Quand un commandement de payer peut être considéré comme invalide ?

Plusieurs situations permettent de remettre en cause la validité d’un commandement de payer : défaut de dispositions obligatoires, non-respect des obligations, ou encore créance non échue. Le locataire mauvais payeur pourrait ainsi le contester.

1 - Une des mentions obligatoires est manquante

En cas de défaut de paiement des loyers, si le bail inclut une disposition résolutive, le commandement de payer devra reproduire les dispositions indiquées (¹ ).

À défaut, sa nullité est encourue.

La signification de l’acte se fait par l’intermédiaire d’un huissier (commissaire de justice). De ce fait, les dispositions de l’article 648 du Code de procédure civile sont également exigées à peine de nullité de l’acte.

1.1 - Celles présentées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Doivent apparaître : 

• La partie débitrice dispose d’un délai de six semaines pour régler la somme due ; 
• Le montant mensuel du loyer et des charges exprimé en euros  ;
• Le décompte de la somme non réglée ;
• L’avertissement qu’à défaut de paiement une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion peut être intentée ;
• La possibilité pour le locataire de saisir le FSL ;
• Le droit du destinataire de l'acte de saisir le Juge pour obtenir des délais de grâce.

1.2 - Celles prévues par l’article 648 du CPC

Doivent figurer :

• La date ;
• L'identification des parties ;
• L'identification et signature de l’huissier qui réalise l’acte.

💡En matière de bail commercial, l'acte délivré visant la clause résolutoire doit mentionner le délai d’un mois laissé au preneur commercial pour procéder au règlement des arriérés locatifs (art. L. 145-41 du C. com.).

2 - Le bailleur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles

Aucun CP ne pourra être valablement délivré si le bailleur lui-même a manqué à ses obligations contractuelles. 

Si le bailleur ne délivre pas le bien à occuper, le locataire sera tout à fait recevable à ne pas régler le loyer, ou en faire consigner le montant provisoirement. Il s’agit d’une exception d’inexécution (art. 1219 s. du C. civ.), qui permet de sanctionner le manquement d’un cocontractant à ses obligations.

3 - La dette locative n’est pas certaine, liquide et exigible

Délivrer un tel acte impose que la créance exigée soit certaine (non contestée), liquide (évaluable en argent) et exigible (arrivée à échéance). À défaut, l’acte n’aurait pas d’objet.

💡Pour un commandement de payer de droit commun, cette exigence relève de l’exigence d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible (art. R. 221-1 du CPC exéc.).

4 - Il n’a pas été signifié par un huissier

Le CP doit être délivré par un officier public. S’il est notifié par une personne qui n’a pas la qualité de commissaire de justice, l’acte n’a aucune valeur.

5 - Une erreur figure dans le décompte du commandement de payer

Parmi les mentions, l’une essentielle est celle relative au montant réclamé. Un décompte joint au CP doit détailler l’intégralité des sommes réclamées : 

• Loyers ; 
• Provisions ;
• Taxes ;
• Charges locatives.

6 - La péremption du commandement de payer visant la clause résolutoire

À défaut d’indication quant à sa durée, celui-ci doit être signifié dans un délai raisonnable. À défaut, il ne produira pas d’effets. 

💡Sa péremption peut être relevée d’office par le Juge (Cour de cassation, 2e civile, 21 mars 2019, n° 17-31.170).

III - Comment le bailleur peut-il recouvrer la dette locative, si le commandement de payer est réputé nul ?

Si le commandement de payer est nul, cela ne signifie pas que le bailleur ne pourra pas recouvrer sa créance. Il peut : 

1. Faire délivrer un nouveau commandement de payer régulier ;
2. Si le montant l’impayé n’excède pas 5 000 euros (art. 750-1 du Code de procédure civile), il faudra tenter une résolution amiable avant d'assigner le débiteur devant le Tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire et, le cas échéant, recourir à une mesure d’exécution forcée prévue par le Code des procédures civiles d’exécution. Plusieurs procédures contentieuses sont envisageables : assignation au fond, référé-provision ou encore injonction de payer. C'est le Juge des contentieux et de la protection (art. L. 213-4-4 du COJ) qui sera compétent.

Article de Kahina KHADRAOUI

Juriste

Rédactrice de contenus juridiques, diplômée d'un Master 2 universitaire en Droit de l'entreprise.