Comment agir contre les nuisances olfactives de votre voisin ?
Les problèmes d’odeurs sont des troubles qui peuvent altérer de manière considérable le sentiment de bien être et de confort. Il s’agit d’un motif récurrent de plaintes pour trouble anormal de voisinage.
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : les tribunaux appliquent un principe selon lequel "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ou encore excédant les inconvénients normaux du voisinage" (Cass. 2e civ., 19 novembre 1986, n° 84-16379, Bulletin 1986, II, n° 172, p. 116).
Il s’agit donc d’une responsabilité autonome, engagée « de plein droit », sans qu’il soit nécessaire pour la victime du trouble de démontrer une faute de l’auteur.
Sanction en cas de troubles olfactifs :
Les tribunaux judiciaires ont compétence pour se prononcer sur :
- les dommages-intérêts à allouer à la victime d’une nuisance olfactive ;
- les mesures propres à faire cesser le préjudice (par exemple : obligation de déplacer les animaux, d’isoler l’appartement ou d'adapter le matériel générateur de nuisance olfactive).
Bon à savoir : Pour contraindre le voisin à s’exécuter le juge a la possibilité de le condamner sous astreinte (une certaine somme d'argent par jour ou semaine de retard).
➜ Délai pour agir : la victime d'un trouble olfactif a 5 ans pour agir (article 2224 du Code civil).
➜ Procédure Simplifiée par Internet : En cas de nuisances olfactives provoquées par un voisin, Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
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| CADRE & PRINCIPES |
L'appréciation du trouble anormal de voisinage.
En droit, la théorie des troubles du voisinage est née d’une nécessité de concilier le développement industriel avec le droit de chacun à une vie saine et paisible (Cassation, 27 novembre 1844, Sirey, 1844, 1, p. 911).
➜ Quand est-ce qu’une odeur peut être qualifiée d’insupportable ?
Appréciation du caractère anormal du trouble :
Les juges de fond vont rechercher in concreto, dans chaque cas, s'il s'agit d'inconvénients excessifs. Ils vont apprécier souverainement l’existence de troubles anormaux de voisinage en tenant compte de multiples paramètres, par exemple:
● l’intensité du trouble
Il a été jugé, concernant une installation de porcherie, que l’élevage intensif dans un même lieu de plus de 1000 porcs est source d'odeurs nauséabondes et pestilentielles ressenties dans le périmètre immédiat de l’exploitation (Cass. 1re civ., 13 juill. 2004, no 02-15.176).
● la fréquence
L'installation le long du mur mitoyen d'une propriété d'un important barbecue en brique et parpaings entraîne pour ses occupants un trouble anormal de voisinage lorsqu'il est fait un usage extrêmement fréquent de ce barbecue (Cour d'appel de Paris 17 avril 1991 – D. 1991. 309).
● le lieu de la survenance du trouble
Les juges peuvent apprécier le trouble olfactif eu égard à la zone d’habitation.
Ainsi, la perception intermittente d'odeurs industrielles, notamment de peinture, dans une maison située dans une zone mixte d’habitation et d’activité, ne peut être considérée comme anormale (Cour d'appel de Paris 7 juin 2001 – AJDI 2001. 922).
A contrario, ce n’est pas parce que le trouble est constaté dans une zone rurale qu’il ne peut être sanctionné. En effet, les troubles liés à une activité agricole peuvent être considérés comme anormaux, seulement, le seuil de l’intensité et de fréquence sera relevé en tenant compte de cette localisation.
Ainsi, il a été jugé que même en milieu rural, les gênes résultant de la présence de chevaux et de poney dépassent les inconvénients normaux du voisinage (Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 11 septembre 2014, 13-23.049).
Parfois, le simple fait que la distance d’éloignement ne soit pas respectée suffit pour caractériser le trouble olfactif excessif. Il a été ainsi jugé qu’un tas de fumier se trouvant à 40 mètres de l’habitation voisine constitue un trouble anormal de voisinage (Cour d’appel de Douai, 6 juin 1985 : JurisData n° 1985-041555).
➜ Que faire lorsque votre locataire est à l'origine du trouble olfactif ?
La responsabilité du bailleur peut être engagée lorsque son locataire est l’auteur de troubles de voisinage.
Le voisin victime d'un trouble anormal peut incriminer non seulement l'auteur de la nuisance (le locataire), mais aussi le propriétaire du fond, lieu du trouble.
Ainsi, un propriétaire du local commercial a été déclaré responsable in solidium avec le locataire, auteur direct des nuisances en raison des odeurs nauséabondes provenant d’une boulangerie-pâtisserie (CA Paris, 2e ch. A, 3 févr. 1998 : JurisData n° 1998-020370).
Afin de se prémunir d’une telle condamnation il appartient au propriétaire d’agir lorsqu’il a la connaissance de troubles causés par son locataire.
L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
Selon l’article 1728 du Code civil le preneur doit user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Lorsque le locataire manque à cette obligation, le propriétaire a la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail pour troubles de jouissance à l'égard de ses voisins. Le propriétaire procédera alors à une expulsion locative.
Ainsi, la résiliation a été prononcée à l’encontre d’un locataire en raison des odeurs nauséabondes provenant de l’appartement suite la détention par ce dernier de plus de trente chats et deux chiens, enfermés jour et nuit (Paris, 13 juill. 1989: D. 1989. Somm. 401).
La résiliation a été également prononcée au motif qu'il résultait d'une pétition signée par l'ensemble des locataires de l'immeuble que des odeurs nauséabondes (notamment d’urine de chat) se dégageaient de l'appartement loué (Cass. 3e civ., 21 nov. 1995, no 93-19.753, Lamyline).
➜ Comment apporter la preuve d'un trouble olfactif ?
Le principe est le devoir de supporter les inconvénients normaux. C’est seulement si les troubles se révèlent anormaux qu’ils doivent être sanctionnés.
C’est pourquoi il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence du trouble anormal subi. La preuve se fait par tout moyen, par exemple :
- constat d’huissier
- les attestations d’autres voisins
- déclaration de main courante
- pétitions.
➜ Comment un trouble olfactif peut-il être caractérisé ?
Les tribunaux judiciaires ont compétence pour se prononcer tant sur les dommages-intérêts à allouer à la victime d’une nuisance olfactive que sur les mesures propres à faire cesser le préjudice.
Pour contraindre le voisin à s’exécuter, le juge a la possibilité de le condamner sous astreinte (une certaine somme d'argent par jour ou semaine de retard).
| PROCÉDURE |
Obtenir une indemnisation pour les troubles olfactifs
1. Conciliation à l'amiablie avec le voisin
Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au voisin. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :
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2. Procédures amiable et judiciaire
Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au voisin. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.