Notaire pour achat immobilier : son rôle
Le recours au notaire est indispensable lors d'un achat immobilier. Cet officier public joue un rôle de conseil auprès de l'acquéreur et du vendeur. Il est également en charge de publier la vente immobilière auprès du service de publicité foncière, pour la rendre opposable aux tiers. Tout au long de la transaction immobilière, le notaire assure la sécurité juridique des parties.
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi :
- L'article 1582 du Code civil définit la vente et précise que "elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé". La loi expose néanmoins que l'acte sous seing privé n'est opposable qu'aux parties, à leurs héritiers et ayants-cause.
- Aux termes de l'article 1371 du Code civil, il apparaît que seul l'acte authentique "fait foi jusqu'à inscription de faux" - c'est-à-dire qu'il est seul opposable aux tiers.
- L'article 1369 du Code civil définit l'acte authentique comme celui reçu par un officier public : le notaire.
- L'article 710-1 du Code civil ajoute que l'acte de vente peut donner lieu aux formalités de publicité foncière à condition d'avoir été "reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France". Cette publicité foncière assure la sécurité juridique de l'acheteur. Si la loi n'impose pas de manière formelle l'intervention d'un notaire lors d'une transaction immobilière, son rôle est pourtant essentiel.
I CADRE & PRINCIPES I
Recours au notaire lors d'une vente immobilière
Intérêt et rôle du notaire
Le notaire :
- Conseille les parties : il peut être en charge de rédiger et de faire signer le compromis de vente. Au moment de la rédaction, il conseille l'acheteur et le vendeur sur les clauses à insérer. À la lecture du compromis, il en explique les termes aux parties, pour que chacun s'engage en pleine connaissance de cause ;
- Effectue les formalités préalables à la signature définitive : il revient à lui de vérifier la propriété et l'état hypothécaire du bien immobilier objet de la transaction. Il vérifie également l'identité du vendeur et de l'acquéreur. Le notaire s'assure en outre de purger le droit de préemption de la mairie, et d'obtenir un certificat d'urbanisme. Il reçoit le dépôt de garantie ;
- Authentifie, publie et conserve l'acte de vente : en publiant la transaction immobilière au service de publicité foncière, il constitue une preuve irréfutable de propriété au bénéfice de l'acheteur.
Coût de l'intervention
Au moment de la signature définitive, le vendeur s'acquitte des frais de notaire liés à l'acquisition immobilière : ils incluent les droits d'enregistrement - reversés à l'Etat - les débours - frais avancés par le notaire pour le compte des parties - et les émoluments. Seuls les émoluments constituent la rémunération des notaires, et représentent environ 1% du prix de vente.
Comment choisir son notaire pour achat immobilier ?
Le notaire a-t-il une compétence territoriale ?
Les notaires ont une compétence nationale. Les parties peuvent choisir tout notaire exerçant en France.
Chaque partie peut-elle imposer l'intervention de son propre notaire ?
L'acquéreur et le vendeur peuvent chacun avoir leur notaire. Les deux notaires se mettent en contact pour réaliser la vente ensemble. Les frais de notaire restent identiques : les deux notaires en partagent le montant total.
I PROCÉDURE I
Déroulement de la procédure d'acquisition d'un bien immobilier avec un notaire
1 - Rédaction et signature du compromis ou de la promesse de vente
Le notaire peut être en charge de rédiger l'avant-contrat. Une fois le compromis ou la promesse de vente rédigé(e), le notaire invite l'acheteur et le vendeur à se présenter à son office. Le notaire lit le projet de compromis ou de promesse, en explique les termes et le modifie le cas échéant. Une fois les parties d'accord, elles signent le compromis ou la promesse de vente devant le notaire.
2 - Réalisation des conditions suspensives
À compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente, le délai fixé commence à courir. Il est généralement égal à 3 mois. Ce délai permet aux parties de réaliser les conditions suspensives - obtention d'un prêt bancaire notamment. C'est également dans ce laps de temps que le droit de préemption de la commune doit être purgé.
3 - Signature de l'acte définitif
À la date prévue dans l'avant-contrat, et sous condition de réalisation des conditions suspensives, les parties sont invitées à l'office notarial. Le notaire leur fait la lecture de l'acte de vente définitif, leur en explique les termes et le modifie, le cas échéant. Les parties signent l'acte authentique. Le vendeur reçoit le prix de la vente et l'acquéreur reçoit les clés du bien immobilier.
