Bailleur : tout savoir sur la location de logement
Au moment de mettre un bien immobilier en location, le choix du locataire est crucial pour prévenir les litiges. Autre point crucial, bien connaître ses droits et ses obligations en tant que propriétaire. Le bailleur doit être vigilant depuis la conclusion du contrat de bail locatif jusqu'à l'état des lieux de sortie.
À l'entrée du locataire dans le logement
Le propriétaire doit faire un état des lieux d'entrée pour constater l'état de l'appartement mis en location. Il doit également signer avec le locataire un contrat de bail conforme aux dispositions légales applicables. Le bail peut inclure une clause obligeant le locataire à verser une caution. Le bailleur peut en outre imposer au locataire de trouver un garant.
Lors de la location
Pendant toute la durée du bail, le propriétaire a l'obligation de délivrer des quittances de loyer. Il doit en outre s'assurer de maintenir le logement décent et en état d'être habité : le bailleur a l'obligation de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires dans ce but. Le propriétaire doit également assurer la jouissance paisible de l'appartement au locataire.
À la fin du bail locatif d'habitation
Le propriétaire dresse un état des lieux de sortie avec le locataire. Comparé à l'état des lieux d'entrée, il permet de faire apparaître des dégradations dans l'appartement : le cas échéant, le bailleur peut exiger du locataire qu'il remette le logement en l'état. Le montant de la caution, éventuellement minoré des frais de réparations locatives, doit être restitué dans un délai maximum de 2 mois - 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : la loi du 06 juillet 1989 encadre strictement les rapports locatifs et prévoit les droits et les obligations respectifs du locataire et du bailleur.
➜ Délai pour agir : 3 ans pour recouvrer les loyers impayés.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'envoyer une lettre de Mise en Demeure au locataire en cas de litige - charges et loyers impayés, dégradation du logement. A défaut de résolution du litige dans un délai de 8 jours, Litige.fr permet d'effectuer l'ensemble des démarches en ligne pour résoudre le litige devant le juge.
LANCER UNE PROCÉDURE CONTRE MON LOCATAIRE
I CADRE & PRINCIPES I
Dettes locatives : les recours du bailleur
Le locataire a l'obligation de payer son loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Litige fréquent dans le cadre d'une location d'appartement : le propriétaire fait face à des charges locatives et loyers impayés.
Le contrat de bail pour se prémunir contre les charges et loyers impayés
Le propriétaire a tout intérêt à prévoir le montant du loyer, les modalités de sa révision ainsi que la date de son exigibilité de manière très précise dans le contrat. En cas de litige, le bail permet de prouver ces éléments.
Autre élément permettant de se prémunir contre les loyers impayés : demander l'engagement d'un garant au moment de la signature du bail. Le locataire pour lequel un tiers se porte garant aura une pression psychologique supplémentaire l'incitant à régulariser ses paiements. A défaut de paiement, le bailleur pourra se retourner contre le garant. Le propriétaire, sous conditions, peut également souscrire une assurance loyers impayés (GLI).
En cas de locataire régulièrement défaillant, le propriétaire peut souhaiter résilier le bail et trouver un nouveau locataire. A défaut d'accord de résiliation du bail à l'amiable, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion.
Dégradation du logement : comment agir ?
Le locataire a l'obligation de procéder aux menues réparations et aux travaux d'entretien de l'appartement. Au moment de dresser l'état des lieux de sortie, si le bailleur observe des dégradations du logement autres que celles dues à l'usure normal du bien immobilier, il peut exiger la remise en l'état.
À NOTER : les états des lieux d'entrée et de sortie comparés font foi lorsqu'il s'agit de constater d'éventuelles dégradations locatives.
Lorsque le locataire refuse d'effectuer les travaux, le bailleur peut déduire les frais de réparation - ainsi que les charges et loyers impayés, le cas échéant - de la caution versée au moment de la mise en location de l'appartement.
I PROCÉDURE I
Que faire en cas de litige ?
Procédure amiable
Dans un premier temps, Litige.fr permet de tenter une résolution à l'amiable par l'envoi d'une Mise en demeure juridiquement fondée au locataire qui sera déclarée au greffe du Tribunal judiciaire.
Procédure judiciaire
Si le locataire refuse de payer ses dettes locatives - charges et loyers impayés ou frais de remise en l'état de l'appartement loué - le propriétaire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection pour engager une procédure judiciaire afin d'obtenir l'expulsion locative, ainsi que le recouvrement de ces impayés, la résiliation du bail.
