Vivre dans un logement insalubre peut avoir de graves conséquences sur la santé et la sécurité des occupants. Mais qu’en est-il des obligations du propriétaire et des droits du locataire ? Peut-on obtenir un remboursement des loyers versés ? Est-il possible de suspendre son paiement ? Cet article fait le point sur les recours disponibles.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Le logement insalubre est celui qui, d’après l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, présente un risque grave et immédiat pour la santé et la sécurité des personnes.
Plus largement, c’est un logement qui ne répond pas aux critères de décence attendus, notamment en termes de surface habitable, d’ouverture sur l’extérieur ou encore d’absence de nuisibles et parasites (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs).
💡Un logement insalubre ne pas être mis en location (art. L. 1331-23 du CSP).
➡️ Par exemple, un logement dont la hauteur sous plafond est insuffisante* est insalubre même s’il est aménagé convenablement (CE 5 juin 1991, n° 105048).
*Si la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres, les locaux sont impropres à l’habitation (art. R. 1331-20 du Code de la santé publique).
Quels sont les droits du locataire en cas de logement insalubre ?
Lorsqu’un logement est déclaré insalubre, le locataire dispose de plusieurs leviers pour faire valoir ses droits. En fonction de la situation, il peut demander le remboursement des loyers déjà payés, suspendre son paiement, récupérer son dépôt de garantie ou engager une procédure contre son bailleur.
Est-il possible de se faire rembourser les loyers en cas d’insalubrité ?
Un locataire qui a payé des loyers pour un logement insalubre est en droit de demander la restitution de l’indu* (art. 1302 du Code civil et Cass. civ. 3, 9 février 2017, n° 16-13.260).
*Il s’agit d’un mécanisme de droit civil qui permet à celui qui a indûment payé de recouvrer ce qui a été versé, car, en principe tout paiement suppose une dette. Or, il est possible de considérer que payer pour un logement insalubre est une dette indue dans la mesure où le bailleur n’a pas rempli ses propres obligations.
Le locataire dispose d’un délai de 3 ans pour agir en remboursement des loyers indûment payés (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Est-il possible de ne pas payer le loyer si le logement est insalubre ?
Si la mise à disposition d’un logement décent constitue un droit pour le locataire (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), celui-ci reste tenu d’exécuter ses obligations et de payer le loyer de son logement insalubre, en principe.
Ainsi, en principe, il est tenu de payer le montant du loyer conformément à ses obligations légales (art. 7 a) de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire pourrait tenter de mettre en œuvre une sanction de l’inexécution qu’est l’exception d’inexécution (art. 1219 du Code civil).
Dès lors que le bailleur n’exécute pas son obligation de jouissance paisible (art. 1719 du Code civil) en mettant à disposition un logement insalubre, le locataire pourrait refuser à son tour d’exécuter son obligation de paiement du loyer (art. 1728 du Code civil).
⚠️ MAIS, cette possibilité est subordonnée à ce que le logement s’avère inhabitable (CA, Douai, 27 janvier 2022, n° 22/120).
💡Néanmoins, dès lors que l’insalubrité est constatée et qu’un arrêté d’insalubrité est adopté, le locataire qui a interdiction d’habiter dans les lieux n’a plus à payer le loyer à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l’arrêté.
Le locataire peut-il récupérer son dépôt de garantie ?
Dans le cadre d’un départ anticipé lié à l’insalubrité, le locataire est en droit de récupérer son dépôt de garantie*, à condition que l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation de sa part. Ce remboursement doit intervenir dans un délai d’un mois après la restitution des clés (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989).
*Le dépôt de garantie renvoie à ce qui est improprement appelé « caution ».
Quels recours en cas de logement insalubre ?
Face à un logement insalubre, le locataire ne doit pas rester passif. Plusieurs recours sont possibles : mise en demeure du propriétaire, signalement à la mairie ou à la préfecture* et, en dernier recours, une action judiciaire. En cas d’arrêté d’insalubrité, le locataire peut être relogé et dispensé du paiement du loyer dès le mois suivant.
*Une enquête sera menée par l’ARS et déterminera s’il faut adopter un arrêté d’insalubrité imposant un relogement du locataire.
💡Il est possible de passer un appel auprès de la CAF en cas de logement insalubre au numéro 0806 706 806, (coût d’un appel local).
Que puis-je faire si mon propriétaire me loue une maison insalubre ?
Si votre logement est insalubre, il est possible de mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. En l’absence d’action, il est possible de saisir la mairie, l’ARS ou la justice pour exiger la mise en conformité du logement, voire un relogement.
