Un logement insalubre est celui qui nuit sérieusement à la santé et à la sécurité des personnes qui l’occupent (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique). L’insalubrité est notamment reconnue lorsque le logement présente des risques pour ses habitants, comme l’humidité excessive, une absence de chauffage, ou la présence de nuisibles par exemple. Lorsqu’un locataire fait face à une telle situation, il peut souhaiter résilier son bail rapidement. Mais a-t-il le droit de partir sans préavis ? L’article fait le point.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre et que faire ?
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité des personnes (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique), un tel logement peut faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité s’il est déclaré auprès des autorités compétentes (art. L. 511- 1 et R. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Exemples de logements insalubres
Par exemple constituent des logements insalubres ceux qui subissent (art. L. 1331-23 du CSP, art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) :
- Moisissures importantes et humidité persistante ;
- Installations électriques défectueuses ;
- Surface ou hauteur sous plafond insuffisantes ;
- Absence de chauffage ou d’aération ;
- Infestation de nuisibles (rats, cafards, punaises de lit) ;
- Manque d’eau potable ou d’évacuation des eaux usées.
Le recours contre un logement insalubre
Lorsqu’un logement présente des caractères d’insalubrité, le locataire peut exercer un recours en déclarant la situation d’insalubrité auprès du maire de la commune ou du préfet de département (art. L. 511- 1 et R. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Va s’ensuivre une enquête diligentée par l’agence régionale de santé (ARS) afin de déterminer si le local d’habitation est insalubre. Si tel est le cas, le préfet va prendre un arrêté d’insalubrité.
Peut-on quitter son logement sans préavis en cas d’insalubrité ?
Si en principe, le délai de préavis est de 3 mois pour un logement non meublé* (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989), celui-ci peut être réduit, voire supprimé en cas d’insalubrité.
💡*Pour un logement meublé, le délai de préavis est d’1 mois (art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).
La réduction de préavis en cas d’insalubrité
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le préavis peut être réduit à 1 mois si l’état de santé du locataire, attesté par un certificat médical, lui impose de changer de logement (3°). Dès lors, si l’insalubrité affecte l’état de santé du locataire, il pourrait profiter d’un délai réduit de préavis.
💡 Le bailleur peut être tenu de rembourser le loyer en cas d'insalubrité du logement.
La dispense de préavis en cas d’insalubrité
La Cour de cassation juge que le locataire peut être dispensé d’un préavis pour quitter son logement lorsque celui-ci est insalubre, car il s’agit d’un manquement grave du bailleur (Cass. civ. 3, 2 mai 2007, n° 06-11.172).
L’insalubrité justifie-t-elle une résiliation immédiate ?
En principe, l’insalubrité ne permet pas à elle seule de résilier un bail sans préavis. Toutefois, si le logement est déclaré insalubre par la préfecture, le bail peut être suspendu voire résilié unilatéralement à condition que le juge considère qu’il s’agit d’une inexécution suffisamment grave de la part du bailleur (art. 1224 et 1226 du Code civil). Néanmoins, cette sanction de l’inexécution suppose qu’une mise en demeure du bailleur soit effectuée au préalable (art. 1226 du Code civil), sauf si elle est rendue vaine par le comportement du débiteur (Cass. com., 18 octobre 2023, n° 20-21.579).
Quelles démarches à suivre pour partir rapidement ?
Afin de quitter rapidement un logement insalubre, il convient :
- D’informer le bailleur par courrier recommandé et de demander qu’il procède aux réparations ou à la remise en état/aux normes ;
- De contacter le service d’hygiène de la mairie, voire l’ARS ;
- De saisir la Commission départementale de conciliation si un litige apparaît ;
- De faire assigner le bailleur devant le juge (tribunal judiciaire du lieu du domicile du défendeur conformément aux articles L. 211-3 du Code de l'organisation judiciaire ; 42 et 43 du Code de procédure civile) s’il se révèle en opposition à proposer des solutions qui lui incombent*.
*Ces solutions lui incombent, car le bailleur est tenu de fournir un logement décent au locataire (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) et a une obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué (art. 1719 du Code civil).
Que risque le propriétaire d’un logement insalubre ?
Un bailleur est tenu de fournir un logement décent. Si son bien est jugé insalubre, il peut être contraint par la justice de : effectuer des travaux obligatoires sous peine d’amende de 750 euros (art. R. 1312-14 du CSP et 131-13 du Code pénal) ; payer des dommages et intérêts au locataire qui aurait subi un préjudice.
