Lorsqu’un logement présente des défauts ou un état de dégradation avancé, il est important de distinguer l’insalubrité d’un simple mauvais état. Cette distinction a des conséquences en termes de recours ouverts au locataire et de responsabilité du bailleur.
Différences entre logement insalubre et logement en mauvais état
Un logement en mauvais état suppose par exemple de la vétusté ou un défaut d’entretien qui peuvent conduire à l’insalubrité qui se caractérise par la mise en danger de la santé et de la sécurité des personnes (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique).
Quels sont les critères du logement insalubre ?
Un logement est insalubre dès lors qu’il met gravement en danger la santé ou la sécurité des personnes (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique). Tel est le cas notamment lorsque le logement (art. L. 1331-22 et suivants du CSP) :
- se situe dans des caves, sous-sols, combles ;
- est doté de pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante* ;
*la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres (l’article R. 1331-20 du Code de la santé publique [établi par le décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation […] n° 2023-599]).
- est composé de pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ;
- présence de plomb ou d’amiante ;
- absence d’eau potable ou d’électricité ;
- humidité excessive et moisissures importantes ;
- est dans une configuration exiguë.
Logement en mauvais état : un défaut d’entretien ou de vétusté
Un logement en mauvais état est un bien qui présente des défauts pouvant nuire au confort du locataire sans pour autant compromettre sa santé ou sa sécurité. Il peut s’agir de :
- Problèmes d’humidité ou de ventilation légère ;
- Équipements vétustes (chauffage, plomberie défectueuse*) ;
*Dans le cas où ces problèmes aboutiraient à empêcher le locataire de se chauffer ou encore de profiter d’un système sanitaire aux normes, alors le logement n’est pas décent. Or, le bailleur a l’obligation de mettre en location un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; art. 1719 du Code civil).
- Dégradations mineures des murs, sols ou plafonds.
Quels sont les droits du locataire ?
En cas de logement insalubre, le locataire peut exercer un recours contre le propriétaire pour être relogé dans l’urgence. Le bailleur a une obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (art. 1719 du Code civil). Dès lors, il manque à ses obligations lorsque le logement est en mauvais état, si cela n’est pas dû au fait du locataire.
Quels sont les recours possibles en cas de logement insalubre ?
En cas de logement insalubre, le locataire peut alerter la mairie, le préfet ou directement l’Agence régionale de santé (ARS). Une enquête est alors menée pour établir un arrêté d’insalubrité.
En cas d’insalubrité constatée et d’arrêté préfectoral, le locataire peut cesser de payer le loyer jusqu’à la mise en conformité du logement (article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation).
💡Dans certains cas, le locataire peut quitter le logement sans préavis.
Si le logement est déclaré insalubre et inhabitable, le propriétaire est tenu d’assurer un relogement ou une indemnisation du locataire (article L521-1 du CCH).
Si le locataire souhaite introduire une action en justice face au bailleur qui ne s’exécute pas ou lui a causé un préjudice, il peut solliciter l’aide d’un tiers à des fins de tentative de règlement amiable (art. 750-1 du Code de procédure civile).
Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le juge des contentieux et de la protection pour (art. L. 213- 4- 4 du Code de l’organisation judiciaire) :
- Exiger les travaux sous astreinte ;
- Obtenir des dommages et intérêts ;
- Faire résilier le bail si le logement est inhabitable*.
*Le locataire peut potentiellement demander un remboursement du loyer.
Quels recours en cas de logement en mauvais état ?
Lorsque le logement est en mauvais état, le locataire peut demander au propriétaire de procéder aux réparations nécessaires si le bien n’a pas été délivré en bon état ou si des réparations autres que locatives deviennent nécessaires en cours de bail (art. 1720 du Code civil) ; ou imposer au bailleur de respecter son obligation d’entretien (art. 1719 du Code civil).
D’abord, le locataire doit mettre le bailleur en demeure de s’exécuter (art. 1121 du Code civil et Cass. civ. 3, 20 mars 1991, n° 89-19.866).
La Cour de cassation juge que le preneur à bail de locaux à usage d’habitation, qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d’exécution de son obligation d’entretien, ne peut refuser l’offre de ce dernier d’exécuter son obligation en nature (Cass. civ. 3, 27 mars 2013, n° 12-13.734).
💡L’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations comme celles concernant la structure du bien (gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières [Cass. civ. 3, 27 novembre 2002, n° 01-12.816]).
Si le propriétaire ne s’exécute pas, le preneur peut saisir le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du lieu où demeure le propriétaire pour obtenir l’exécution forcée ou encore des dommages et intérêts* (art. 42 et 43 du Code de procédure civile et art. L. 213- 4- 4 du Code de l’organisation judiciaire).
*Il s’agit des sanctions de l’inexécution du contrat (art. 1 217 du Code civil). L’octroi de dommages et intérêts suppose néanmoins qu’un préjudice soit établi (art. 1231-1 s. du Code civil).
Quels sont les recours possibles contre un locataire insalubre ?
Si le locataire est responsable de l’insalubrité du logement, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure pour exiger l’entretien du bien, saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir son expulsion ou réclamer des dommages et intérêts en cas de détérioration du logement.
Comment faire constater que mon logement est insalubre ?
Le locataire peut contacter la mairie ou l’ARS pour une expertise, faire établir un constat par un huissier ou saisir la préfecture afin d’obtenir un arrêté d’insalubrité.
Quels sont les recours possibles contre un propriétaire d’un logement insalubre ?
Le locataire peut signaler l’insalubrité à la mairie ou à l’ARS, suspendre le paiement du loyer en cas d’arrêté préfectoral, exiger des travaux via une action en justice et demander un relogement ou une indemnisation si le logement est déclaré inhabitable.
