Le logement insalubre est défini comme celui qui présente un danger grave pour la santé et la sécurité de ses occupants (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique). L’insalubrité d’un logement se matérialise par différentes situations : mauvaise qualité et dégradation de la structure du bâtiment, nuisibles, défauts d’étanchéité, équipements électriques dangereux sont tant d’exemples qui pourraient ouvrir droit à un recours pour logement insalubre sous certaines conditions.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : le logement insalubre est indécent en ce qu’il porte gravement atteinte à la santé et à la sécurité des personnes (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique ; art. 5 du décret du 30 janvier 2002). Le bailleur est tenu de proposer un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Dès lors, il s’expose à des sanctions en cas de non-respect de ses obligations.
➜ Délai pour agir : le locataire dispose d’un délai de 5 ans pour agir contre le propriétaire (art. 2224 du Code civil).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr accompagne les locataires qui souhaitent envoyer une mise en cause pour insalubrité à leur propriétaire.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Un logement insalubre est défini par le Code de la santé publique qui met gravement en péril la santé ou la sécurité des personnes (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique). Il est à distinguer d’un simple péril.
La définition du logement insalubre
Le logement insalubre est défini par le Code de la santé publique comme un local (art. L. 1331-22 du CSP) :
- qui met gravement en danger la sécurité et la santé ;
- qui présente des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à des seuils établis par décret conformément à l’article L. 1334-2 du Code de la santé publique*.
*L’arrêté du 12 mai 2009 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb, réalisés en application de l’article L. 1334-2 du code de la santé publique (CSP) fixe une valeur limite de 1 000 µg/m2 de plomb dans les poussières déposées au sol.
Dès lors, ces locaux ne peuvent pas être mis à la disposition aux fins d’habitation (art. L. 1331-23 du CSP).
Les critères d’un habitat insalubre
Les critères de l’habitat insalubre sont énoncés par différents textes. Il s’agit notamment, par exemple, des (art. L. 1331-23 du CSP) :
- caves, sous-sols, combles* ;
*Ce sont tous les locaux situés dans l’espace sous la charpente d’un immeuble, qui ne possède pas de hauteur suffisante et n’est pas convenablement aménagé, peu importe qu’il soit pourvu d’ouverture sur l’extérieur (CE, 22 avril 1983, n° 30633).
- pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante* ;
*Selon l’article R. 1331-20 du Code de la santé publique (établi par le décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation […] n° 2023-599), si la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres les locaux sont impropres à l’habitation.
💡Une hauteur insuffisante n’est pas compensée par un aménagement convenable pour l’habitation (CE 5 juin 1991, n° 105048.
- pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant* ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.
*Le juge retient que la seule circonstance que des logements ne soient pas alimentés en électricité suffit à les rendre impropres à l’habitation (CAA Versailles, 5 juill. 2011, n° 10VE02897).
La distinction entre insalubrité et péril
L’insalubrité suppose un danger pour la santé des locataires comme une humidité qui cause des moisissures pathogènes ou encore une absence de chauffage*. Le péril renvoie à un danger immédiat pour la sécurité comme un risque d’effondrement.
*L’absence de chauffage ou la présence de nuisibles peuvent renvoyer à un logement indécent qui est interdit à la location (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Or, un logement qui fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité sur le fondement de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent (art. 5 du décret du 30 janvier 2002 n° 2002-120).
Les conséquences de l’insalubrité d’un logement
Lorsqu’un logement est qualifié d’insalubre, il ne peut pas être mis à la disposition aux fins d’habitation (art. L. 1331-23 du CSP).
Quels recours pour un logement insalubre ?
En cas d’insalubrité constatée, il est nécessaire de faire évaluer la situation par les autorités compétentes, avant d’introduire un recours juridique pour demander restitution des loyers payés indûment.
Déclaration de la situation d’insalubrité
- Lorsqu’une insalubrité est constatée, il est possible d’abord de la déclarer au propriétaire en le mettant en demeure de la faire cesser.
- Si la situation ne s’améliore pas, et que l’immeuble est en copropriété, il est recommandé d’en référer au syndic.
- Si rien n’évolue, une déclaration peut être faite auprès du préfet qui est l’autorité compétente*, dès lors, si ce dernier constate que les locaux sont impropres à l’habitation, il doit mettre le propriétaire en demeure de faire cesser l’insalubrité sous 1 mois (CE, 27 juillet 2005, n° 259111).
*La situation d’insalubrité sera constatée par le directeur de l’Agence régionale de santé (ARS) qui établit un rapport de situation (art. L. 511- 1 et R. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation).
S’ensuit une procédure contradictoire au terme de laquelle le préfet prend un arrêté de traitement d’insalubrité.
Dès lors, le propriétaire se trouve notamment dans l’obligation de réaliser des travaux. Le bailleur est également tenu à une obligation de relogement du locataire privé de la jouissance des lieux, à la suite d’un arrêté de traitement de l’insalubrité.
⚠️ En cas de non-respect des obligations de salubrité, le propriétaire s’expose à une amende de 750 euros (art. R. 1312-14 du CSP et 131-13 du Code pénal).
💡Lorsqu’un immeuble est entièrement insalubre, il convient d’en référer aux autorités de police administrative compétentes (art. L. 511- 1 et L. 511-4 du Code de la construction et de l’habitation). Ces autorités compétentes pour constater l’insalubrité sont le maire ou le préfet, en collaboration avec l’Agence régionale de santé (ARS).
Le recours devant le juge
Dès lors que l’insalubrité a été constatée ou que le propriétaire n’y a pas remédié, le locataire peut saisir le juge pour manquement aux obligations du bailleur*.
*Pour rappel, le bailleur a notamment l’obligation de mettre à disposition un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Le juge compétent est le juge du contentieux et de la protection (art. L. 213- 4- 4 du Code de l’organisation judiciaire) du domicile du propriétaire (art. 42 et 43 du Code de procédure civile) ou d’exécution du contrat de bail (art. 46 du CPC).
Le locataire est recevable à invoquer une restitution des loyers indûment payés (art. 1302 du Code civil et Cass. civ. 3, 9 février 2017, n° 16-13.260).
Qui dois-je contacter pour signaler un logement insalubre ?
Il est possible de signaler un logement insalubre à : à La mairie de la commune ; à l’Agence régionale de santé (ARS) ; au préfet, si la mairie ne donne pas suite à votre signalement. Un inspecteur se rendra sur place pour constater la situation et déclencher une procédure si nécessaire.
Peut-on demander un remboursement de loyer pour un logement insalubre ?
Oui. Si l’insalubrité est avérée, il est possible de demander une réduction ou un remboursement partiel des loyers payés pendant la période où le logement était inhabitable (article 1724 du Code civil).
Quels sont les critères juridiques pour qualifier un logement d’insalubre ?
Un logement est qualifié d’insalubre dès lors qu’il porte atteinte gravement à la santé ou à la sécurité du locataire. Dès lors, ces locaux ne peuvent pas être mis à la disposition aux fins d’habitation (art. L. 1331-23 du CSP).
