Locataire d'un logement indécent, comment agir ?
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Le propriétaire a l'obligation de louer son logement décent :
- Les locaux ne portent atteinte ni à la santé ni à la sécurité du locataire ;
- Le logement assure le confort du locataire ;
- L'habitation ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité.
Logement insalubre, vétuste... - Prétentions du locataire
Le locataire d'un logement indécent peut demander au propriétaire :
- D'effectuer à sa charge les travaux nécessaires ;
- De bénéficier d'une réduction du loyer ;
- Et d'obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
Si le bailleur n'effectue pas les travaux imposés dans le délai imparti, le locataire peut en outre quitter son logement inhabitable sans préavis.
L'essentiel.
→ Ce que dit la loi : l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et l'article 1719 du Code civil mettent à la charge du bailleur l'obligation de louer son logement décent, et le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence à remplir. L'article 1720 du Code civil rappelle que les travaux de nature à assurer la décence du logement sont à la charge du propriétaire.
→ Délai pour agir : 5 ans.
→ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'effectuer toutes les démarches en ligne, depuis l'envoi d'une lettre de Mise en Demeure remise en lettre recommandée avec accusé de réception (ou une lettre de mise en cause gratuite1) jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
I CADRE & PRINCIPES I
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Le logement décent est le local d'habitation qui répond aux critères de décence fixés par décret. Parmi les caractéristiques du logement décent :
- Le locataire subit des infiltrations d'eau de pluie et d'eaux de nappes chez lui ;
- Le locataire souffre d'une mauvaise isolation à l'air ;
- Le logement n'est pas sécurisé - pas de garde-corps au balcon, par exemple ;
- Les sols, les murs et les canalisations sont en mauvais état au point de présenter un risque sanitaire ;
- L'électricité, le gaz, le système d'eau potable ou les chauffages ne sont pas conformes aux normes de sécurité ou ne fonctionnent pas ;
- Les pièces ne sont pas suffisamment éclairées ou ne peuvent être aérées ;
- Le logement ne comporte pas d'évier raccordé, de WC ou de douche ou baignoire ;
- Le locataire dispose d'une surface habitable inférieure à 9 mètres carrés ou 20 mètres cubes.
- À NOTER - : à partir du 01 janvier 2023, la mise en location des logements perçus comme des "passoires thermiques" (dépassement du seuil maximal en énergie finale de 450 kWh/m²/an) sera interdite. Les logements devront présenter une certaine performance énergétique qui sera évaluée par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avant d'être mis en location - Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.
Les obligations du bailleur d'un logement impropre à l'habitation
Le propriétaire qui loue un logement indécent a l'obligation de procéder à sa charge à l'intégralité des travaux de nature à rendre le logement décent, sur simple demande du locataire.
I PROCÉDURE I
Quels recours pour le locataire si son logement est inhabitable ?
Procédure amiable
Le locataire d'un logement indécent peut demander au bailleur d'effectuer les travaux nécessaires.
Procédure lorsque le bailleur refuse d'effectuer les travaux
Lorsque le bailleur refuse d'effectuer les travaux dans le logement indécent, ou en l'absence de réponse de sa part dans un délai de 2 mois à compter de la demande, le locataire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP). Le Tribunal judiciaire peut ordonner non seulement l'exécution des travaux, mais également une réduction du montant des loyers jusqu'à néant pour toute la durée pendant laquelle le logement est non décent. A défaut d'exécution des travaux par le propriétaire, le locataire peut valablement quitter le logement sans préavis.
LANCER UNE PROCÉDURE CONTRE LE BAILLEUR
