Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été modifié par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021. La consommation d’énergie dans un logement ne doit plus excéder 450 kWh/m² par mètre carré et par an, pour qu’il puisse être qualifié de décent. Les logements qui dépassent ce seuil, appelés « passoires thermiques » sont désormais interdits à la location, à compter du 1er janvier 2023 en France métropolitaine. D’autres logements classés seront progressivement interdits à la location en fonction de leurs performances énergétiques.
Quelles sont les classes énergétiques concernées par l’interdiction ? Quels baux sont affectés par l’entrée en vigueur des dispositions prohibitives ? Y a-t-il des sanctions en cas de violation ? Existe-t-il des exceptions à cette nouvelle réglementation ?
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : Un logement est énergétiquement décent lorsque sa consommation énergétique n’atteint pas 450 kWh/m² par mètre carré et par an (art. 1er du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 créant l’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
➜ Délai pour agir : L’interdiction de la location d’un logement indécent énergétiquement ne s’applique qu’aux baux conclus à compter du 1er janvier 2023 (art. 2 du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).
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1 - Calendrier de l’interdiction à la location des passoires thermiques : ce que dit la loi
Progressivement, les « passoires thermiques » ou « passoires énergétiques » seront interdites à la location.
Dans la perspective d’atteindre les objectifs fixés par l’accord de Paris et du Pacte vert pour l’Europe, la loi climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a modifié bon nombre de dispositions du Code de la construction et de l’habitation.
Dans cette optique, un calendrier d’interdiction à la location de certains logements énergivores a été mis en place :
- À compter du 1er janvier 2023 : logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an
- À compter du 1er janvier 2025 : logements dont la consommation commence à de 421 kWh/m²/an et n’excède pas 450
- À compter du 1er janvier 2028 : logements dont la consommation est comprise entre 331 à 420 kWh/m²/an
- À compter du 1er janvier 2034 : logements dont la consommation est comprise entre 251 à 330 kWh/m²/an
💡* La France rappelle son engagement à respecter les objectifs de réduction des gaz à effet de serre.
2 - Quels sont les logements concernés par cette interdiction ?
Les logements indécents du point de vue énergétique sont les seuls concernés par cette interdiction et ne peuvent faire l’objet d’une location, ce qu’il faut distinguer des baux déjà en cours au moment de l’entrée en vigueur de la prohibition (à partir du 1er janvier 2023).
Les logements « passoires thermiques » selon les classes énergétiques
Les biens qualifiés de passoires thermiques et interdits à la location, selon le diagnostic de performance énergétique, sont ceux dont la consommation excède 450 kWh/m²/an.
Néanmoins, les logements DPE E, F et G seront progressivement interdits à la location s’ils ne sont pas rénovés pour se conformer aux normes climatiques.
Ces classes correspondent à un classement décroissant en fonction des performances énergétiques et d’émission de gaz à effet de serre. (art. L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation) :
- Classe E (251 à 330 kWh/m²/an) : peu performants (interdits à la location à compter du 1er janvier 2034) ;
- Classe F (331 à 420 kWh/m²/an) : très peu performants (interdits à compter du 1er janvier 2028) ;
- Classe G (à partir de 421 kWh/m²/an) : extrêmement peu performants (à compter du 1er janvier 2025).
La performance est exprimée en kilowattheures d’énergie primaire par m²/an pour la consommation énergétique.
Les baux concernés par l’interdiction de location DPE
L’interdiction de location en fonction du DPE ne concerne que les contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Pour les baux en cours, déjà conclus avant cette date, la réglementation nouvelle ne s’applique pas*.
💡*Le bail est un contrat (v. not. art. 1719 du Code civil), et plus largement un acte juridique (art. 1100-1 et 1101 du Code civil). Or, en matière contractuelle, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur (v. Cass. civ. 1, 12 juin 2013, n° 12-15.688). Aucune rétroactivité n’a été prévue par le texte. Les contrats de location en cours ne sont donc pas frappés par l’interdiction.
3 - Quelles sont les sanctions prévues en cas de location de ces logements énergivores ?
Le dispositif d’interdiction n’a pas été assorti de sanctions par la nouvelle réglementation. Néanmoins, en cas de location des logements énergivores, le propriétaire s’expose à être contraint de réaliser des travaux énergétiques pour rendre le logement décent.
4 - Des exceptions sont-elles prévues par la loi Climat et Résilience ?
Pour les logements indécents énergétiquement ou qui vont le devenir au regard de la loi climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, il pourra, dans certains cas, être possible de ne pas se plier à cette interdiction.
Les propriétaires devront réaliser des travaux de rénovation à la suite d’un audit énergétique qui formule des propositions en ce sens. Les travaux ne doivent pas présenter un coût disproportionné (art. L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Si le coût est excessif, les logements seront exemptés de travaux.
Si, à l’issue des travaux, le bien atteint une classe énergétique qui répond aux critères de décence, il pourra être mis en location.
💡L’audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F et G à compter du 1er janvier 2022 s’ils sont mis en vente (art. 158 de la loi climat et résilience). Pour les logements E, l’obligation court à compter du 1er janvier 2025 (même article).
Le DPE est-il obligatoire pour mettre son logement en location ?
Il est obligatoire pour le propriétaire de fournir un DPE lorsqu’il met son bien en location.
Mon propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer de mon logement DPE F ou G ?
La loi climat et résilience a prévu un gel des loyers pour les logements classés F et G à compter du 24 août 2022.
Existe-t-il des aides pour effectuer les travaux de rénovation énergétique ?
Il existe diverses aides pour soutenir les propriétaires à la réalisation de travaux énergétiques : MaPrimRenov », l’écoPTZ, prime CEE, etc.
L’interdiction à la location des passoires thermiques concerne-t-elle les locations de courte durée ?
L’interdiction à la location des passoires thermiques concerne toutes les locations, y compris de courte durée.
