Contrat de bail : de la rédaction à l'exécution
Le contrat de location - ou bail locatif - formalise l'accord intervenu entre le locataire et le propriétaire dans le cadre de la location d'un logement à titre d'habitation. Le bail détermine les droits et les obligations respectifs du locataire et du bailleur pendant toute la durée du contrat.
L'essentiel.
→ Ce que dit la loi : en application de la loi du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le décret du 29 mai 2015 instaure un contrat type de location. Tout bail d'habitation doit être rédigé conformément au contrat type, et dans le strict respect des dispositions de la loi du 06 juillet 1989.
→ Délais pour agir : la prescription applicable dans le cadre d'un litige né de l'exécution du contrat de bail dépend de la nature du litige. Parmi les principaux litiges locatifs :
- Le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour réclamer un loyer impayé ;
- Le locataire dispose d'un délai de 3 ans pour récupérer sa caution.
→ Procédure simplifiée : en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, Litige.fr permet d'envoyer une lettre de Mise en Demeure pour tenter une résolution amiable. A défaut, les parties peuvent saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire avec l'appui de Litige.fr.
I CADRE & PRINCIPES I
Rédaction du contrat de location : mentions obligatoires et règles d'ordre public
Les mentions obligatoires du bail locatif
Doivent obligatoirement figurer dans le bail les clauses suivantes :
- L'identité du bailleur et du locataire ;
- La date et la durée du bail. En location non-meublée, le bail ne peut pas être conclu pour moins de 3 ans - 6 ans quand le propriétaire est une personne morale - sauf au propriétaire à prouver un motif de reprise légitime du bail. En location meublée, le contrat de location est conclu pour une durée minimum de 1 an - 9 mois lorsque le locataire est un étudiant ;
- La destination du logement. Si le locataire souhaite exercer une activité professionnelle chez lui, il doit vérifier que le contrat de location est un bail mixte autorisant l'exercice d'une activité libérale ;
- La description du logement, dont sa surface habitable. Le locataire vérifie la conformité de la description évoquée dans le contrat de location au moment de l'état des lieux. Lorsque la superficie contractuelle est inférieure à la superficie réelle, le locataire peut obtenir la diminution proportionnelle du loyer mentionné dans le bail ;
- Le montant et les modalités de paiement du loyer. Le locataire veille à prendre connaissance de l'existence et du montant du dépôt de garantie. Attention : à Paris et à Lille, il est également important de vérifier l'existence et le montant d'un complément de loyer au moment de signer le contrat de location.
Au contrat de location doivent être joints des annexes obligatoires - DPE, état de l'installation intérieure du gaz et de l'électricité, grille de vétusté quand les parties conviennent de se baser dessus pour évaluer les réparations locatives...
Les clauses abusives du contrat de location
Les clauses abusives sont réputées non écrites : elles ne s'appliquent pas. Parmi les clauses abusives du contrat de location :
- La clause qui impose au locataire le règlement de son loyer par prélèvement automatique ;
- La clause qui impose le paiement par le locataire des frais d'envoi des quittances de loyer ;
- La clause qui restreint la jouissance des lieux par le locataire - interdiction d'inviter des tiers, d'avoir un animal de compagnie... ;
- La clause résolutoire du contrat de location dans un cas non prévu par la loi.
En tout état de cause, le propriétaire ne peut en aucun cas rédiger et faire signer un contrat de location non-conforme au contrat type ou à l'encontre des droits du locataire eu égard dispositions de la loi du 06 juillet 1989.
Exécution du bail de location : les obligations des parties.
Le contrat de location rappelle les obligations respectives du bailleur et du locataire, et notamment :
- Le locataire a l'obligation de payer les charges et le loyer dans les conditions prévues au bail. Il doit également assurer l'entretien du logement dans les conditions légales ;
- Le propriétaire a l'obligation de laisser au locataire la jouissance paisible du logement. Il doit en outre assurer la décence du logement et effectuer dans ce cadre les réparations locatives à sa charge.
A défaut de respect de leurs obligations par les parties au contrat de location, chaque cocontractant défaillant s'expose à des sanctions :
- Le bailleur peut engager une procédure d'expulsion en cas de loyers impayés, de défaut d'entretien, de troubles du voisinage... ;
- Au moment du départ du locataire, le propriétaire peut conserver une partie de la caution en cas de dégradations dans le logement ;
- Lorsque le propriétaire refuse de faire les travaux qui sont à sa charge, ou ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, le locataire peut saisir le Juge. Il peut obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice.
I PROCÉDURE I
Que faire en cas de litige ?
Procédure amiable
En cas de litige au moment de l'établissement ou de l'exécution d'un contrat de location, Litige.fr permet d'envoyer une lettre de Mise en Demeure juridiquement fondée pour tenter une résolution à l'amiable.
Procédure judiciaire
A défaut de résolution à l'amiable, Litige.fr permet d'engager une procédure judiciaire.
Comment mettre fin à un bail locatif ?
Une lettre de congé doit être obligatoirement adressée à l'autre partie, peu importe si c'est le locataire ou le propriétaire qui souhaite interrompre le contrat de location. Elle peut être remise soit par lettre recommandée avec AR, soit en main propre contre décharge signée, soit par un acte rédigé et signifié par huissier. Si c'est le propriétaire qui met un terme au bail, sa lettre de congé doit respecter certaines règles qui sont spécifiques selon le type de congé : congé pour vente (prix et conditions de vente, description du logement et de ses annexes...), congé pour reprise (motif, les coordonnées du bénéficiaire...). Le locataire doit quant à lui préciser : la date à laquelle il va quitter son logement après l'exécution de son préavis.
Quelle est la durée minimale d'un contrat de location ?
Pour un propriétaire particulier : 3 ans ; Pour un bailleur qui est une personne morale : 6 ans ; Par exception le bail locatif peut être d'une durée d'1 an si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour un motif familial ou professionnel, mais alors le contrat doit le préciser.
Quels documents demander à un locataire ?
Pour apprécier le sérieux et la solvabilité d'un locataire, vous pouvez lui demander les justificatifs suivants sur sa situation professionnelle et financière : son contrat de travail, son dernier avis d'imposition, ses 3 derniers bulletins de paye, ses 3 dernières quittances de loyer.
