La loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » (n° 2023-668, visant à protéger les logements contre l’occupation illicite) vient faciliter l’expulsion des « squatteurs » avec une nouvelle procédure simplifiée étendue. Elle durcit également les sanctions à l’égard des occupants sans droit ni titre, notamment en matière pénale. L’article propose un point complet sur le sujet.
Qu’est-ce qu’un squatteur ?
Le squatteur est un occupant qui ne possède aucun droit ni titre pour occuper un logement.
Autrement dit, il l’occupe de manière illégale. La nouvelle loi 2023 « impayés et squat » vient poser une définition claire du squatteur qui est également qualifié d’occupant sans droit ni titre.
La nouvelle définition du squatteur par la loi de juillet 2023
La loi anti-squat de juillet 2023 propose une nouvelle définition du squatteur. Depuis cette date, les articles 226-4 et 315-1 du Code pénal disposent qu’est un squatteur, celui qui s’introduit dans le domicile d’une autre personne* à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte sans que cela ne soit permis par la loi.
Mais, est également un squatteur, celui qui se maintient sans droit ni titre dans son logement alors qu’une décision de justice définitive et exécutoire a donné lieu à un commandement de quitter les lieux, sauf exception de l’article 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution pendant la période de la trêve hivernale (art. 315-2 du Code pénal).
💡*Constitue notamment le domicile d’une personne tout local d’habitation contenant ses biens meubles, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non et que la personne y habite ou non (art. 226-4 du Code pénal).
La différence entre un squatteur et un occupant sans droit ni titre
Il n’y a aucune différence entre un squatteur et un occupant sans droit ni titre. Il s’agit de toute personne qui occupe un logement sans avoir de titre qui l’y habilite ou de droit qui le lui permet.
Un squatteur peut-il devenir propriétaire ?
Il existe la prescription acquisitive ou usucapion qui permet à une personne de se revendiquer propriétaire au bout d’un délai de 30 ans lorsqu’elle a occupé un bien et s’est comportée comme propriétaire (v. art. 2258 s. du Code civil). Pour autant, il semble peu probable qu'un squatteur puisse s'en prévaloir.
En effet, seule limite, l’occupation doit notamment avoir été paisible, c’est-à-dire, ne pas avoir fait suite à des « violences » (art. 2261 du Code civil, Cass. civ. 3, 15 février 1995, n° 93-14.143).
Or, le squatteur tel que défini par le Code pénal est précisément un occupant qui s’est maintenu dans des lieux par manœuvres, violence ou encore voies de fait. Autrement dit, par des moyens qui rompent avec la condition de paisibilité.
Ainsi, il semble que seul le squatteur qui se maintient dans des lieux après une décision d’expulsion puisse, au bout de 30 ans, revendiquer la propriété du bien par possession.
Comment peut-on expulser un squatteur ?
Pour expulser un squatteur, la loi anti-squat 2023 a mis en place une procédure simplifiée étendue. Elle s’accompagne, en outre, de sanctions plus dissuasives, en matière pénale, à l’encontre de ces occupants irréguliers.
Comment expulser des squatteurs : la procédure d’expulsion devant le juge
Qu’il s’agisse d’un terrain privé immobilier, d’une colocation dans un appartement ou une maison, il est possible de faire expulser l’occupant irrégulier en saisissant le juge. La procédure d’expulsion classique est plus longue et plus coûteuse.
- Le propriétaire doit prouver que le logement lui appartient (titre de propriété, quittances d’électricité, etc.) ;
- Il doit prouver que le logement est illégalement occupé, par exemple, en envoyant un commissaire de justice* (huissier), pour réaliser un constat ;
- L’avocat du demandeur procède à la saisine du juge des contentieux et de la protection du lieu où se situe l’immeuble (art. L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire et art. 44 du Code de procédure civile) en référé (pour une procédure rapide) ;
- À la suite de l’ordonnance du juge signifiée au squatteur, celui-ci dispose d’un mois pour quitter le logement ;
- S’il ne s’exécute pas, après signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être recouru à l’huissier (commissaire de justice) qui pourra faire appel au concours de l’État afin de faire sortir le squatteur (art. L. 411-1 du CPCE), 2 mois après la signification (art. L. 412-1 du CPCE).
Les mesures d’expulsion répondent à une procédure très encadrée et se faire accompagner par un avocat spécialisé en expulsion est recommandé.
⚠️ Un propriétaire qui force sous la contrainte, l’expulsion d’un squatteur sans concours de la force public s’expose à une peine de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (art. 226-4-2 du Code pénal).
*Les actes de commissaire de justice sont « authentiques » ce qui leur donne une plus grande force probante, car ils font foi jusqu’à inscription de faux (art. 1371 du Code civil).
Les nouveautés de la loi anti-squat
La loi anti-squat est venue étendre la procédure accélérée prévue par l’article 38 de la loi « DALO » du 5 mars 2007 n° 2007-290 afin de protéger les propriétaires.
Les propriétaires peuvent profiter de la procédure accélérée afin de faire expulser plus facilement les squatteurs.
- Ils doivent procéder à un dépôt de plainte pour violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal) ;
- Après constatation par les officiers de police judiciaire du squat illégal, le préfet dispose d’un délai de 48 heures afin de mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux sous 24 heures s’il s’agit du domicile du demandeur (art. 38 al. 3 et 4 de la loi « DALO »).
💡 De nouvelles mesures avaient déjà été mises en place en 20afin de faciliter l'expulsion d'un squatteur.
Quel délai pour expulser un squatteur ?
Il n’y a pas de délai pour expulser un squatteur, dans la mesure où les délais de flagrance (v. art. 53 s. du Code de procédure pénale) qu’implique la procédure simplifiée dépendent des circonstances.
Néanmoins, si le propriétaire recourt à cette procédure et que le préfet décide de mettre en demeure les occupants sans droit ni titre de quitter le logement, les mesures sont réalisées sous 72 heures au total à compter du moment où le représentant de l'État est saisi (art. 38 al. 3 et 4 de la loi « DALO »).
En cas de procédure judiciaire, les délais sont plus longs. Néanmoins, il faut noter que la période de trêve hivernale n’est pas applicable au bénéfice des squatteurs (art. 412-6 al. 2 du CPCE).
💡Pour intenter un recours contre un squatteur, le propriétaire du bien occupé peut toujours agir. Il n’est pas enfermé dans un délai de prescription (Cass. civ. 3, 10 septembre 2020, n° 19-13.130).
Quelle sanction pénale pour les squatteurs ?
Le squat du domicile est pénalisé par 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende depuis la loi en date du 27 juillet 2023 (art. 226-4 du Code pénal).
Quant à l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation, qui ne serait pas le domicile, la loi vient la pénaliser par 2 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (art. 315-1 du Code pénal). La peine se limite à 7 500 euros d’amende lorsqu’il s’agit seulement du maintien sans droit ni titre dans les lieux à la suite d’une décision définitive et exécutoire d’expulsion (art. 315-2 du Code pénal).
Quelle est la loi qui protège les squatteurs ?
La loi « ALUR » du 24 mars 2014 (n° 2014-366) a créé le délit d’expulsion illégale (v. art. 226-4-2 du Code pénal) ce qui protège les squatteurs dans la mesure où ils ne peuvent être expulsés de force qu’à l’issue d’une procédure d’expulsion.
Au bout de combien de temps un squatteur peut rester ?
Un squatteur ne peut pas rester dans un logement, il commet une infraction pénale.
Comment faire pour virer un squatteur ?
Afin de virer un squatteur, le propriétaire dispose de deux options : mener une procédure d’expulsion classique ou employer la voie accélérée après dépôt de plainte pour violation de domicile.
Pourquoi on ne peut pas expulser les squatteurs ?
Le propriétaire ne peut pas lui-même procéder à l'expulsion des squatteurs, car il s'agit d'un délit (art. 226-4-2 du Code pénal).
