Expulsion : un propriétaire peut-il changer la serrure d'un logement ?
Absence de règlement du loyer, expulsion forcée... Les propriétaires peuvent faire usage de mauvaises pratiques pour expulser leur locataire manu militari. Ces pratiques ne sont pas sans risques ! Le contrat de location offre un droit de jouissance entier du bien au locataire et empêche le propriétaire de s'y introduire à son bon vouloir sans l'accord du locataire. Dans l'hypothèse où un propriétaire changerait la serrure sans le consentement du locataire pour l'expulser du logement, quels sont les droits du locataire ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Le propriétaire n'a pas l'autorisation d'entrer dans le logement loué sans autorisation expresse du locataire. Selon l'article 226-4 du Code pénal, "L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende". En outre, l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 définit la règlementation entre bailleur et locataire.
➜ Délai pour agir : 5 ans pour engager une action au civil et 6 ans pour déposer plainte contre le propriétaire à compter des faits.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr accompagne les propriétaires qui souhaitent engager une procédure légale d'éviction locative en cas notamment de loyers impayés, de la phase amiable (lettre de Mise en demeure de régulariser la dette locative) jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
LANCER UNE PROCÉDURE D'EXPULSION LOCATIVE
I CADRE & PRINCIPES I
Changement de serrure sans autorisation du propriétaire : quelles conséquences ?
La jouissance paisible du logement par le locataire
La Loi du 6 juillet 1989 pose le cadre de la location entre le bailleur propriétaire et le locataire. En mettant son bien à la location, le bailleur se doit respecter certaines obligations, dont le fait de :
- Délivrer un logement en bon état d'usage, avec des équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement ;
- D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et de garantir le logement sans vices ou défauts.
Dès lors, en assurant une jouissance paisible du logement, le propriétaire ne dispose pas d'un droit d'entrer ou de visiter du logement comme il l'entend. Il devra être titulaire d'un accord exprès du locataire. Ainsi, un propriétaire ne peut entreprendre d'entrer dans le logement ni changer les serrures, notamment si le locataire ne règle pas son loyer. Avant de procéder à une expulsion manu militari, le propriétaire devra engager une procédure civile et faire reconnaître son préjudice devant le juge civil.
Seule exception : en respect du Code des procédures civiles d'exécution, un Huissier de justice peut intégrer un logement locatif en possession d'un commandement de payer signifié au locataire et resté sans effet, ou d'un titre exécutoire tel un jugement civil.
La violation du domicile
Dans l'hypothèse où un locataire ne respecterait pas ses obligations, notamment le versement du loyer, le propriétaire ne dispose pas de mesures exceptionnelles. Il lui est interdit de pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire ou encore de changer les serrures sans son accord. D'autant qu'il revient au locataire d'assurer "la remise en état du bien loué" selon l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, si les serrures étaient dégradées par exemple.
Dès lors, si un propriétaire décide de faire appel à un serrurier pour changer les serrures ou barillets du logement, il se doit d'obtenir l'accord exprès du locataire. À défaut, il commet une violation de domicile. Le locataire est en droit de déposer plainte à son encontre. Le propriétaire s'expose alors à une peine d'un an d'emprisonnement et à une amende de 15 000 € selon l'article 226-4 du Code pénal.
Une procédure civile peut également être engagée à l'encontre du propriétaire fautif, le propriétaire étant tenu d'assurer une jouissance paisible au locataire. En ce sens, une réparation peut être sollicitée sur le fondement de l'atteinte au respect de la vie privée du locataire en cas de violation de domicile (article 9 du Code civil).
I PROCÉDURE I
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Résolution du litige à l'amiable - 1
Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Demeure en recommandé avec accusé de réception à votre locataire (ou une lettre de Mise en cause1 gratuite). Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Litige.fr vous permet de saisir le Juge des Contentieux de la Protection pour obtenir l'expulsion du locataire.
Engager une procédure d'expulsion
Le locataire peut également déposer plainte en commissariat de police ou en brigade de gendarmerie, ou encore écrire au procureur de la République, pour dénoncer les faits de violation de domicile sur le plan pénal.