Lors d’un achat immobilier, peuvent apparaître, par la suite, des vices rendant le bien impossible à utiliser ou à revendre à un juste prix. Dès lors, pour se faire indemniser, l’acheteur peut introduire une action en justice en garantie des vices cachés, à condition d’apporter des preuves. L’expertise est un bon moyen d’y parvenir, sans pour autant être systématiquement obligatoire.
Quels sont les critères pour réussir une action en vice caché ?
L’action en vice caché, pour être recevable, impose de réunir les critères suivants (art. 1641 du Code civil) :
- Un défaut caché → le vice ne doit pas être apparent ou détectable par un acheteur raisonnablement attentif lors de l’achat ;
- Un défaut antérieur à la vente → le problème doit exister avant la conclusion du contrat, même s’il ne se manifeste qu’après ;
- Un défaut qui rend le bien impropre à l’usage ou qui en diminue sa valeur → le vice doit soit empêcher l’utilisation normale du bien, soit en réduire significativement la valeur.
💡Si ces conditions sont réunies, l’acheteur peut choisir entre deux recours prévus par l’article 1644 du Code civil :
- La résolution de la vente → restitution du bien contre remboursement du prix ;
- Une diminution du prix → le vendeur conserve le bien, mais un abattement est accordé.
Comment prouver un vice caché immobilier ?
Pour prouver un vice caché immobilier (ou mobilier), la preuve se fait par tout moyen (art. 1358 du Code civil). Le vice caché est un fait juridique, c’est-à-dire, un événement auquel la loi attache des effets de droit (art. 1100-2 du Code civil).
Dès lors, celui qui invoque le vice doit le prouver. Réciproquement, le vendeur peut tenter de démontrer que ce n’est pas un vice caché, par le biais d’une expertise, par exemple.
Selon le type d’expertise, celui qui en supporte le coût peut être celui qui l’a demandée ou celui à qui elle est opposée.
Quels moyens de preuve pour un vice caché immobilier ?
Dans le domaine immobilier, prouver un vice caché peut se révéler complexe. La preuve étant possible par tout moyen, il est notamment conseillé de :
- Faire intervenir un expert
Une expertise immobilière peut se trouver nécessaire pour constater le vice et en évaluer les conséquences.
Le rapport de l’expert doit préciser l’existence du défaut, son origine, et son effet sur l’usage ou la valeur du bien.
- Recueillir des preuves écrites et visuelles → photographies, factures des travaux effectués, témoignages de professionnels.
- Si un accord amiable avec le vendeur n’est pas possible, l’acheteur peut saisir le tribunal judiciaire compétent*.
💡*Il s’agit du tribunal judiciaire du lieu où est l’immeuble (lieu où a été livrée la chose), où a été signé le contrat ou encore, celui où réside le défendeur (art. 42 et 46 du CPC). Il ne s’agit pas en tant que telle d’une action immobilière pour laquelle la compétence est celle du lieu où se situe l’immeuble (art. 44 du CPC).
Qui doit prouver l’existence du vice ?
C’est celui qui invoque l’existence du vice qui doit le prouver (art. 1353 du Code civil).
Autrement dit, l’acheteur de l’appartement, de la maison ou encore du terrain devra prouver que lors de son achat, l’immeuble était affecté d’un vice qu’il ne pouvait pas déceler (art. 1641 s. du Code civil).
Comment prouver que ce n’est pas un vice caché ?
Afin de prouver qu’il ne s’agit pas d’un vice caché, le vendeur* pourra rapporter la preuve, par une expertise, que le vice n’était pas existant avant la vente, par exemple, ou encore qu’il était apparent (art. 1641 et 1642 du Code civil).
*C’est à lui de prouver, conformément à l’article 1353 du Code civil.
L’expertise est-elle obligatoire pour prouver un vice caché ?
Si l’expertise n’est pas obligatoire, elle est vivement conseillée.
➡️ Lorsqu’un technicien est appelé à intervenir dans le cadre d’une procédure conventionnelle (conciliation, médiation), le rapport qu’il remet à la valeur d’une expertise (art. 1554 du CPC)*.
*Dès lors qu’elle respecte le principe du contradictoire, c’est-à-dire, que toutes les parties y participent, elle a la même valeur qu’une expertise judiciaire.
Toute expertise privée dès lors qu'elle est contradictoire, peut être versée aux débats (Cass, com. 10 décembre 2013, n° 12-20.252), pour rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, par exemple.
➡️ En outre, le juge peut ordonner, dans le cadre contentieux, une expertise dès lors que les constatations ou consultations ne suffisent pas à l’éclairer (art. 263 du CPC).
Qui paye l'expert pour prouver un vice caché ?
Le paiement de l’expertise pour les vices cachés dépend si elle est judiciaire ou extrajudiciaire.
- Les frais d’expertise judiciaire seront supportés par la partie perdante, en principe, en tant que dépens (art. 695 et 696 du CPC).
💡 C’est le juge qui fixe la rémunération de l’expert en fonction du travail fourni dans le respect des délais (art. 284 du CPC).
- En revanche, si l’expertise est extrajudiciaire, c’est celui qui l’ordonne qui devra la payer. Néanmoins, elle présente l’avantage d’être à un coût moins élevé et est plus rapide à mettre en œuvre qu’une expertise judiciaire.
Est-ce que l’humidité est un vice caché ?
L’humidité ne sera un vice caché que si elle répond aux conditions du régime posées aux articles 1642 s. du Code de procédure civile.
Est-ce un vice caché si le vendeur n’est pas au courant ?
La garantie des vices cachés s’applique même si le vendeur est de bonne foi, sauf clause contraire (vente entre professionnels ou clause d’exclusion conforme à l’article 1643 du Code civil).
