Droits du locataire et du propriétaire dans le cadre d'un contrat de bail
Plusieurs lois encadrent les droits et les obligations des locataires et des propriétaires. Elles visent notamment à régler les questions relatives :
- Aux travaux et à l'entretien du logement ;
- À la répartition des charges ;
- Aux modalités de paiement et de restitution du dépôt de garantie ;
- Aux délais de préavis.
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi :
La loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs encadre les rapports entre bailleurs et locataires : elle précise le régime du bail et définit le cadre des relations entre les parties. La loi permet notamment de délimiter les responsabilités respectives du bailleur et du locataire en matière de travaux et de paiement des charges.
La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové réforme le droit du logement : elle fixe de nouvelles règles concernant le plafonnement des loyers, le délai de préavis, la caution ou encore l'établissement du contrat de bail.
L'ensemble des dispositions légales en vigueur applicables dans le cadre d'un contrat de bail figurent aux articles 1714 et suivants du Code civil.
➜ Procédure simplifiée : en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, Litige.fr permet la réalisation de toutes les étapes de la procédure, depuis l'envoi d'une lettre de Mise en Demeure (ou une lettre de mise en cause gratuite1) jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
I CADRE & PRINCIPES I
Droits du locataire concernant les travaux
Travaux à la charge du locataire
Le locataire peut réaliser librement de menus travaux dont les modifications ou rafraîchissements et retouches de peinture des murs intérieurs, la pose d'un papier peint,...
En tout état de cause, le locataire a l'obligation de procéder, à sa charge, aux menues réparations et aux travaux d'entretien visant à maintenir le logement dans un bon état. Il s'agit notamment du remplacement des vitres cassées, des interventions de plomberie ou encore du nettoyage des gouttières.
Quels sont les travaux nécessitant l'autorisation du propriétaire ?
Les travaux impliquant la transformation des lieux - abattre une cloison, entre autres - nécessitent l'autorisation préalable du propriétaire. À défaut d'autorisation, le propriétaire peut exiger du locataire la remise en l'état des lieux.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire doit effectuer à sa charge les travaux de nature à garantir la bonne utilisation et la décence du logement. Sont notamment concernés les normes de sécurité, les systèmes d'eau chaude et les réparations conséquentes à la vétusté des lieux.
ATTENTION : le locataire a l'obligation de donner accès au propriétaire pour la réalisation des chantiers.
Droits du locataire concernant le dépôt de garantie
Quel est le montant maximal de la caution ?
Le montant maximal du dépôt de garantie s'élève à :
- 1 mois de loyer hors charges dans le cadre d'une location non meublée ;
- 2 mois de loyer hors charges dans le cadre d'une location meublée (pour un bail signé depuis le 27 mars 2014).
Droits du locataire en matière de restitution du dépôt de garantie
Le propriétaire doit restituer la caution dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie s'élève à 1 mois.
Droits du locataire : charges et préavis
Qui paye les charges ?
Le paiement des charges locatives incombe au locataire. Si les sommes versées à titre de provision sont supérieures aux dépenses réellement effectuées dans le cadre de la gestion de la copropriété, le propriétaire doit rembourser le locataire du trop-perçu.
Quel délai de préavis dois-je respecter au moment de quitter mon logement ?
Le délai de préavis dans un logement vide s'élève à 3 mois à compter de la réception de la lettre de congé par le propriétaire. Il peut être réduit à 1 mois sous conditions.
Le délai de préavis dans le cadre d'une location meublée est de 1 mois.
I PROCÉDURE I
Que faire lorsque les droits du locataire ne sont pas respectés ?
Il arrive que le propriétaire refuse de procéder aux travaux assurant la décence du logement, qu'il demande un dépôt de garantie dont le montant est abusif ou qu'il refuse de le rendre à la fin du bail. Ou il se peut que le bailleur refuse de rembourser le trop-perçu de charges ou que le délai de préavis ne soit pas respecté. Dans ces cas-là, le locataire a des recours pour faire respecter ses droits et obtenir réparation.
1. Résoudre le litige à l'amiable
Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une lettre Mise en Demeure au propriétaire (ou une lettre de mise en cause gratuite1). Ce courrier de mise en demeure est motivé juridiquement et accompagné d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
2. Engager une procédure contre le propriétaire
Passé 8 jours sans réponse, si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.
Quels sont mes droits en tant que locataire ?
Le locataire a le droit à un logement décent, en bon état d'usage et paisible. En cas de vétusté et/ou d'insalubrité constatée, vous pouvez mettre en demeure avec Litige.fr votre propriétaire de réaliser les grosses réparations nécessaires. Si votre courrier ne donne aucun résultat, vous pourrez saisir le Juge avec Litige.fr qui consignera tous les loyers sur un compte séquestre. Si le locataire a le droit d'aménager librement son appartement (nouvelle peinture par exemple), il doit en revanche demander l'accord du propriétaire par écrit pour des travaux de transformation de l'appartement (modifications de cloisons, changement du système électrique...), sans quoi son bailleur pourra exiger la remise en l'état du logement aux frais du locataire. Le locataire a par ailleurs droit au respect de sa vie privée, le propriétaire n'a pas le droit de rentrer dans l'appartement sans son autorisation (violation de domicile). De plus, le locataire est en droit de demander à son propriétaire ses quittances de loyer.
Qui défend les droits du locataire ?
En tant que locataire en cas de contentieux avec votre propriétaire, vous pouvez d'abord vous adresser à Litige.fr pour mettre en demeure votre propriétaire de respecter les obligations qui lui incombent (lettre AR). Si malgré ce courrier votre propriétaire ne réagit pas, vous pourrez saisir avec Litige.fr le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire. N'hésitez pas également en parallèle, à prévenir par courrier l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL), ainsi que votre Mairie (service logement) de toutes les démarches juridiques que vous avez entreprises (copie du courrier de mise en demeure...) à l'encontre de votre propriétaire présumé fautif.
Quelles sont les obligations du propriétaire envers son locataire ?
Le bailleur doit lui fournir un logement décent et paisible. En cas de vétusté ou d'insalubrité, il doit effectuer les travaux nécessaires. Les équipements compris dans l'appartement doivent être en bon état de marche.
