Le droit à un logement décent est un droit reconnu comme fondamental sur le fondement du préambule de la Constitution de 1946 (Cons. const. décision n° 94-359 DC du 19 janvier 1995, Loi relative à la diversité de l’habitat). La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de proposer à la location des logements décents, c’est-à-dire conformes aux normes de surface et de performances énergétiques et dénués de toute espèce nuisible ou parasite.
Qu’est-ce que le droit à un logement décent ?
Le droit à un logement décent constitue un droit fondamental pour le locataire, ce qui impose des obligations au propriétaire du lieu d’habitation mis à disposition.
Quels sont les droits du locataire ?
Toute personne a droit à un logement décent conformément au du Préambule de la Constitution de 1946 selon lequel toute personne a droit à la sauvegarde de sa dignité et la Nation assure à l’individu et à la famille les conditions nécessaires à leur développement (al. 11 du Préambule de la Constitution de 1946).
Le Conseil constitutionnel en fait un objectif de valeur constitutionnelle* : toute personne a le droit de disposer d’un logement décent (décision n° 94-359 DC du 19 janvier 1995, Loi relative à la diversité de l’habitat).
*Un objectif de valeur constitutionnelle est un but assigné au législateur : il doit adopter des mesures destinées à l’atteindre lorsqu’il légifère.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Les articles 1714 et suivants du Code civil posent les obligations qui incombent à un bailleur.
De manière générale, le propriétaire doit mettre un bien immobilier décent au locataire (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs […]). Dès lors :
- Il ne doit pas y avoir de parasites ou d’espèces nuisibles comme des souris ou des punaises de lit ;
- Il doit répondre aux conditions de performances minimales posées par les textes (art. L. 173- 1- 1 du Code de la construction et de l’habitation), autrement dit, être doté de quoi chauffer normalement ou éclairer les locaux ;
💡Depuis 2023 les « passoires thermiques » sont interdites à la location, tant qu’elles ne sont pas remises aux normes.
- Il doit être doté d’ouvertures sur l’extérieur.
Ainsi, le bailleur a l’obligation de proposer un logement qui ne soit pas insalubre au preneur, c’est-à-dire un logement qui ne met pas gravement en danger la santé et la sécurité des personnes (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique).
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Un logement décent est un habitat qui ne présente pas de risque pour la santé ou la sécurité des locataires (art. L. 1331-22 du CSP). À défaut, il s’agit d’un logement insalubre qui ne doit pas être mis en location sous peine d’amende (de 750 euros [art. R. 1312-14 du CSP et 131-13 du Code pénal]).
Un tel logement répond à des critères spécifiques.
Quels sont les critères d’un logement décent ?
Il existe différents critères pour déterminer si un logement est décent : surface, performances, absence d’espèce nuisible ou parasite et équipements fournis*, respect de la santé et de la sécurité (art. 2 et suivants du décret du 20 janvier 2002, n° 2002-210 relatif aux caractéristiques du logement décent […]).
*Pour l’outre-mer, il peut y avoir des spécificités par rapport à la métropole (v. art. 6 bis et suivants du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
Surface minimale habitable et hauteur sous plafond.
La loi pose des exigences en ce qui concerne la surface habitable et la hauteur sous plafond.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant une surface habitable (au sol sans inclure les murs, cloisons, marches, embrasures) d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou un volume d’au moins 20 m3 (art. R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation et art. 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent […]).
💡Il faut noter que la surface habitable minimale diffère entre une location classique et une colocation. Pour une colocation avec un bail commun : il faut une pièce principale qui remplit les conditions énoncées ci-dessus ; s’il s’agit d’un bail distinct par colocataire, chacun doit avoir une pièce d’au moins 9 m².
Performances énergétiques.
Les logements qui ne remplissent pas les exigences de performance énergétique suivantes sont interdits à la location (v. art. 3 bis du décret du 30 janvier 2002 et art. L. 173- 1- 1 du Code de la construction et de l’habitation) :
- Depuis le 1er janvier 2023 : logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an ;
- Depuis le 1er janvier 2025 : logements dont la consommation commence à de 421 kWh/m²/an et n’excède pas 450 ;
- À compter du 1er janvier 2028 : logements dont la consommation est comprise entre 331 à 420 kWh/m²/an ;
- À compter du 1er janvier 2034 : logements dont la consommation est comprise entre 251 à 330 kWh/m²/an.
Équipements fournis
Le logement qu’il soit meublé* ou non doit comprendre certains équipements (art. 3 du décret n° 2002-120) :
- Une installation permettant un chauffage normal ;
- Une installation d’évacuation des eaux et d’alimentation en eau potable assurant notamment un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;
- Un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
- Un réseau électrique permettant un éclairage suffisant ;
- Une installation sanitaire intérieure au logement** comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, permettant de garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
**Néanmoins, pour les logements d’une seule pièce, le w.-c. peut être extérieur au logement, mais dans le même bâtiment et en étant facile d’accès.
💡*Pour un meublé, des exigences en plus sont posées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé (literie avec des couvertures, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, étagères de rangement, par exemple).
Répondre aux exigences en matière de sécurité et de santé
Un logement décent ne doit pas compromettre la santé ou la sécurité (art. 2 du décret du 30 janvier 2002).
➡️ Lorsqu’il n’y a pas de fenêtre ouvrant sur l’extérieur, le logement n’est pas décent. Ainsi, des combles ou une cave ne peuvent pas, en principe, être mis à la location, sauf s’ils sont aménagés pour répondre aux exigences de décence et à condition qu’ils fournissent un éclairage et une surface suffisants ainsi que des performances énergétiques conformes aux textes en vigueur (CE, 22 avril 1983, n° 30633).
➡️ De même, s’il n’est pas clos et couvert, le logement n’est pas décent.
Absence d’espèces nuisibles ou parasites
Un logement infesté de punaises de lit ou cafards est indécent, car ce sont des espèces nuisibles ou parasites.
Comment savoir si son logement est un logement décent ?
Pour savoir si son logement n’est pas décent, il convient de vérifier les critères du logement décent :
- surface habitable minimale de 9 m² ;
- installations en eau et électricité suffisantes pour une utilisation normale ;
- lieu clos et couvert ;
- absence de parasites ou de nuisibles ;
- ouverture sur l’extérieur (fenêtre laissant passer la lumière du jour).
S’il n’y répond pas, il n’est pas décent.
Quels sont les recours pour un logement insalubre ?
Pour un logement insalubre, qui dès lors, n’est pas décent, le locataire peut notamment en informer le maire de sa commune ou le préfet afin qu’une enquête soit menée.
Est-il légal de louer un appartement sans fenêtre ?
Le décret de 2002 impose une aération et un passage de la lumière suffisants, dès lors un logement sans fenêtre ne semble pas respecter ces exigences. Il n’est pas légal de le louer.
