En France, les diagnostics immobiliers obligatoires sont nombreux. Ils ont pour objectif d’améliorer l’information d’un acquéreur ou d’un futur locataire ou éventuellement du constructeur. Ce sont des diagnostiqueurs immobiliers (opérants souvent en franchise) habilités et certifiés qui ont la charge de les réaliser. Ils doivent être établis pour des situations bien précises :
- Avant et après travaux ;
- Avant la mise en vente d'une maison ou d'un appartement ;
- Et avant une location.
Diagnostics immobiliers avant et après un chantier
Des raisons essentiellement sanitaires justifient leur mise en oeuvre. En effet, ils vont permettre d’identifier certains risques :
- Pour la santé publique ;
- Pour la santé du personnel des entreprises qui interviennent sur le chantier ;
- Et sur la pollution pour l’environnement.
L’article 167 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie le Code de la construction (CC) et stipule que tout chantier qui ont une incidence sur la performance énergétique, ou l'édification d’un logement entraînent l'élaboration d’un carnet d’information.
Les diagnostics amiante selon 5 situations spécifiques du bien immobilier concerné
Depuis le 1er janvier 1997, l’usage d'un tel composant est interdit. À compter de cette date, les professionnels du bâtiment n’ont plus utilisé ce matériau. Le maître d'ouvrage est responsable de la réalisation de ces examens.
Son application dépend de la situation du bien immobilier.
Le DAAT ou RATT - Situation 1 "Avant un chantier"
Le DAAT (Diagnostic Amiante Avant Travaux) ou RATT (Repérage Amiante Avant Travaux) concerne tous les bâtiments (publics, entreprises, appartements, etc.) construits avant le 1er janvier 1997. L’article L1334-12-1 du Code de la santé publique impose la vérification pour réduire l’exposition. L’ arrêté du 16 juillet 2019 inscrit cette obligation dans le Code du travail (article L4412-2 du Code du travail). Il dispose d'une validité illimitée, mais touche un programme d'une installation d'une bâtisse et un périmètre précis afin d'assurer la sécurité des personnes abritées.
En cas de présence de cette matière, le maître d’ouvrage doit procéder aux opérations de retrait. En cas de non-respect du repérage de celle-ci, le maître d’ouvrage s’expose à une amende de 9 000 € (article L4754-1 du Code du travail) et sa responsabilité pénale peut être engagée.
Le DAAD - Situation 2 "Avant une démolition"
Le Diagnostic Amiante Avant Démolition (ou DAAD) concerne tous les bâtiments à usage d’habitation ou commerciaux construits avant 1997. L’objectif est le même que pour le DAAT, mais dans ce cas, cela vise des projets de démolition. De la même manière, celui-ci porte sur le bien dans son ensemble, et pas seulement sur secteur précis.
Si cette matière est repérée, le rapport mentionne les mesures à accomplir avant la démolition.
Mesure d’empoussièrement - Situation 3 "Pour les édifices construits avant 1997"
Cette obligation concerne les bâtiments construits avant 1997 et pour lesquels la présence de ce composant prohibé est avérée. En effet, il s'agit d'une matière fibreuse qui peut se propager dans l’air et est à l’origine de maladies respiratoires très graves.
Pour réaliser cette mesure, le diagnostiqueur professionnel doit avoir reçu une accréditation de la COFRAC (Comité FRançais d’ACcréditation) qui évalue les futurs diagnostiqueurs pour les autoriser à sa mise en oeuvre.
La valeur seuil d’exposition professionnelle est limitée :
- À 5 fibres /l d’air pour le grand public ;
- Et à 100 fibres/l d’air pour les techniciens formés.
Un contrôle visuel à la livraison de la bâtisse - Situation 4 "Suite au retrait de l'amiante"
Le diagnostiqueur devra procéder à un contrôle visuel des surfaces traitées après le retrait de cette substance toxique. Il est indispensable suite à un désamiantage de flocages, calorifugeages ou faux plafond, ainsi que sur des produits de la liste B à l’intérieur d’un bâtiment.
Ce contrôle se fait en deux étapes :
- Après le désamiantage, mais avant l’enlèvement du confinement ;
- Après retrait du confinement.
Le diagnostic des déchets de démolition - Situation 5
Dans ce cas, c’est le maître d'oeuvre qui est responsable des déchets suite à une démolition. Un tel examen permet alors d’identifier et d’évaluer la quantité de résidus.
Cela concerne les bâtiments dont la surface de plancher (SDP) est supérieure à 1 000 m² et ceux dans lesquels il y a eu une activité professionnelle ou des substances dangereuses ont été détectées.
Le diagnostic plomb
Il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis qui doivent faire l’objet d'une réhabilitation ou d’une démolition. Le plomb était présent dans beaucoup de matériaux de construction et notamment dans la peinture, jusqu’à très récemment.
Cet examen est valable sur une durée illimitée pour la zone sur laquelle le constructeur est intervenu.
Le diagnostic termites
Cet insecte nuisible se trouve généralement dans le bois ou les matériaux souples et peuvent détériorer la structure d'une bâtisse. Cette évaluation est obligatoire dans les zones définies par arrêté préfectoral.
En cas d’infestation de termites et après mise en oeuvre des opérations correctives, un nouveau diagnostic doit être établi pour s’assurer de leur élimination.
Les diagnostics immobiliers avant vente
Lors de l'achat d'un bien immobilier, le diagnostiqueur interviendra sur demande du propriétaire qui souhaite vendre son habitation. Tous les examens obligatoires seront réunis dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ils sont devenus obligatoires depuis la loi Carrez de 1997 et permettent d’établir le bilan actuel du bien immobilier. Cette loi inclue également la réalisation du calcul du métrage Carrez qui consiste à évaluer la surface de plancher d'un logement (parties habitables dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m).
Le DDT peut être utile également si l’acquéreur fait intervenir un expert en bâtiment avant l’achat du bien pour identifier notamment ses éventuels vices-cachés (malfaçons non visibles). Ce spécialiste se basera sur ce dossier pour rendre son rapport d'expertise.
Litige.fr fait régulièrement appel à son cabinet d'expertise en bâtiment partenaire pour prévenir ce type de risques avant ou après un tel achat. Vous avez vous-même un doute sur la présence de malfaçons non apparentes sur un bien immobilier dont vous souhaitez faire l'acquisition ? Ne vous précipitez pas... obtenez un rapport d'expertise complet pour une acquisition immobilière réfléchie !
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Des professionnels certifiés doivent nécessairement élaborer les diagnostics. L’article L271-6 du CC précise que ce sont des personnes de compétences et disposant de l’organisation et des moyens nécessaires.
Le diagnostic amiante
Il concerne tous les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1997. Celui-ci identifie la présence ou l’absence de matériaux qui en contiennent.
Si elle est identifiée, ses conclusions peuvent donner lieu à des préconisations :
- Évaluation périodique de l'inventaire des matériaux qui en contiennent ;
- Analyse du risque ;
- Mesures correctives ou conservatoires ou confinement ou retrait de celle-ci.
Un contrôle doit s'effectuer dans les 3 ans qui suivent le premier examen. Si celui-ci ne détecte aucune trace de cette substance, elle est valable sur un temps illimité, sauf s’il date d'avant 2013.
Le diagnostic électricité et gaz
Ce document évalue le niveau de qualité actuel des installations énergétiques intérieures de gaz et d'électricité. Les articles L134-7 et L134-9 du CC précisent qu’il concerne les transactions immobilières sur des logements dont leur installation a plus de 15 ans.
Ceux-ci sont chacun valables 3 ans.
Le CREP
Il vise les logements construits avant 1949. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) va établir le niveau de danger d’exposition à ce matériau jusqu’à cette date.
Sa durée de validité est illimitée en l'absence d'une telle matière. En revanche, si elle est relevée et que celle-ci dépasse les seuils requis (1mg/cm²), il doit dater de moins d’1 an (article R1334-10 et R1334-12 du CC).
L’état des risques et pollutions ou ERP
Cet État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire pour les immeubles visés par arrêté préfectoral qui donne la liste des dangers et des communes concernées.
Le rapport communique l'ERNT c'est-à-dire l'État des Risques Naturels et Technologiques : dangers miniers, sismiques, les sols pollués et à potentiel radon...
Il doit dater de moins de 6 mois avant la promesse de vente et être annexé.
Le diagnostic bruit
Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2020 lorsqu'un propriétaire souhaite vendre sa propriété pour les biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition des aérodromes (article L112-6 du Code de l’urbanisme). Le vendeur peut consulter ce plan en ligne ou s’adresser au service de l'urbanisme de la mairie de sa commune. Le formulaire doit être annexé à la promesse transactionnelle.
Le diagnostic assainissement non collectif
Cela concerne la transaction d’une habitation non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées ou le raccordement au réseau n’est pas conforme. Le diagnostic est valable 3 ans.
Le diagnostic termites
Il concerne les logements individuels et collectifs situés dans des zones déclarées par arrêté préfectoral comme pouvant être infestées.
Il doit être effectué moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente. Il doit être refait en cas d’arrêté préfectoral qui détermine un nouveau périmètre concerné.
Le DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) donne une estimation de la consommation énergétique du bien et de son émission de gaz à effet de serre (GES). Un diagnostiqueur doit le réaliser.
Il contient :
- Une description de l'appartement, de ses équipements de chauffages, d’eau chaude, de ventilation ou de refroidissement ;
- Le classement du logement (étiquette énergétique et des GES) ;
- La dernière attestation annuelle d’entretien de la chaudière, des recommandations (article R126-16 du CC).
Le document est valable 10 ans. Une exception ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. Et ceux effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
Les 7 diagnostics immobiliers obligatoires avant une mise en location d'une habitation
Pour une location, ceux relatifs au DDT d'un appartement sont moins nombreux.
Sept sont obligatoires :
- Le DPE ;
- L’ERP ;
- Le CREP ;
- Le diagnostic gaz et électrique ;
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic bruit.
La durée de leur validité est la même que pour une transaction immobilière sauf pour celui concernant le plomb, car la durée est illimitée ou de 6 ans si une telle substance existe. Celle-ci passe également à 6 ans pour ceux relatifs aux énergies thermiques.
Quels sont les diagnostics obligatoires lors d'une transaction immobilière ?
Plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires pour une telle vente : le DPE, les termites, l’état des installations électrique et de gaz, l’amiante, le plomb, le bruit, l’assainissement non collectif, l’ERP.
Quand le DPE est-il obligatoire ?
Le DPE est obligatoire aussi bien lors de la vente ou de la location d’un bien. Il est valable 10 ans, mais il est conseillé de le refaire lors d'opérations de rénovation énergétiques dans le logement.
Quand faire un DDT ?
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location, mais aussi avant ou après certains travaux. Ce dossier doit être annexé à l’acte de vente ou au contrat de location ou transmis au constructeur qui réalise ceux-ci. Le nombre de diagnostic sera cependant différent selon l’acte.
