L’expulsion d’un locataire résulte de différentes causes. La raison la plus connue et la plus fréquente est l’impayé de loyer. Cependant, les troubles du voisinage sont aussi un motif d’expulsion. Un propriétaire est en droit de résilier le bail lorsque le locataire se montre bruyant.
En l’absence de réaction du bailleur, d’autres personnes peuvent agir (copropriétaire...).
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : le droit d’expulser un locataire trop bruyant est inscrit dans le Code civil à l’article 1729. En effet, il précise que si le locataire n’use pas raisonnablement de la chose louée, le bailleur peut faire résilier le bail. Cette disposition était déjà présente à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
➜ Délai pour agir : le propriétaire peut agir dès que le trouble est persistant et répétitif.
➜ Procédure simplifiée : en vertu de l’article 1224 du Code civil, la résiliation résulte de l’application d’une clause résolutoire en cas de troubles du voisinage ou non. Dans tous les cas, le bailleur doit en apporter la preuve (constat d'huissier...). Litige.fr vous assiste tout au long de la procédure.
EXPULSER UN LOCATAIRE FAUTEUR DE TROUBLES
CADRE & PRINCIPES
Comment se caractérisent les nuisances sonores ?
Celles-ci sont des troubles anormaux du voisinage. Ce n’est pas la loi qui a défini cette notion, mais la jurisprudence.
Qu'est-ce qu'un trouble anormal du voisinage ?
Selon les Juges, un trouble anormal du voisinage est une nuisance en raison d’une atteinte aux conditions de jouissance d’un bien immobilier. La jurisprudence se place du côté de la victime et de la gêne qu’elle subit. Cela signifie que l’intention de nuire ou la faute ne constitue pas des caractéristiques déterminantes du trouble de voisinage.
Comment sont-elles définies par la jurisprudence ?
Pour les caractériser, les Juges prennent plusieurs critères en compte déterminés à l’article R1334-31 du Code de la santé publique :
- La durée ;
- La fréquence ;
- L’intensité.
Peu importe si le bruit se produit en journée ou la nuit ou résulte d’une personne, d’un animal ou d’un appareil...
💡 Les faits de violence caractérisent aussi les troubles du voisinage (comportement agressif, injurieux et violent d’un locataire). Les nuisances olfactives sont incluses également.
Qui est responsable des nuisances sonores causées par un locataire tapageur ?
Les voisins sont les premières victimes des nuisances sonores et s’adressent directement à l’auteur des faits. Cependant, un propriétaire a pour obligation de s’assurer que son locataire use paisiblement de son logement et ne cause pas de troubles du voisinage.
Dès que le bailleur a connaissance des nuisances, il doit agir en conséquence pour mettre un terme à cet usage non paisible des lieux loués. Toutefois, selon la jurisprudence, l’envoi de plusieurs mises en demeure n’est pas suffisant (arrêt de la Cour de cassation 3e civ. 17 avril 1996 n°94-15.876). Il doit vérifier par tous moyens que les faits ont cessé ou à défaut intenter une action devant la juridiction compétente.
Comment agir face à un bailleur passif en cas de tapages provoqués par un voisin en location ?
En l’absence de réaction du propriétaire qui a pour obligation d'intervenir, les victimes ou le syndic de copropriété sont en droit d’agir.
1 - La demande en réparation des victimes de troubles du voisinage
Les victimes sont en droit d'engager la responsabilité du propriétaire, même s’il n’a commis aucune faute. Ce sont généralement les voisins. Ils peuvent réclamer des dommages-intérêts au titre de la réparation des dommages.
En retour, le bailleur peut agir contre son locataire lorsqu’il a tout mis en œuvre pour faire cesser le trouble.
2 - L’action oblique du syndic de copropriété
Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic de copropriété peut mener une action en responsabilité contre le propriétaire. Ce syndicat ou tout copropriétaire de l'immeuble peut également assigner le locataire pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. La majorité des copropriétaires doit voter en faveur de cette action lors d'une assemblée générale.
Trois conditions cumulatives sont nécessaires :
- Le locataire a enfreint le règlement de copropriété et son bail d’habitation ;
- L’absence d’action du bailleur ;
- Les autres copropriétaires ou locataires de l'immeuble subissent un préjudice.
PROCÉDURE
Quels recours lancer pour expulser un locataire qui fait trop de bruit ?
Le propriétaire bailleur peut dans un premier temps agir à l’amiable pour faire cesser le trouble. En l’absence de résultat, il est tenu de demander la résiliation du bail.
1 - Les recours amiables pour faire cesser le trouble de voisinage
A - La lettre de mise en demeure
Le propriétaire peut prendre contact avec son locataire et tenter de lui expliquer la situation. Il peut se rendre au logement ou lui adresser une lettre de mise en demeure (avec Litige.fr) par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est l’occasion de lui rappeler ses obligations et éventuellement le règlement de copropriété.
B - La conciliation
Le bailleur peut également faire appel à une tierce personne. Pour cela, il peut solliciter le conciliateur de justice qui intervient pour tout litige entre propriétaires et locataires. Il peut être saisi avant d’intenter une action devant le Magistrat.
2 - La saisine du Tribunal judiciaire pour obtenir la révocation du contrat de location
En cas d’échec des démarches amiables, le bailleur saisit le Tribunal judiciaire (issu de la fusion du Tribunal d'instance et TGI depuis 2020) pour faire constater la résiliation du bail ou l'obtenir.
Lorsque le bail comporte une clause résolutoire pour tapages, le Juge va constater la réalité du trouble de voisinage et prononcer la résiliation du bail. Le propriétaire peut alors poursuivre la procédure d'expulsion locative : commandement de quitter les lieux rédigé et remis par un huissier...
Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause de résiliation pour tapages, le propriétaire doit assigner le locataire par acte d'huissier pour requérir sa rupture. L'huissier doit alors délivrer une assignation.
Dans tous les cas, le bailleur dispose également d’une autre possibilité : celle de donner congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour motif légitime et sérieux.
Comment expulser un locataire qui fait du bruit ?
Lorsque le contrat comprend une clause de résiliation pour nuisance, le propriétaire saisit la juridiction compétente. Le Juge constate les troubles anormaux de voisinage et l’expulsion est possible. En l’absence d’une telle clause, un commissaire de justice doit signifier cette assignation.
Qui faire venir pour constater le bruit ?
Le propriétaire bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). L’officier ministériel constate les nuisances à l’aide d’un appareil de mesure (sonomètre) ou non. Il établit ensuite un constat qui sert de preuve devant l'instance compétente. La police peut aussi sur demande dresser un procès-verbal d'oreille.
Comment prouver qu'un locataire est bruyant ?
Les nuisances sonores sont caractérisées lorsqu’elles sont durables, répétitives et intenses. Peu importe qu’elles se déroulent le jour ou la nuit. Peu importe également l’auteur des troubles : animal, locataire lui-même ou un appareil.
Comment demander l’expulsion d’un voisin bruyant ?
Les voisins peuvent engager la responsabilité du propriétaire bailleur et demander au Juge des dommages-intérêts au titre de réparation du dommage. En revanche, le syndic de copropriété peut agir en résiliation du bail après avoir obtenu l’accord des copropriétaires à la majorité en assemblée générale.
