Lorsqu’un débiteur ne s’exécute pas, le Juge peut accorder des délais de grâce, y compris en matière de procédure d'expulsion d'un locataire (notamment en présence d'une dette locative, l'un des motifs retenus dans la clause résolutoire du bail locatif). Néanmoins, le propriétaire peut contester cette magnanimité par la voie de l’appel. Faisons le point sur cette faveur et les recours du bailleur pour s'y opposer !
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : le locataire a la possibilité de demander une échéance supplémentaire pour quitter son habitation à la suite d’un jugement d’expulsion (art. L. 412-3 du CPCE) prononcé par le Tribunal judiciaire. Le bailleur peut faire appel de cette ordonnance (art. R. 121-19 du CPCE).
➜ Délai pour agir : le locataire peut demander des délais de grâce dès la réception du commandement de quitter les lieux remis par un huissier de justice et jusqu’à l’expulsion. Le bailleur peut contester le report de libération du logement accordé par le Juge sous 15 jours (art. R. 121-20 du CPCE).
➜ Procédure simplifiée : du commandement de payer (loyer impayé) jusqu’à la signification d’un commandement de libération des lieux par un huissier de justice partenaire de Litige.fr, en cas de saisine du Juge de l’exécution (JEX) par le locataire, vous pouvez vous faire représenter par un avocat en droit immobilier partenaire de Litige.fr.
I - Qu’est-ce que le délai de grâce en matière d’expulsion locative ?
Définition du délai de grâce
Il s'agit d'une échéance accordée au débiteur pour s’exécuter. En matière locative, il s’agira de différer la date impartie au bénéfice du locataire pour quitter le logement, au-delà du délai d’expulsion de 2 mois au terme duquel cette dernière peut être exécutée (art. L. 412-1 du CPCE).
Sous quelles conditions peut-il être accordé au locataire ?
L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le Juge peut accorder ce temps de répit aux locataires de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, lorsque :
- Leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;
- Ou leur expulsion est prononcée.
Quelle est sa durée en matière d’expulsion ?
⌛Sa durée ne peut excéder 3 ans et est au minimum de 3 mois (art. L. 412-4 du CPCE).
💡En période de trêve hivernale, même à la suite de l’expiration du délai de grâce, la procédure d’expulsion demeure suspendue (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Celle-ci ne prend donc effet que si ces deux périodes sont expirées.
La détermination de sa durée dépend de l’appréciation souveraine par les Juges de la situation du locataire et du propriétaire. L’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution impose la prise en compte de :
- L’âge ;
- La situation familiale ;
- L’état de santé ;
- La qualité de sinistré par faits de guerre ;
- Le droit à un logement décent et indépendant, selon les modalités du Code de la construction et de l’habitation et de la durée prévisible de relogement des occupants.
En outre, le Juge va apprécier la bonne ou la mauvaise foi du locataire qui occupe le logement.
II - Comment le locataire peut-il demander un délai de grâce ?
Un tel sursis ne peut être accordé qu’à la suite de la délivrance d’un commandement de quitter les locaux (art. L. 412-3 CPCE dispose qu’une expulsion doit avoir été judiciairement prononcée. L’article R. 411-1 du même code impose de mentionner la possibilité de demander un report de la date à laquelle cet occupant sans droit ni titre est expulsable.
Le locataire pourra alors saisir le Juge de l'exécution dans le ressort duquel se situe l'habitation pour demander à différer le moment où il devra quitter la location (art. R. 412-4 CPCE).
⚠️La saisine du Juge pour obtenir des délais de grâce n’est pas ouverte aux locataires des logements étudiants qui ne remplissent plus les conditions pour lesquelles le bien a été mis à leur disposition ni aux conjoints, concubins ou partenaires de PACS violents (art. L. 412-7 et L. 412-8 du CPCE).
III - Quels sont les recours du bailleur si le délai de grâce est accordé au locataire ?
Comment le propriétaire peut-il le contester ?
La contestation des délais de grâce accordés par le Juge peut se faire par la voie de l’appel (art. R. 121-19 du CPCE). ⚠️ L’avocat est obligatoire (art. 899 du CPC).
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Sous quel délai le bailleur peut s’y opposer ?
Le propriétaire dispose de 15 jours pour s’opposer à la décision du JEX (art. R. 121-20 du CPCE).
Quels arguments peut-il avancer pour que ce sursis soit refusé ?
L’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution précise que le Juge prend en considération tant la situation du propriétaire que celle du locataire pour accorder un délai de grâce.
Ainsi, le bailleur peut contester l’ordonnance du Juge en évoquant sa situation financière, son état de santé, sa situation familiale ou encore la mauvaise foi du locataire.
