Le syndic de copropriété est chargé d’administrer la copropriété, il gère le budget, mais également l’entretien des lieux. Le syndic est un véritable gestionnaire qui s’assure que les habitants des différents lots cohabitent paisiblement. Lorsqu’il n’en existe pas, à qui s’adresser dans le cadre d’un litige entre copropriétaires ou avec un tiers ?
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : dans les copropriétés, le syndic est tenu d’exécuter les décisions prises en assemblées générales par le syndicat des copropriétaires. Il est obligatoire (art. 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
➜ Délai pour agir : En cas de différends, les parties disposent d’un délai de 5 ans pour agir en justice, avant la prescription du droit en cause (art. 2224 du Code civil).
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I - Le syndic de copropriété est-il obligatoire ?
Dans une copropriété dont le régime est défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est obligatoire, dès lors que l’immeuble constitue une copropriété.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le syndic est l’organe qui administre et gère une copropriété. Il est le mandataire du syndicat de copropriétaires qui prend les décisions en assemblées générales, lesquelles sont mises à exécution par le syndic (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Quand le syndic de copropriété est-il obligatoire ?
Le syndic est obligatoire dans les copropriétés.
La copropriété fait référence à un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Ainsi, dès qu’un immeuble est divisé en plusieurs lots détenus par des propriétaires différents, il est une copropriété et doit avoir un syndic (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Qu’il s’agisse d’une petite copropriété ou d’un grand lotissement, le syndic est obligatoire : ce n’est pas la taille de l’immeuble qui compte, mais les modalités de propriété.
L’absence de syndic sera admise dans le cas où l’immeuble est détenu par un propriétaire unique.
💡Le syndic peut être toute personne physique ou morale (art. 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Son mandat est donné pour trois ans (art. 28 du décret du 17 mars 1967).
- Syndic professionnel* (lié par un contrat de mandat au syndicat des copropriétaires, c’est une entreprise rémunérée pour exercer les missions de syndic) ;
- Syndic bénévole (un seul copropriétaire est élu pour exercer les fonctions de syndic) ;
- Syndic coopératif (plusieurs copropriétaires administrent collégialement le syndic, et l’un d’eux le préside).
Les deux derniers modèles sont des syndics non professionnels qui procurent l’avantage de faire diminuer les charges de copropriétés.
*Le mandat du syndic professionnel lui permet d’agir au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Si ces derniers optent pour la solution d’un syndic professionnel, ils devront respecter une procédure de mise en concurrence pour conclure le contrat du syndic (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Quelles sont les conséquences de l’absence de syndic ?
Il est possible de se retrouver sans syndic, par exemple, à la suite du décès du bénévole ou encore de la liquidation du syndic professionnel ou du non-renouvellement du mandat du syndic. Dans cette situation, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2017) dispose qu’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée pour nommer un syndic.
À défaut de convocation d’une telle assemblée, le président du tribunal judiciaire territorialement compétent* désigne un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires. Cette dernière devra désigner un syndic.
*Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu où se situe l’immeuble (art. 44 du Code de procédure civile). Il sera saisi sur requête de tout intéressé. Ainsi, s’il n’est pas saisi, les copropriétaires se retrouvent sans syndic.
⚠️ À défaut de désignation d’un syndic, le président du tribunal judiciaire y procédera en définitive (art. 46 du décret du 17 mars 1967).
II - Comment résoudre un litige sans syndic ?
Le syndic est obligatoire, il devra donc, à un moment ou à un autre, être désigné. Néanmoins, en l’absence de syndic pendant un laps de temps, il est toujours possible de résoudre un différend par d’autres canaux, entre copropriétaires ou avec des tiers.
La résolution d’un litige entre copropriétaires
Pour résoudre un litige entre copropriétaires, même en présence d’un syndic, il est nécessaire de prendre une décision en assemblée générale. Le syndic est chargé de la mettre à exécution (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Il est également possible de passer par la voie amiable (obligatoire lorsque le montant du litige n’excède pas 5000 euros, art. 750-1 du Code de procédure civile), ou contentieuse.
La résolution d’un litige entre copropriétaires et intervenant extérieur
Si un litige survient entre un copropriétaire et un intervenant extérieur, il pourra de la même façon être résolu à l’amiable (médiation, conciliation, par exemple), ou par la voie contentieuse, devant un juge.
Quelles conséquences à réaliser des travaux sans syndic ?
Il n’est pas possible de réaliser des travaux sans syndic.
Peut-on convoquer une assemblée générale sans syndic de copropriété ?
L’assemblée générale est convoquée par le syndicat des copropriétaires. Elle peut être convoquée en l’absence de syndic, notamment pour en désigner un nouveau.
