Un congé d'habitation est la possibilité pour le locataire ou le propriétaire de rompre le contrat de bail locatif. Les congés d'habitation sont cependant réglementés par la Loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation et plus récemment avec la Loi ALUR de 2014, et enfin la Loi Macron du n°2015-990 du 6 août 2015. Il est nécessaire pour le bailleur et le locataire de respecter certaines mentions. Ces obligations sont plus importantes pour le propriétaire dans un souci de protection du locataire.
Quelles sont les mentions obligatoires pour les congés d'habitation ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la Loi : pour un locataire le préavis est en principe de 3 mois, sauf dans certaines situations où ce délai peut être réduit à 1 mois. Pour les propriétaires (article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989), un congé ne peut être donné au locataire que dans certains cas.
➜ Délai pour agir : Le congé doit respecter des délais. Ce délai est de 3 mois pouvant être réduit à 1 mois pour les locataires. Pour les propriétaires bailleurs, le congé doit être donné dans un délai de 6 mois avant la date de fin de bail.
➜ Procédure : Les congés d'habitation qu'ils soient donnés par le locataire ou le propriétaire, doivent respecter un certain formalisme. À défaut de respect de ces mentions obligatoires, le congé d'habitation peut être contesté, voire annulé.
| CADRES & PRINCIPES |
Les mentions obligatoires des congés d'habitation donnés par le locataire
Les locataires n'ont pas l'obligation d'attendre la fin de leur bail pour donner congé à leurs propriétaires. Le contrat de bail repose sur un principe de tacite reconduction. Les locataires peuvent donc donner congé à tout moment.
En principe, le délai de préavis d'un locataire est de 3 mois et son congé n'a pas à être motivé. Cependant, le délai de préavis peut être réduit à 1 mois. Dans ce cas, le locataire devra justifier de la réduction de son préavis. Il devra également préciser la date de début du préavis.
Le délai du congé d'habitation est réduit à 1 mois si le logement se trouve dans une zone tendue. Le locataire devra justifier de cela, en citant ou en envoyant une copie du Décret précisant que le logement est situé dans une zone tendue.
Il y a d'autres situations pour lesquelles le locataire devra justifier de la réduction de son préavis :
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Le locataire a obtenu un logement social.
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Le locataire perçoit le RSA ou l'allocation d'Adulte handicapé.
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Le locataire dont l'état de santé nécessite un déménagement.
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Obtention d'un premier emploi. (la transformation d'un CDD en CDI n'est pas valable)
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Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
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Mutation professionnelle.
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Locataire victime de violences ou sur l'enfant vivant habituellement avec lui.
Les mentions obligatoires des congés d'habitation donnés par un propriétaire
Le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé à son locataire n'importe quand, mais surtout il ne peut le faire que dans certains cas.
Les motifs de reprise du logement
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire dans trois situations bien précises :
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Pour vendre le logement : le propriétaire souhaite vendre son logement. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption.
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Pour reprendre et habiter le logement : le propriétaire peut reprendre le logement pour y résider ou pour loger un parent proche (époux, concubin depuis plus d'un an, partenaire PACS, ascendant, descendant) qui en fera sa résidence principale.
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Pour des motifs légitimes et sérieux : le locataire ne remplit pas ses obligations liées au contrat de bail. Il peut s'agir de trouble de voisinage, retards réguliers de paiement de loyers, etc.
Les mentions obligatoires à ce congé d'habitation
Lorsque le propriétaire bailleur souhaite reprendre son logement pour des raisons légales, le propriétaire doit donner congé à son locataire au moyen d'une lettre de congé faisant apparaître certains éléments. Quel que soit le motif du congé, celui-ci doit dans tous les cas être porté à la connaissance de chaque locataire du logement, avec des mentions obligatoires et notamment le motif du congé (vente, reprise, motif légitime et sérieux).
Le congé se fait :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Remise en mains propres avec signature ;
- Soit par un acte d'huissier de justice.
Si le logement est occupé par 2 locataires, un congé doit être remis à chaque locataire.
Les autres mentions obligatoires vont changer en fonction du motif.
Un congé pour vente
Dans un congé pour vente : le propriétaire doit indiquer :
- La description du logement ;
- Le prix et les conditions de vente ;
- Citer les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Et enfin, fournir une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
Un congé pour reprise
Dans un congé pour reprise : il doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
Un congé pour motif légitime et sérieux
Le propriétaire doit préciser le motif provoquant la non-continuité du bail.
| PROCÉDURE |
Les sanctions possibles pour le non-respect des mentions obligatoires au congé d'habitation pour le locataire
Il n'y a pas ou peu de mentions obligatoires pour la demande de résiliation du bail par un locataire. Le fait pour un locataire de ne pas justifier certaines situations aura des conséquences sur le délai de résiliation du bail. Le propriétaire bailleur est en droit de contester la demande de résiliation de bail si celle-ci ne justifie pas des cas de réduction du préavis.
Si le locataire ne justifie pas d'être dans une situation lui permettant de réduire son préavis à 1 mois, il devra respecter un préavis de 3 mois. Cela implique également le paiement du loyer pendant toute cette période de préavis.
Les sanctions possibles pour le non-respect des mentions obligatoire au congé d'habitation pour le propriétaire
Le locataire peut également contester le congé d'habitation adressé par son propriétaire.
Par exemple, si le motif du congé n'apparaît pas dans la lettre de congé, si le prix et les conditions de vente n'apparaissent pas...
Le locataire doit adresser à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord n'est trouvé, le propriétaire ou le locataire peuvent mettre en demeure leur adversaire. Sans réponse sous 8 jours et donc si le problème persiste, le locataire peut alors saisir avec Litige.fr le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire dont dépend le logement loué. Le non-respect de certaines mentions obligatoires peut entraîner la nullité du congé d'habitation. Le locataire peut éventuellement se faire assister par un avocat par l'intermédiaire de Litige.fr.
Quel est le délai pour donner congé à son propriétaire ?
Le locataire peut demander la résiliation de son bail locatif quand il le souhaite tout en respectant un délai de préavis de 3 mois ou d'1 mois dans certains cas (logement en zone tendue, violences conjugales, mutation professionnelle...).
Quelles sont les mentions obligatoires d'un congé d'habitation pour un locataire ?
Le locataire n'a pas l'obligation de motiver son congé. En revanche, il doit préciser et justifier de la réduction du délai de préavis de 3 mois à 1 mois.
Quelles sont les mentions obligatoires d'un congé d'habitation pour le propriétaire ?
Pour un congé pour vente, le propriétaire doit mentionner la description de l'appartement, le prix et les conditions de vente, citer les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et enfin, fournir une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Pour un congé pour reprise, le propriétaire doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Pour un congé pour motifs légitimes et sérieux, le propriétaire doit préciser le motif provoquant la non-continuité du bail.
