La procédure d’expulsion est longue et compliquée. Le bailleur obtient une décision de justice et le commissaire de justice signifie plusieurs actes. Le commandement de quitter les lieux est le dernier acte qui ordonne au locataire de libérer son logement. Ce dernier a deux mois pour trouver une solution pour se reloger. Cependant, il est en droit de le contester.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : l'article L411-1 du Code de procédure civile précise que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
➜ Délai pour agir : le locataire a deux mois pour quitter le logement à compter de la signification de l’acte. À partir de cette signification, il est en droit de saisir le Juge pour retarder ou réclamer la nullité de l’acte. La contestation d’un commandement de quitter les lieux doit être portée devant le Juge de l’exécution (JEX).
➜ Procédure simplifiée : le propriétaire qui souhaite faire expulser un locataire défaillant (non paiement des loyers, troubles de voisinage...) peut faire appel à Litige.fr qui l'accompagne durant toute la procédure d'expulsion : du commandement de payer (en cas de loyers impayés) jusqu'à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par un huissier de justice partenaire.
LANCER UNE PROCÉDURE D'EXPULSION
Quel est l’effet de cet acte dans une procédure d’expulsion ?
Il marque la fin de la procédure d’expulsion. Il démontre la volonté du bailleur de poursuivre la décision du Juge qui a accordé la résiliation du bail.
Qu'est-ce qu'un commandement de quitter les lieux ?
Définition : c'est un acte par lequel le bailleur demande à son locataire en impayé de loyer de libérer le logement. Au préalable, le propriétaire a obtenu la résiliation du bail par le Juge et fait signifier cette décision. Cela veut dire que le débiteur n’a pas fait appel du jugement ou que celui-ci a été confirmé en appel.
C'est l'huissier qui délivre un commandement de libération du logement, c'est lui qui signifie nécessairement l'acte. Il reprend la décision de justice, les sommes dues et le délai pour quitter le logement.
Quelles sont les conséquences de sa signification ?
À compter de la signification du commandement de quitter les lieux, le débiteur a deux mois pour libérer son logement. L’occupant doit alors trouver une solution de relogement. Il lui est souvent conseillé de prendre contact avec les services sociaux qui peuvent l’orienter vers les services adaptés.
En parallèle, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la décision doit informer le Préfet. Ce dernier alerte à son tour la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) - article L412-5 du Code de procédure civile d’exécution.
En l’absence de contestation, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion du locataire.
Comment interrompre momentanément une procédure d’expulsion ?
Un locataire peut difficilement mettre fin à une procédure d’expulsion. Le seul moyen est de solder sa dette locative. S’il ne peut pas le faire, il dispose de plusieurs solutions pour le contester, mais cela ne fait que retarder l’échéance de l’expulsion.
1 - La demande de nullité d'un commandement d'avoir à libérer les locaux
L’article R411-1 du Code de procédure civile d’exécution précise les mentions obligatoires de cet acte sous peine de nullité.
Il doit contenir :
- Le titre exécutoire sur le fondement duquel l’expulsion est poursuivie ;
- L’indication de la juridiction devant laquelle le locataire peut formuler des demandes de délais, et toutes autres contestations portant sur l'application des mesures d'expulsion ;
- La date de libération des lieux ;
- L’avertissement qu’à compter de l’expiration de cette date, le commissaire de justice peut mettre en oeuvre l’expulsion forcée ;
- La reproduction des articles L412-1 à L412-6 du C. proc. civ. ex.
Lorsque le Juge prononce la nullité du commandement de quitter les lieux, cela ne remet pas en cause toute la procédure. Le jugement d’expulsion reste valable. Le commissaire de justice signifie un nouvel acte qui fait courir un nouveau délai. Le locataire aura pu ainsi gagner du temps, mais risque toujours d’être expulsé.
2 - La demande de délais supplémentaires
2.1 - Par requête auprès du Juge de l'exécution pour obtenir l'effet suspensif de l'expulsion
L’art. L412-3 C. proc. civ. ex. autorise le locataire à saisir le Juge pour lui demander un délai supplémentaire lorsque le relogement ne peut pas se faire dans des conditions normales. L’article L412-4 précise que le Juge peut accorder des délais de paiement ne pouvant être inférieurs à 3 mois et excéder 3 ans.
Le locataire doit pour cela remplir le formulaire Cerfa 15426*04 et l’adresser au Tribunal judiciaire de son domicile. Cependant, cette demande ne suspend pas la procédure d’expulsion.
2.2 - Par l'intermédiaire de la Commission de surendettement
Pour suspendre les démarches d'expulsion, le locataire peut aussi déposer un dossier de surendettement auprès de cet organisme (articles L721-1 À L721-7 du Code de la consommation). Si l'état de surendettement du locataire est reconnu, c'est elle qui va saisir le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire pour obtenir la suspension provisoire (2 ans maximum) des mesures qui l'obligent à quitter son logement (articles L722-6 à L722-9 du Code de la consommation).
3 - La trêve hivernale
Le locataire bénéficie d’une trêve hivernale (loi ALUR du 24 mars 2014). C’est une période de sursis qui empêche toute expulsion. Elle commence le 1er novembre et se termine le 31 mars de l’année suivante. Le commissaire de justice doit prendre en compte cette période et indiquer une date butoir après ce délai.
Lorsque le délai mentionné dans l'acte tombe pendant la trêve, le locataire peut le contester.
4 - Le protocole de cohésion sociale pour les logements sociaux
En vertu de la loi Borloo n°2005-32 du 18 janvier 2005, les bailleurs sociaux sont dans l’obligation de faire signer à leur locataire un protocole de prévention des expulsions. Sa signature suspend l’expulsion. Il prévoit généralement la reprise du paiement du loyer en cours pour rétablir les aides de la CAF lorsque l’aide au logement était interrompue. Le locataire s’engage aussi à la régularisation de sa dette locative par un échéancier de paiement (plan d'apurement). Il est conclu pour une durée de deux ans renouvelables une année.
⚠️ Le non-respect du protocole entraîne une reprise immédiate de la procédure d’expulsion.
Quel est le délai pour contester un commandement de quitter les lieux ?
Le locataire a 1 mois pour faire appel au jugement d'expulsion à compter de la date de sa signification par un huissier de justice.
Comment se défendre contre une expulsion ?
Le locataire ne pourra stopper l’expulsion que s'il règle sa dette de loyer et reprend le paiement de ses loyers en cours. Plusieurs solutions offrent au locataire un sursis avant l’expulsion : Demander un délai au Juge qui peut aller de 3 mois à 3 ans ; Demander la nullité du commandement de quitter les lieux en cas d’omission d’une mention obligatoire ; Lorsque l’acte fait figurer une date d’expulsion pendant la trêve hivernale, le locataire peut le contester ; Signer un protocole de prévention des expulsions lorsque le locataire occupe un logement social. Il peut également solliciter l'aide d'un avocat ou d'organismes tels que l'ADIL ou le FSL.
Comment se passe un commandement de quitter les lieux ?
C'est le dernier acte dans la procédure d’expulsion. À compter de la signification, le locataire a deux mois pour trouver à se reloger et libérer son logement.
