Afin de récupérer ses créances impayées sur le ou les biens immeubles du débiteur pour être complètement désintéressé, un commandement de payer valant saisie immobilière peut être signifié au débiteur à l’initiative du créancier. C’est l’huissier/commissaire de justice qui lui remet cet acte. À partir de cet instant, cette procédure de saisie peut débuter si le débiteur ne s’exécute pas dans les temps.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : selon l’article L.311-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la saisie immobilière (SI) vise la vente forcée du bien immobilier du débiteur ou du tiers acquéreur, dans le but de rembourser le créancier. Ceci est valable pour toute créance certaine, liquide et exigible et possible pour tout créancier muni d’un titre exécutoire.
➜ Délai pour agir : un titre exécutoire est prescrit sous 10 ans.
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CADRE & PRINCIPES
I - Qu'est-ce qu'un commandement de payer aux fins de saisie immobilière ?
En tant qu’acte juridique, dénoncé par un commissaire de justice, il est signifié à la partie redevable qui dispose d’un certain délai pour régler sa dette. À défaut, la vente du bien immeuble saisi va permettre le remboursement. Il existe plusieurs acteurs de la saisie immobilière, outre le débiteur, le créancier (acteur actif), il peut aussi y avoir des acteurs passifs. Par exemple, le garant de la dette d’autrui qui consent une hypothèque (sûreté réelle immobilière) sur son immeuble en garantie de la dette d’un tiers.
A - Quand est-ce qu'un tel acte d'huissier peut être utilisé ?
Il peut être utilisé par exemples :
- En cas de non remboursement d’un prêt bancaire : la banque prêteuse peut engager cette procédure de SI en faisant appel au commissaire justice ;
- En cas d’impayés fréquents de charges de copropriété : le Juge peut ordonner une saisie suivie de la vente du bien immobilier après que le syndic de copropriétaires a engagé la procédure pour récupérer les sommes dues ;
- Non-versement d’une pension alimentaire : le créancier peut obtenir gain de cause en cas de défaillance dans le règlement des pensions alimentaires par voie d’exécution de droit commun, comme la présente saisie par un officier public.
B - Quelles sont ses conditions ?
Quelles sont ses mentions obligatoires ?
Les mentions obligatoires sont fixées à l’art. R. 321-3 du Code des procédures civiles d'exécution et doivent être respectées à peine de nullité :
1° La constitution d'avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;
2° L'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;
3° Le décompte du montant des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que la précision du taux des intérêts moratoires ;
4° L'avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu'à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l'immeuble se poursuivra et qu'à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l'exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;
5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu'exigée par les règles de la publicité foncière ;
6° La précision que le commandement vaut saisie de l'immeuble et que le bien est indisponible à l'égard du débiteur à compter de la signification de l'acte et à l'égard des tiers à compter de la publication de celui-ci au fichier immobilier ;
7° L'indication que le commandement vaut saisie des fruits et que le débiteur en est séquestre ;
8° La mention que le débiteur garde la possibilité de rechercher un acquéreur de l'immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu'après autorisation du Juge de l'exécution ;
9° La sommation, lorsque le bien fait l'objet d'un bail, d'avoir à indiquer à l'huissier de justice les nom, prénom et adresse du preneur ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social ;
10° La précision qu'un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l'immeuble ;
11° L'indication du juge de l'exécution territorialement compétent pour connaître de la procédure de saisie et des contestations et demandes incidentes y afférentes ;
12° L'indication que le débiteur qui en fait préalablement la demande peut bénéficier, pour la procédure de saisie, de l'aide juridictionnelle s'il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et le décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de cette loi ;
13° L'indication, si le débiteur est une personne physique, que s'il s'estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l'article L. 712-1 du Code de la consommation.
Quels sont les motifs de nullité et caducité d'un commandement de payer valant saisie immobilière ?
Les motifs de nullité peuvent être liés :
- À un vice de forme : mentions obligatoires non respectées outre celles prescrites pour les actes d’huissier…
- En cas d’erreurs : notamment sur l’identité du débiteur. Pour un titre exécutoire non valide (créance non liquide, non exigible, prescrite...).
S’agissant de sa caducité :
- Elle peut avoir lieu en cas de non-respect des délais. Par exemple, si le commandement de payer n’a pas été publié au fichier immobilier sous deux mois à compter de sa signification ;
- Si commandement de payer non dénoncé au conjoint dans le délai prévu à l’article R.321-1 CPC exéc. s’agissant de la saisie des immeubles communs aux époux.
Comment est-il délivré ?
La délivrance du commandement de payer valant SI est faite par huissier de justice. Il est émis à la requête du créancier poursuivant. Ce dernier peut se faire accompagner d’un avocat. Dans ce cas, c’est son conseil qui s’occupera des démarches nécessaires. Comportant les mentions obligatoires et signées par l’officier public, il est remis en personne au débiteur ou à son domicile.
Sous quels délais le débiteur doit-il régler sa dette à compter de sa signification ?
S’agissant d’un commandement de payer valant SI, le débiteur a 8 jours pour régler sa dette ou 30 jours si le bien immobilier est hypothéqué.
⚠️ Si la commission de surendettement est saisie à la demande du surendetté, la procédure peut être suspendue selon la décision rendue.
Quelle est sa durée de validité ?
Sa durée de validité s’étend désormais à cinq ans contre deux ans auparavant (jusqu’au 1er janvier 2021).
Comment le proroger en cas de péremption ?
Pour le proroger, le créancier doit faire une demande auprès du JEX avant l’expiration du délai de validité du commandement. Si la prorogation est justifiée selon le Juge, il lui accordera un nouveau délai. Il faut un motif légitime.
C - Quels sont les effets du commandement de payer valant saisie immobilière ?
Les effets sont perceptibles à l’égard du bien de la partie débitrice qui devient indisponible. Il ne peut le vendre sans l’autorisation du Juge afin que ce dernier ne puisse échapper au créancier et à ses obligations : régler sa dette. Ses droits sont donc réduits, notamment d’administration et de jouissance sur le bien immobilier. La saisie des fruits (loyers) est aussi une mesure de protection pour garantir le remboursement.
PROCÉDURE
II - Comment se déroule la procédure de saisie immobilière ?
Il y a des formalités de saisie à respecter en vue de la vente amiable ou forcée.
1 - La signification d'un commandement de payer
L’huissier signifie au débiteur cet acte qui vaut saisie, suivant la requête du créancier poursuivant. Pour être opposable aux tiers, il doit être publié au bureau des hypothèques.
⚠️ La lettre de mise en demeure, en tant que préalable à toute action en justice, est « obligatoire » , car le créancier doit pouvoir justifier d’une tentative préalable de résolution des conflits à l’amiable avant toute action en justice. C’est un pré-requis. C’est elle qui va inciter la partie redevable à régler sa dette, à défaut, servir de preuve de l’inaction de ce dernier auprès du Juge et donc de l’échec de la tentative de règlement amiable.
2 - La publication du commandement de payer
Selon l’art. L321-5 du CPCE, la saisie est opposable aux tiers à compter de la publication du commandement de payer. Cependant, le commandement est atteint de péremption et dépourvu d’effet, si dans les cinq ans de sa publication, aucune inscription de vente n’est faite. Et de caducité s’il n’a pas été publié au fichier immobilier sous deux mois suivant sa signification (R. 321-6 CPC exéc.), en principe.
3 - Le procès-verbal descriptif des lieux
Il y a des actes préparatoires à la vente. Si la partie débitrice est en situation de surendettement ou dans l’impossibilité de payer sa dette dans le délai imparti, l’huissier pénètre les lieux pour établir un procès-verbal de description des lieux qui est joint au cahier des charges de la vente.
4 - L'assignation à une audience d'orientation
Le défendeur est assigné devant le Juge de l’exécution (JEX) à l’audience obligatoire d’orientation entre un et trois mois avant la date de l’audience.
⚠️ L’audience d’adjudication a lieu après celle d’orientation. Elle peut être reportée dans deux cas : en présence d’une force majeure ou sur demande de la commission de surendettement selon les situations. Puis s’ensuit la publicité du jugement d’adjudication rendant la vente opposable aux tiers.
5 - Vente amiable
Le débiteur peut demander au JEX la vente amiable du bien immobilier. En cas d’autorisation du JEX, il y a suspension de la procédure d’exécution. Il détermine le prix minimal en deçà duquel la partie débitrice ne peut vendre le bien. Il peut aussi lui imposer des conditions particulières à respecter.
6 - Vente forcée
En cas d’échec de la vente amiable ou à défaut de demande par la partie redevable, la vente forcée du bien (celle dite aux "enchères") est ordonnée par le Juge. Il fixe la date de l’audience d’adjudication par jugement qui est non susceptible d’appel dans un délai compris entre 2 et 4 mois. À défaut de surenchère, à la fin de cette audience, il rend un jugement dit d’adjudication. Ce dernier valant titre d’expulsion, le débiteur ne peut demeurer dans les lieux et peut même faire l’objet d’expulsion.
⚠️ Le créancier est en droit de procéder à l’exécution forcée de sa créance si le débiteur est défaillant. La saisie immobilière, contrairement au commandement de payer valant saisie-vente concerne les biens immeubles.
Comment peut-on éviter une saisie immobilière ?
1 - Négocier un échéancier de paiement avec le débiteur.
2 - Saisir la commission de surendettement en cas de dettes trop importantes. Vous pouvez en parallèle solliciter une aide gratuite auprès d'un Point Conseil Budget ou d'une association Crésus dont le rôle est d’accompagner les personnes en difficultés financières.
Autres solutions :
- Contacter des établissements financiers ou des courtiers en rachat de crédits ;
- Ou opter pour la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit ou DUH, cette transaction financière en démembrement de la propriété peut permettre de faire échec à la saisie immobilière ;
- Ou enfin, la vente en réméré permet au débiteur d’obtenir rapidement de l’argent tout en ayant à l’esprit de pouvoir récupérer son bien par un rachat ultérieur.
Comment contester un commandement de payer valant saisie immobilière ?
Le débiteur peut saisir le JEX pour obtenir la mainlevée du CP après sa signification. En règle générale, la contestation peut avoir lieu jusqu’au jour de l’audience d’orientation (article R.311-5 CPCE), par conclusions d’avocat. Il pourra contester la procédure de saisie immobilière initiée ou la créance.
Quelles sont les conséquences d'un commandement de payer pour le débiteur ?
Ses droits sur le bien s’en trouvant limité, il ne peut ni le vendre, ni le céder. La saisie des fruits par le créancier tels les loyers est possible pour le désintéresser complètement.
