La surface habitable doit figurer dans le contrat de bail. Si tel n’est pas le cas, le locataire dispose de recours pour obtenir réparation ou rectification… du montant du loyer.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : la mention de la surface habitable est obligatoire uniquement dans les baux d’habitation non meublés à usage de résidence principale (art. 3, 4° de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Délai pour agir : le locataire doit agir sans délai pour demander au bailleur de corriger la situation. Si dans un délai de 2 mois aucun accord n’est trouvé ou si aucune réponse n’est donnée, le preneur devra saisir le juge dans un délai de 4 mois pour demander une réduction du loyer (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr dispose d’un réseau d’experts qui peuvent vous aider à constater l’irrégularité de la déclaration de surface dans le bail d’habitation.
Quelle surface doit obligatoirement figurer dans le bail d’habitation ?
La loi définit très précisément la surface habitable comme une superficie qui n’inclut pas les combles, caves, sous-sols, notamment. Cette mention est obligatoire dans les baux d’habitation pour un logement non meublé.
Qu’est-ce que la surface habitable selon la loi ?
La surface habitable est définie à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la superficie des planchers construits, après déduction :
- des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers ;
- des gaines, embrasures de portes et fenêtres ;
- des combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, terrasses, balcons, loggias ;
- vérandas non chauffées, etc.
⚠️ Il ne faut pas confondre avec la surface loi Carrez, utilisée uniquement pour les ventes en copropriété (ancien art. 1er de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez »).
Quelle est l’obligation d’indiquer la surface habitable dans un contrat de location ?
Conformément à l’article 3, 4° de la loi du 6 juillet 1989, la mention de la surface habitable est obligatoire uniquement dans les baux d’habitation non meublés à usage de résidence principale.
Elle est facultative pour les baux meublés, professionnels ou commerciaux, sauf si le bailleur choisit de l’indiquer : auquel cas, il est engagé par ce qui est stipulé au contrat (le contrat a force obligatoire, art. 1103 du Code civil).
Quel recours en cas d’erreur dans le bail ?
En cas d’erreur dans le bail, au-delà d’une certaine marge, le locataire peut demander une réduction du loyer qui constitue un de ses droits.
Quelle marge d’erreur est tolérée ?
La marge d’erreur est fixée à un vingtième. Ainsi, une erreur de plus de 5 % permet une réduction de loyer (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Dès lors, lorsque la surface réelle est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
➡️ Par exemple, si le bail mentionne 50 m², mais que la surface réelle est de 46 m², le locataire est en droit de réclamer une baisse de loyer équivalente à cet écart.
Il doit demander au bailleur de réduire le loyer. Si ce dernier ne répond pas sous 2 mois, ou à défaut d’accord entre les parties, le locataire dispose de 4 mois pour saisir le juge afin qu’il détermine s’il faut réduire le loyer.
Quels sont les droits du locataire ?
En cas d’erreur sur la surface mentionnée au bail, le locataire peut :
- Demander une réduction de loyer proportionnelle à l’erreur ;
- Saisir le tribunal judiciaire (pour saisir le juge des contentieux et de la protection [art. L. 213- 4- 4 du Code de l'organisation judiciaire]) si le bailleur refuse de rectifier.
*⚠️ Aucune obligation légale n’impose au bailleur d’indiquer la surface pour un bail meublé ou un bail professionnel. Mais si celle-ci est mentionnée dans le contrat, elle fait foi entre les parties. Le locataire pourra alors se fonder sur :
- la responsabilité contractuelle du bailleur (article 1231-1 C. civ.) ;
- voire l’erreur sur une qualité essentielle du bien loué (article 1132 s. C. civ.), qui est une cause de nullité du contrat (art. 1131 du Code civil).
Quelles sont les obligations du bailleur ?
Le bailleur est tenu :
- d’indiquer avec exactitude la surface habitable (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- d’exécuter de bonne foi le contrat (article 1104 du Code civil) ;
- de ne pas tromper le locataire sur un élément essentiel du bien (ce qui pourrait constituer un dol, cause de nullité du contrat conformément aux articles 1128, 1130 et 1131 du Code civil).
Comment vérifier ou contester la surface habitable indiquée ?
Pour vérifier ou faire contester la surface habitable, il est recommandé de faire appel à un expert avant de faire constater l’erreur en justice.
Faire appel à un expert pour mesurer
Il est recommandé de recourir à un diagnostiqueur immobilier indépendant pour obtenir une attestation de surface fiable. Ce diagnostic peut être produit à l’amiable ou en justice comme preuve.
Faire constater l’erreur en justice
En cas de litige, le locataire peut :
- saisir le juge des contentieux de la protection (art. L. 213- 4- 4 du COJ) ;
- demander une expertise judiciaire si les mesures divergent (« instruction in futurum » [art. 145 du Code de procédure civile]) ;
- solliciter une réduction rétroactive du loyer et/ou des dommages et intérêts.
Que risque le bailleur en cas d’erreur volontaire ?
En cas d’erreur volontaire, si elle a été démontrée, le bailleur s’expose tant à des sanctions civiles qu’à des sanctions pénales.
Les sanctions civiles
Sur le plan civil, en cas d’erreur volontaire ou involontaire, le bailleur s’expose à :
- Une obligation de réduction du loyer (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- Devoir verser de dommages et intérêts (art. 1231-1 s. du Code civil) ;
- Une possibilité d’annulation du contrat en cas de dol caractérisé (art. 1128 s. du Code civil).
Les sanctions pénales
Sur le plan pénal, une fausse déclaration volontaire pourrait relever des infractions de faux et usage de faux, punies par l’article 441-1 du Code pénal de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
Modèle de lettre : contester une erreur de surface dans un bail
Voici un modèle pour structurer une lettre afin de contester une erreur de surface dans un bail :
Objet : Contestation de la surface habitable mentionnée dans le bailMadame, Monsieur,
Locataire du logement situé au [adresse], je constate que la surface réelle de ce dernier est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail signé le [date].
Je vous prie de bien vouloir procéder à une révision du loyer en conséquence, conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
À défaut de réponse sous 15 jours, je me verrai contraint(e) de saisir le juge compétent.
Veuillez agréer…
