Le bail commercial répond à un régime particulier protecteur du commerçant qui loue. Pour autant, si ce dernier ne paie pas ses loyers, le propriétaire dispose de moyens pour recouvrer ses créances de loyers. Clause résolutoire du bail commercial, recouvrement amiable, mise en demeure et injonction de payer, cet article fait le tour des dispositifs en place !
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : Le locataire est tenu de payer les loyers dus au titre du bail commercial. S’il ne s’exécute pas, il s’expose à une action en résolution du bail voire en expulsion de la part du propriétaire du local (art. 145-41 du Code de commerce).
➜ Délai pour agir : Les actions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par 2 ans (art. L. 145-60 du Code de commerce).
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I - Le recouvrement amiable
Avant d’envisager les voies de recours judiciaire, il est recommandé de procéder à l’amiable par des relances, suivies, le cas échéant, d’une mise en demeure.
💡Si le bailleur souhaite saisir les voies judiciaires, il est tenu de procéder à une résolution à l’amiable si le montant du litige n’excède pas 5 000 euros (art. 750-1 du CPC).
Les relances
Si la voie amiable est envisagée, le bailleur va relancer son débiteur : lettres de relance, mails de relance ou appels téléphoniques*, tous les moyens sont bons pour trouver un terrain d’entente.
*⚠️toutefois, il ne faut pas tomber dans le cercle vicieux des appels intempestifs qui seraient malveillants au risque d’être poursuivi pour harcèlement si les autres conditions de l’infraction sont réunies (art. 222-16 du Code pénal).
La mise en demeure
Si malgré les tentatives de relance amiables, le titulaire du bail commercial ne paie pas, le propriétaire va envoyer une mise en demeure de payer à son preneur.
Le débiteur va être mis en demeure par sommation ou par un acte portant interpellation suffisante (art. 1344 du Code civil) afin de l’inciter à régler ses dettes de loyer. Cela signifie que le locataire va être astreint à exécuter son obligation de paiement dans un délai imparti.
💡À des fins probatoires, la lettre de mise en demeure devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et comporter les mentions suivantes :
- “Mise en demeure” ;
- L’identité des parties (noms, prénoms, adresses) ;
- Le montant des échéances impayées dues au propriétaire ;
- Le délai de paiement (en moyenne, de 15 jours en pratique).
Si le bail commercial contient une clause résolutoire*, elle devra être visée dans la MED.
*La clause résolutoire est une stipulation du contrat qui précise les cas dans lesquels il peut être mis fin au contrat (art. 1225 du Code civil).
Par exemple, le non-paiement des loyers peut être un motif de résolution d’un bail.
Mais, pour actionner la clause résolutoire du bail commercial, il faut d’abord envoyer une lettre de mise en demeure restée infructueuse (c’est-à-dire, qu’après mise en demeure, le locataire n’a toujours pas exécuté ses obligations). Dans ce cas, le bailleur peut faire constater la résiliation qui met fin au contrat de bail.
II - Le recouvrement judiciaire dans le cas d’un local commercial
Si les solutions amiables n’aboutissent pas, le bailleur va faire signifier un commandement de payer par voie de commissaire de justice, voire saisir un juge pour recouvrer ses créances de loyer.
La signification d’un commandement de payer
Si le créancier souhaite recouvrer ses créances et faire expulser le preneur à bail, il peut faire signifier un commandement de payer à son locataire.
💡 Pour faire résilier le bail en vertu d’une clause résolutoire, le commandement de payer est obligatoire. Il faut réaliser la signification, par voie d’huissier de justice, d’un commandement de payer qui vise la clause (art. L. 145-41 du Code de commerce). La clause produit des effets seulement après que le commandement de payer soit resté infructueux 1 mois, délai visé par le CP (art. L. 145-41 du Code de commerce).
Si dans un délai d’un mois, malgré la signification de l’acte d’huissier de justice, le locataire n’a pas régularisé la situation, le bail peut être résilié automatiquement.
Lorsque le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, le commandement de payer n’est pas obligatoire. Le propriétaire peut directement assigner le locataire devant un juge.
La saisine du tribunal judiciaire
Si le locataire ne paie pas malgré mise en demeure et commandement de payer ; alors le bailleur peut demander au juge de rendre une décision en sa faveur. Il va assigner le locataire en justice.
Le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble est exclusivement compétent en matière de baux commerciaux (art. R. 211-3-26 du COJ et art. R. 145-23 du Code de commerce).
💡L’avocat est obligatoire (art. 760 et 761 avant dernier alinéa, du Code de procédure civile).
Plusieurs procédures sont envisageables :
Cette procédure permet d’enjoindre le locataire à payer ses dettes de loyer.
- La procédure d’expulsion en référé ;
Le référé fait écho à une procédure rapide. Lorsque le bail commercial est assorti d’une clause résolutoire, le propriétaire peut engager une telle procédure.
- Le référé-provision;
Cette procédure permet d’obtenir une avance sur la somme impayée par le débiteur. C’est une procédure rapide.
Il s’agit de la procédure classique, plus longue et coûteuse.
Le bailleur pourra demander au juge la résiliation du bail (en l’absence d’une clause résolutoire du bail) en sus du paiement des loyers. La résiliation prononcée permettra de procéder aux opérations d’expulsion du locataire.
Néanmoins, le juge peut préférer accorder des délais de paiement* aux locataires de bonne foi. Un échéancier de paiement pourra être mis en place avec l’accord du bailleur et du locataire.
*Ces délais de grâce peuvent aller jusqu’à 2 ans (art. 1345-5 du Code civil).
Si malgré tous ces accords, le créancier ne recouvre pas ses créances, l’expulsion pourra être décidée.
💡Il est à noter que l’appréciation que le juge fera de la situation dépend notamment du nombre de mois de retard cumulés par le locataire. Il est rare qu’un locataire titulaire d’un bail commercial soit expulsé pour un ou 2 mois de retard de paiement.
III - Bail avec ou sans clause résolutoire : quelle différence en cas d’impayés ?
En l’absence de clause résolutoire qui stipule qu’un manquement à l’obligation de paiement des loyers emporte résiliation du bail commercial ; il ne pourra pas y être mis fin de manière automatique.
Aussi, en cas d’impayés, lorsqu’une clause résolutoire est présente dans le bail, elle devra être visée par les différents actes transmis au débiteur pour qu’il paie (lettre de mise en demeure, commandement de payer, notamment).
Existe-t-il une prescription dans le cas de loyers impayés d’un bail commercial ?
En matière de bail commercial, la prescription est de deux ans.
Peut-on appliquer des pénalités de retard en cas de loyers impayés pour un local commercial ?
Il est possible d’appliquer des intérêts de retard en cas d’impayés de loyer pour un local commercial (par exemple, en insérant une clause pénale au contrat).
Le locataire a-t-il le droit de refuser de payer le loyer d’un local commercial ?
En principe, le locataire ne peut pas refuser de payer le loyer de son local commercial.
