La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 est venue étendre la procédure simplifiée d’expulsion des squatteurs prévue par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite « DALO ». Un occupant sans droit ni titre peut être expulsé sous un délai d’environ 72 heures en suivant cette procédure dite accélérée.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : s’introduire au domicile d’autrui par des manœuvres, menaces, voies de fait ou violences constitue une violation de domicile pénalement sanctionnée (art. 226-4 du Code pénal). Dans cette situation, le propriétaire peut faire appel au représentant de l’État dans le département afin que soit mis en demeure de quitter les lieux, la personne qui squatte illégalement le logement.
➜ Délai pour agir : le propriétaire dispose d’un droit imprescriptible à agir pour faire expulser un squatteur (Cass. civ. 3, 10 septembre 2020, n° 19-13.130).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet de trouver facilement un huissier de justice qui pourra intervenir lors de la procédure accélérée d’expulsion pour constater l’occupation illicite des lieux.
Qu’est-ce que la loi anti squat ?
La loi « anti-squat » ou loi Kasbarian du 27 juillet 2023 est un texte qui est venu adopter une série de dispositions visant à mieux protéger le logement contre l’occupation illicite. Une partie des articles permettent de mieux réprimer le squat et favorise l'expulsion rapide des squatteurs (art. 1 à 8 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
Quelles sont les nouvelles dispositions pour lutter contre le squat d’un logement ?
Outre les mesures pénales qui sanctionnent plus sévèrement les occupants sans droit ni titre (v. art. 226-4 et 315-1 s. du Code pénal), la loi du 27 juillet 2023 est venue étendre la procédure simplifiée ou « accélérée » d’expulsion prévue par l’article 38 de la loi « DALO » du 5 mars 2007 (n° 2007-290).
Qu’est-ce que la procédure simplifiée d’expulsion ?
La procédure simplifiée d’expulsion est une procédure permettant de faire expulser plus facilement* un squatteur du logement, en saisissant le préfet.
💡*En principe, l’expulsion locative répond à une procédure formaliste et des délais longs et fait intervenir le juge des contentieux et de la protection et un commissaire de justice (anciennement appelé « huissier » [art. L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire et L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution]).
La procédure simplifiée d’expulsion anti-squat : définition
La procédure simplifiée d’expulsion de la loi anti-squat renvoie en réalité à l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007.
Cet article offre la possibilité au propriétaire d’un logement de faire parvenir une mise en demeure de quitter les lieux à une personne qui s’y maintiendrait sans droit. Cette mise en demeure est envoyée par le préfet à l’individu qui doit ensuite quitter les lieux dans les plus brefs délais (il dispose d’au moins 24 heures pour le faire, art. 38 al. 4 de la loi du 5 mars 2007).
Les apports de la loi anti-squat à la procédure simplifiée d’expulsion
La loi anti-squat ou Kasbarian de 2023 est venue étendre la possibilité de recourir à cette procédure accélérée pour tous les locaux à usage d’habitation (art. 6, II. 1°, a) de la loi du 27 juillet 2023).
Elle assouplit également la charge de la preuve du propriétaire qui peut faire appel au représentant de l'État dans le département afin qu’il sollicite l’administration fiscale pour qu’elle fasse état du droit de propriété sous un délai de 72 heures (art. 6, II. 2° de la loi du 27 juillet 2023).
Les étapes de la procédure simplifiée
La procédure simplifiée se déroule en 6 étapes (art. 38 de la loi du 5 mars 2007) :
- Le propriétaire dépose plainte pour violation de domicile* ;
💡*La procédure s’applique dès lors qu’un individu s’est introduit et se maintient dans le domicile ou un local à usage d’habitation à l’aide de voies de fait, de manœuvres ou de violence (art. 38 de la loi DALO), ce qui correspond à la définition de l’infraction pénale de violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal).
- Il rapporte la preuve de son droit de propriété, ou la fait rapporter par l’intermédiaire du préfet et de l’administration fiscale s’il est dans l’impossibilité de le faire à cause de l’occupation ;
- Un officier de police judiciaire, un maire ou un commissaire de justice, vient constater l’occupation illicite ;
- Le propriétaire ou toute personne qui agit dans son intérêt demande au représentant de l’État de mettre en demeure le squatteur qui s’est introduit frauduleusement dans son logement ;
- Le préfet adopte une décision de mise en demeure de quitter les lieux pour l’occupant sans droit ni titre, après prise en considération de sa situation personnelle et familiale, dans un délai de 48 heures ;
- L’occupant est notifié et doit quitter les lieux dans un délai ne pouvant être inférieur à 24 heures.
Pourquoi parle-t-on de procédure accélérée « anti-squat » ?
L’on parle de « procédure accélérée anti-squat », car la procédure mise en place par l’article 38 de la loi de 2007 permet de faire sortir un occupant illicite des lieux dans un délai d’environ 72 heures à compter du moment où la demande est formulée au représentant de l’État dans le département.
Elle est accélérée par rapport à la procédure d’expulsion classique qui impose un délai de 2 mois après commandement de quitter les lieux (art. L. 412-1 du CPCE).
Quel délai pour déloger des squatteurs ?
Afin de déloger des squatteurs, certains évoquent un délai de flagrance de 48 heures, ce qui n’est pas exact. Le Code de procédure pénale ne prévoit pas de délai pour la flagrance qui est une modalité d’enquête envisageable lorsqu’un crime ou un délit flagrant est constaté (v. art. 53 du Code de procédure pénale).
Il n’y a donc pas de délai pour déloger les squatteurs, mais dès lors que la procédure de l’article 38 est lancée et que la demande est formulée au préfet, l’occupant pourra être délogé dans un délai de 72 heures au minimum.
💡La trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs, les délais ne sont donc pas rallongés pendant cette période qui, de manière générale, n’empêche pas de lancer une mesure d’expulsion (art. 412-6 al. 2 du CPCE).
Quelles sont les lois 2024 en matière de logement ?
Un projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables devait être débattu au cours du mois de juin 2024 mais la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin a interrompu sa discussion.
Qu’est-ce que la loi Kasbarian ?
La loi Kasbarian fait référence à la loi adoptée le 27 juillet 2023 qui porte le nom du ministre chargé du Logement. Une nouvelle loi Kasbarian relative au HLM est prévue en 2024.
Pourquoi je ne peux pas virer un squatteur ?
Il n’est pas possible de virer un squatteur par ses propres moyens car cela constitue un délit d’expulsion illégale (art. 226-4-2 du Code pénal).
Pourquoi la loi française protège les squatteurs ?
La loi française ne permet pas d’exclure un squatteur par ses propres moyens depuis la loi « ALUR » du 24 mars 2014 (n° 2014-366) qui a créé le délit d’expulsion illégale (v. art. 226-4-2 du Code pénal). Ils ne peuvent être expulsés de force qu’à l’issue d’une procédure d’expulsion.
