Comment se faire indemniser quand l'agent immobilier n'a pas vérifié la solvabilité du locataire et de sa caution ?
Vous faites appel à une agence immobilière pour que celle-ci gère la location de votre bien. Rapidement, vous vous apercevez que l'agence n'a pas vérifié la solvabilité du locataire car vous subissez des retards de loyers ou des impayés. Logiquement, vous souhaitez être indemnisé. Comment procéder ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la Loi :
Obligations et responsabilité contractuelle de l'agent immobilier (articles 1991 à 1997 du Code civil) :
- L'agent immobilier doit respecter le mandat qui lui a été confié (article 1147 du Code civil). En tant que professionnel, il a un devoir de conseil à l'égard de son client.
- L'article 1992 précise que : "le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire".
- Quand un contrat est conclu à titre onéreux, la responsabilité de l'agent immobilier est appréciée avec sévérité. Ainsi, une simple faute suffit à engager sa responsabilité (Cass.com, 4 février 2004, n°01-13516).
L'obligation de diligence et de vérification de l'agent immobilier :
- L'agent immobilier sera responsable s'il ne vérifie pas la solvabilité des locataires (CA Bordeaux, 1ère chambre, 6 septembre 2012).
- L'agent immobilier sera responsable pour absence de prise de garantie locative (CA Versailles, 3ème chambre, 11 octobre 2012).
➜ Délai pour agir : 5 ans (en droit commun).
➜ Procédure en cas de litige : Mettez en demeure l'agence immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse satisfaisante sous huit jours, une procédure judiciaire peut être entamée. Il faudra saisir le Juge de Proximité ou le Tribunal judiciaire selon le montant de la demande.
➜ Procédure Simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une lettre de Mise en demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
À défaut d'accord, Litige.fr vous permet d’effectuer toutes les poursuites amiables et judiciaires jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire directement par Internet, sans frais d’avocat.
| CADRE & PRINCIPES |
Responsabilité de l'agence immobilière en cas d'insolvabilité du locataire
Le propriétaire fait appel à une agence immobilière et signe un mandat de gestion pour que celle-ci gère la location du bien souhaité. L'agence s'occupera, en premier lieu, de trouver un locataire solvable.
Pèse donc sur l'agent immobilier une véritable obligation de diligence et de vérification quand il s'occupe de trouver un nouveau locataire pour occuper le bien de son client. En effet, il doit vérifier les conditions de solvabilité des futurs locataires.
De nombreuses décisions de justice ont été rendues et illustrent la responsabilité de l'agent immobilier lorsqu'il ne vérifie pas la solvabilité du locataire et de sa caution le cas échéant :
- La Cour d'appel de Bordeaux du 6 septembre 2012 énonce que "procède à une vérification insuffisante de la solvabilité des locataires, le mandataire qui n'exige que deux copies de bulletins de salaire et pas les dernières quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur" ;
- La Cour d’appel de Versailles, Troisième Chambre, du 11 octobre 2012 condamne l'agence immobilière pour absence de prise de garantie locative ;
- La Cour d'appel de Fort de France, chambre civile, 12 octobre 2012 : dans cette affaire, l'agent immobilier se voit condamner à verser au propriétaire des dommages et intérêts dont le montant correspond à celui des loyers impayés. En effet, il n'a pas vérifié la solvabilité du locataire alors que les fiches de paie remises constituaient des faux "grossiers" et qu'il n'a pas informé le bailleur du non paiement prolongé des loyers.
IMPORTANT : Les documents qui permettent de vérifier la solvabilité d'un locataire, et de sa caution sont énumérés dans le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Il fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution (article 22-2 de la Loi du 6 juillet 1989).
L'agent immobilier peut donc manquer de prudence en ne demandant pas au locataire des éléments démontrant sa solvabilité.
L'assurance loyers impayés
L'agent immobilier commet une faute dans l'exécution de son mandat de gestion si il omet de déclarer le sinistre en temps voulu à l'assurance qui refuse donc de faire jouer la garantie souscrite "loyers impayés". Par conséquent, l'agence immobilière doit indemniser le bailleur du préjudice subi. CA Paris, 25ème chambre, 22 Mars 2002.
Le mandataire est donc responsable du refus de garantie de l'assurance dès lors qu'il devait déclarer le sinistre en temps et en heure.
L'indemnisation du propriétaire
Dès lors que l'agent immobilier était défaillant, il est bien évident que ce dernier expose sa responsabilité face au propriétaire qui peut donc se retourner, afin d'être indemnisé du préjudice qu'il a subi, contre l'agent immobilier.
| PROCÉDURE |
L'indemnisation du propriétaire en cas de faute de l'agent immobilier - Les moyens d'action
Tentative de conciliation amiable avec l'agence immobilière - 1
Si l'agence immobilière ne répond pas favorablement dans un délai de 8 jours, Litige.fr permet de mettre la pression à l'adversaire en lui adressant une lettre de Mise en Demeure encadrée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal.
Envoyer une lettre de mise en demeure
Engager une procédure contre l'agence - 2
Sous huitaine, si le litige n'est pas résolu, Litige.fr permet de saisir le Juge de Proximité ou le Tribunal d'Instance par Internet, sans frais d'avocat. Le propriétaire peut réclamer à l'agence une indemnisation à hauteur des loyers impayés, demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi et le remboursement des frais de procédure.
